市场总体解读：
深圳长租公寓方面，根据克而瑞监测，本周（7.27-8.2）深圳集中式长租公寓持续活跃，比如“科兴公寓、乐寓、华润有巢、雅诗阁、寓见安居”这些品牌开业仍活跃。比如科兴旗下的“科兴公寓”在光明开出了第一个长租公寓项目，其1600套规模的科兴美寓光明科兴店已入市，建面大约6万平方，这也是“深圳科兴美寓管理有限公司”在去年成立后通过“自持的物业”发展“租赁住房”一个代表；还有，“非居改保”近期也十分活跃。深圳安居集团主导的七百多套的深圳“创智云城4栋A座非居改保项目”正式竣工，大概有740多套规模，也是继今年4月其创智云城4栋B座改造项目后的又一个竣工的“非居改保”，显示出大型国企持续增强对闲置的办公“拓展”，让闲置办公楼宇蜕变为楼上安居、楼下就业、空中交互的垂直一体式青年共生“租赁住房社区”；此外深圳不少公寓品牌都在增强非居改保的进度，如科寓、仁恒派国际公寓等品牌。
深圳商办方面，本周商办成交市场“一般”，整个7月至今深圳一二手商办成交量为1500套（远低于6月4280套）。令人关注的是，近期深圳写字楼租赁市场持续以“搬迁”需求为主，占比超过60%，只有20%为续约客群为主。诸如“硬科技、出海配套企业升级办公”这类需求比较集中；与此同时，“资产挂牌”在深圳还比较热。诸如深圳罗湖翠山工业园5栋的稀缺工业资产转让；富尔达名下深圳龙岗康美思数码城物业1.17亿起转让；宏安集团以1.15亿港元出售深圳坪山产业园区等，显示出企业对“资产交易”和“优化”的市场布局趋势。
01
租赁市态
据克而瑞监测，本周（7.27-8.2）深圳全市平均租金为90.18元/平方/月（整体租金仍比去年6月90.31元/平方/月低），周度租金延续上升为主（其中本周宝安和南山区租金持续有所回升）。整体七月深圳租赁市场比较火热，不少中介门店租房带看涨幅超过16%，租房成交量也是环比六月增长超过20%，“毕业季”带热了深圳的租房需求，城市的发展活力带来的创业、就业也增长了大量的租房需求。此外，今年以来深圳多个“非居改保”批量落地。其路径为闲置产业楼改保租房，不断为国企拓宽“资产”的新增长赛道。比如七百多套的深圳“创智云城4栋A座非居改保项目”已经竣工，这也是深圳市首例“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”保障性租赁住房项目，对闲置商业楼栋进行改造，然后轻量化改造盘活5.5万平方米闲置商办载体，打造出744套科创人才公寓，让闲置办公楼宇蜕变为楼上安居等垂直一体式青年“租住”空间。诸如的非居改保项目还有993套的龙岗园山街道天然慧谷产业园改造、深圳能源庆安八卦岭厂房413栋的非居改保等。
来源：克而瑞监测
在市场业态方面，本周“七百多套的深圳创智云城4栋A座非居改保项目竣工、深圳坪山七个保租房启动配租、福田的一个非居改保项目已经安装水电”等纷纷成为深圳近期市场热点。“非居改保”、“保租房持续入市”成为核心亮点。比如深圳近期持续增强保租房供应，坪山新一轮配租工作正式启动，可供看房项目包含凤凰公馆、玺悦台、安居秀馨苑、安居盘龙苑、秀景苑、万樾府、招商花园，7个项目合计303套房源；南山也开始供应保租房，其安托山片区的新业花园226套保租房正准备入市。
此外，广东一带持续增强青年租房的支持。比如广州南沙开建乐居 “零租金” 安居计划落地，其南沙开建集团面向湾区青年人才的安居保障体系全面升级，针对2026届应届毕业生“七重礼权益体系”，为湾区青年人才提供从租房到购房、从就业到生活的全链条安居保障，比如免收租房押金、首年0租金这些举措。
图：2026年7月27日至8月2日周度深圳长租动态监测集成图
来源：克而瑞·CO-WORK平台生成
下面为监测内容：
七百多套的深圳“创智云城4栋A座非居改保项目”竣工？
8月2日消息，近日监测到，由中建二局承建的深圳市首例“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”保障性租赁住房项目创智云城4栋A座非居改保项目已经竣工。而今年4月的时候，深圳创智云城4栋（B座，大概也有744套）改造工程也已经竣工。说明目前创智云城已经有多栋闲置的办公都改造为了租赁租房。
资料显示，创智云城4栋A座非居改保项目，对闲置商业楼栋中上区段进行功能重塑以低扰动、轻量化改造盘活5.5万平方米闲置商办载体，打造出744套科创人才公寓，让闲置办公楼宇蜕变为楼上安居、楼下就业、空中交互的垂直一体式青年共生社区，有效补齐片区职住配套短板。项目整体采用楼宇竖向空间差异化更新思路，将8层打造为“云上乐园”共享区，规划有空中慢跑径、共享会客、健身、餐厨等18处生活场景。9至41层定位为人才安居空间。项目户型配比贴合刚需，43-60平方米小户型占比超82%，覆盖单人独居、双人合租多元租住需求。
深圳坪山七个保租房启动配租？
8月2日消息，近日监测到，坪山新一轮配租工作正式启动，七个小区房源同步接受意向家庭看房预约，本次可供看房项目包含凤凰公馆、玺悦台、安居秀馨苑、安居盘龙苑、秀景苑、万樾府、招商花园。7个项目303套房源。
资料显示，这七个项目平均租金从18.6-23.4万/平方/月不等。其中安居秀馨苑：租金 18.6 元，物业费 3.2 元，维修资金 0.25 元；凤凰公馆：租金 19.2 元，物业费 3.9 元，维修资金 0.25 元；安居盘龙苑：租金 19.2 元，物业费 3.2 元，维修资金 0.25 元；玺悦台：租金 19.8 元，物业费 3.9 元，维修资金 0.25 元；秀景苑：租金 19.8 元，物业费 3.2 元，维修资金 0.25 元；招商花园：租金 21.0 元，物业费 3.6 元，无维修资金；万樾府：租金 23.4 元（最高），物业费 3.9 元，维修资金 0.25 元。
南山安托山增量一个保租房？
近日监测到，南山的新业花园将提供保租房。
资料显示，项目的全称是“南山区安托山上盖保障性住房项目”，推广名叫新业花园。项目总用地面积4826.13㎡，容积率4.58，地上31层，地下3层。5-31层：保障性租赁住房，住宅计容面积17090㎡，规划保租房总套数226套，户型包括建面约35㎡（单间/一居室）建面约90㎡建面约120㎡等。从35㎡到120㎡，覆盖了单身、两口之家到三口家庭的居住需求。预计2026年10月31日竣工。按照六折后租金，6折后约75.6元/㎡/月：35㎡户型：月租约2646元90㎡户型：月租约6804元。其实今年南山也新增不少保租房认定，比如西丽北路新围工业区更新单元（湾上云启府）项目就有182套（11452㎡）保障性住房被认定。还有近期宝安的宝安的汇和苑很快竣工，有648套6折保租房，而且据推测为宝安计划今年三季度配租的4个保租房之一：德懿府520套+汇和苑648+海岚居333套+碧海花园89套。
福田的一个“非居改保”项目已经安装水电？
近日监测到，深圳能源庆安八卦岭厂房413栋非居改保项目家电采购及安装工程已经在招标。也意味着这个项目很快入市。此项目规划改造为246 套保障性租赁住房。
此项目属于深圳能源集团股份有限公司旗下。资料显示，福田区八卦一路八卦岭工业区四区北区 413 栋的改造，改造范围为整栋（1-10 层），这个10层楼高层厂房，建成于1986 年，距离八卦岭地铁站600米，建设用地面积2631.16平方米，总建筑面积9616.00平方米，层高十层，总建筑高度39.9米。当时计划建设工期14个月，项目计划总投资约人民币5,300万元。
香港来了个「荷里活公寓」？
近日监测到，香港来了个「荷里活公寓」。
资料显示，香港兴业国际集团于近期推出全新学生宿舍项目「HOLLYWOOD RESIDENCE荷里活公寓」。项目坐落于香港上环荷李活道165号，合共提供约160个优质宿位。面对上环及半山区日益增长的私营学生宿位需求，项目将为大专院校学生提供优质、舒适且灵活的住宿选择。
广州南沙开建乐居 “零租金” 安居计划落地？
近日，广州一些国企持续增强青年租房安居的服务。
其，南沙开建集团旗下开建乐居“勇·闯”计划发布会在青俊人才社区·保宏隆重举行，标志着南沙开建集团面向湾区青年人才的安居保障体系全面升级。据悉，开建乐居推出针对2026届应届毕业生“七重礼权益体系”，为湾区青年人才提供从租房到购房、从就业到生活的全链条安居保障。0押金入住：首次签约长租，信用分≥650即可免收租房押金，有效缓解毕业生初期资金压力，助力青年轻装启程。首年0租金：按南沙人才公寓政策享受零租金，切实减轻青年人才居住成本。
建信长租发50亿的持有型资产计划？
近日监测到，建信长租机构间REITs多期扩募获上交所受理，拟发行50亿元。
目前建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至N次扩募并新购入租赁住房项目）正式获得受理，该项目为持有型不动产ABS品种（市场俗称：机构间REITs），拟发行金额50亿元，原始权益人为建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）、建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金。所申报的扩募计划，对应市场所称的“建信长租”持有型不动产ABS平台。其之前底层资产覆盖上海、杭州、武汉三地的保障性租赁住房，后面新增南京天隆寺、江畔都会两处保租房项目，扩募规模4.53亿元，扩容后产品总规模升至16.23亿元。截至2025年末，基金已签约收购项目31个，总资产规模162.5亿元，可提供长租公寓约2.89万间。
东莞2.9亿建1000多套保租房？
近日监测到，东莞洪梅镇洪屋涡产业片区的保障性租赁住房项目，正式启动设计招标。
项目总投资约2.9亿元，总建筑面积约6万平方米，规划建设保障性租赁住房约1100余套，并配套商业及公共服务用房。项目总用地面积约16125.02平方米，容积率不高于3.10，建筑密度不超过22%，设置停车位250个。计容建筑面积约49987.10平方米，其中保障性租赁住房面积达42496平方米，配套商业6891.1平方米。其位于洪梅镇洪屋涡村。
02
长租企业
监测发现，本周（7.27-8.2）深圳诸如“科兴美寓、康瑞乐寓、云麓晓院公寓、华润有巢”等品牌比较活跃。比如正中集团旗下“科兴公寓”，其近期在光明的第一个大型长租公寓项目“科兴美寓光明科兴店”已经入市，此项目将面向毕业生租房给出折扣，令人关注的是，此项目是“光明科兴科学园”配套宿舍部分，属于厂房宿舍社区型改造项目，由“深圳科兴美寓管理有限公司”运作，公寓大约1600套规模（集中在1栋和2栋，大概建面6万平方，包括有阳光大单间等户型，呈现酒店式装修风格，显示深圳不少主导产业园大型企业也在进军“租赁住房”领域。还令人关注的是，深圳的城中村公寓持续发展，康瑞・乐寓大浪九区店已经正式开业，此项目正在城中村的4个楼栋改造，包括大浪村的33、34、35、36栋改造，彰显不少品牌公寓还在持续增强城中村长租公寓的入市。
此外，令人关注的是，近期广东长租公寓持续活跃，包括自如寓、莞寓、深合合寓等品牌。比如自如寓还在广东扩张，其广州番禺亚运城自如寓高品质全服务式公寓已经在7月盛大开业；包括东莞的莞寓·松山湖北部人才社区样板间近期也已经正式对外开放，这也是“莞寓2.0”产品标准落地的首个项目——从户型设计、公共配套到运营服务全面迭代，说明持续性“扩张”趋势；与此同时在公寓发展的同时，还出现大型公寓品牌收购资产。比如华润有巢2.3亿购入苏州11 幢的1598 个房间（金邻公寓），龙湖冠寓则在卖出资产，其424间的松江大学城核心 · 龙湖新壹城4号独栋公寓正在整体转让，这些说明大型品牌也在住宅“资产的优化”与“购入”。
下列为监测动态特点：
深圳光明的“科兴美寓”新开业？！
8月2日消息，近日监测到，深圳光明一个长租公寓项目新开业，即为科兴美寓光明科兴店开业。目前毕业生租房享受折上折。
资料显示，科兴美寓光明科兴店，位于光明长圳附近，月租金不到两千元，属于厂房宿舍社区型改造项目。科兴美寓，属于正中集团旗下，其“深圳科兴美寓管理有限公司”已经在2025年1月在深圳成立。当时表示，集团成立新的业务板块——深圳科兴美寓管理有限公司，主要经营管理富通公寓、前海科兴公寓、光明科兴公寓等集团持有物业。光明科兴公寓，实为“光明科兴科学园”配套宿舍部分，整个项目占地约 3.85 万㎡，总建面约 23.9-24 万㎡；共 4 栋，含2 栋 13 层高标厂房和 2 栋配套宿舍。其租赁住房公寓大约1600套规模（集中在1栋和2栋，大概建面6万平方，而光明科兴科学园的开发商正是正中投资集团有限公司（简称“正中集团”）），包括有阳光大单间等户型，酒店式装修风格。
深圳康瑞・乐寓大浪九区店开业
近日监测到，深圳康瑞・乐寓大浪九区店（包括4个栋）开业，属于城中村改造公寓。
这是康瑞・乐寓在龙华大浪的门店。资料显示，康瑞・乐寓大浪九区店，位于深圳市龙华区大浪九区康瑞·乐寓33、34、35、36栋，主力包括30平方单间和60平方两房一厅等户型。毗邻华旺路、龙澜大道、大浪商业中心、义乌商品城，20分钟直达深圳北站枢纽，40分钟到达深圳机场。龙华中心区域，交通便利，周边商圈繁华，应有尽有。主要户型单间/一房一厅/两房一厅户型为主。户户带飘窗，采光朝向极佳、视野开阔、储物空间充足、全新独栋公寓房，精装全配抢先住！户型开阔通透，设计风格简洁清新，娱乐购物设施配套完善。2026年9月1 日前签约公寓，享 15 天免租期。
深圳云麓晓院公寓也开业了？
8月2日消息，近日监测到，近期深圳云麓晓院公寓——大运爱联A区店已经开业。
云麓晓院公寓——大运爱联A区店大概为4-5层独栋改造公寓，为酒店服务式公寓，提供24小时热水，还有阳台，户型包括一房一厅为主，原木装修风格。
华润有巢2.3亿购入公寓
近日一则消息引发关注。华润有巢2.3亿购入公寓。
资料显示，苏新服务发布公告，公司全资附属金狮大厦发展管理有限公司与有巢住房租赁（苏州）有限公司订立协议，以最终代价约2.31亿元出售位于苏州市何山路365号的不动产（金邻公寓）。信息显示，买方有巢住房租赁（苏州）有限公司由华润置地（01109）间接全资持有。公寓位于苏州市虎丘区何山路 365 号，包含 11 幢建筑（10 幢宿舍/公寓楼及 1 幢配套楼），共提供1598 个房间。
深圳罗湖城市发展的“深港公寓”六折？
近日监测到，罗湖城市发展的“深港青年公寓”长租公寓已经开始热租，其明确签约1年-3年都有6折扣。
深港青年公寓属于深圳市罗湖城市发展有限公司旗下的公寓项目。整个项目包括35-55-47.5平方（复式）-62平平方等户型，单间和一房一厅、二房一厅等。项目位于罗湖向西村地铁站附近，即为罗湖老地方大厦的改造长租公寓。项目合计606套（为B塔的深港合作青年人才社区，其中65%为单间，35%为大户型）。
横琴的“深合合寓”也来了？
近日监测到，横琴深合安居投资运营有限公司正式通过横琴粤澳深度合作区城市规划与建设局审核，顺利取得住房租赁企业备案证书。
此次取得备案证书，标志着“深合合寓”品牌住房租赁业务正式纳入合作区规范化管理体系。“深合合寓”，作为合作区区属国企深合城市运营公司旗下的安居业务品牌，立足横琴这座澳琴融合的理想桃花源，深合合寓紧扣合作区加速建设与人才引进战略，匠心打造长租公寓平台。目前已在合作区范围内累计筹措房源超6000间，全面覆盖各核心板块，可精准匹配不同层次人才的居住需求。目前，深合合寓已布局华润万象、中冶逸璟公馆、创新方1号、横琴新家园、彩虹苑五大门店，后续还将陆续开业更多新门店。户型涵盖单间、一居、两居、三居等多种类型。
雅诗阁继续新开业？
近日监测到，合肥轨道TOD宣布，凯德投资旗下高端服务公寓品牌雅诗阁（Ascott）落子滨科城TOD，为安徽首店。
项目择址方兴大道、徽州大道双主干道交汇，紧邻规划8号线，总建面约13.7万㎡，规划约220米超高层地标塔楼。
自如寓广东又开店了？
近日监测到，广州番禺亚运城自如寓高品质全服务式公寓已经在7月盛大开业。
其目前开业已经去化超过80多套，整栋100多个房间不等。包括单间等户型。
莞寓又开业？
近日监测到，莞寓·松山湖北部人才社区样板间正式对外开放。即为松山湖科技二路·元昇数谷8栋。
这是“莞寓2.0”产品标准落地的首个项目——从户型设计、公共配套到运营服务全面迭代。项目设置25/30/60等平方户型。社区配套共享健身房、社交会客区、共享办公区等公共空间。
龙湖冠寓424间纳保公寓独栋整体转让？
近日监测到，位于松江大学城核心 · 龙湖新壹城4号独栋公寓正在整体转让。
这是龙湖纳保长租公寓独栋资产，总建面18854㎡，424间精装房源，100%股权整体转让，报价2亿元。出租率常年稳定95%以上，年净租金现金流约1300万，大宗资产配置优质标的。
03
深圳商办
根据监测，整体本周（7.27-8.2）深圳商办市场成交持续“微量”为主，整个7月1日至31日全市一二手商办成交超过1500套（其中一手商办超过800套，占据主流），成交并没有显著上升趋势，七月“商办”成交显著“偏淡”特征很鲜明。
深圳写字楼租赁方面，“搬迁类”占了近期60%租赁成交，只有20%左右的幅度占比为“续租类”。尤其前海继续承接来自科技园、后海及跨区域新设主体的需求，说明今年前海的写字楼租赁市场比较“活跃”，预估“硬科技及出海配套企业升级搬迁、港资及外资金融相关新设主体”这些需求仍将主导三季度的深圳写字楼市场。
令人关注的是，近期深圳仍然有不少“资产转让”。从上周的险企挂牌深圳的写字楼，到本周“酒店、长租公寓、写字楼、厂房、宿舍”这类资产的挂牌转让。比如南山一个整栋长租公寓1.3亿出售；深圳罗湖翠山工业园5栋的稀缺工业资产转让；富尔达名下深圳龙岗康美思数码城物业1.17亿起转让；宏安集团以1.15亿港元出售深圳坪山产业园区等，持续彰显“资产挂牌”的热度。深圳的商办资产也呈现两面走势，一方面在挂牌，一方面在买入。比如存储小巨人德明利3.52亿底价竞得福田梅林商办地建总部等。
七月深圳“商办”成交突破1500套！？
8月2日消息，根据近日监测，2026年7月1-29日深圳一手商业办公已经累计成交831套；二手商业办公为707套，合计超过1500套。
但明显低于6月全月的4200多套商办成交，足足少掉60%，可见七月商办成交已经十分“低迷”。
南山一个整栋长租公寓1.3亿出售？
近日监测到，深圳南山一个蛇口酒店物业整栋出售，此项目已全部改成公寓出租。整个项目占地面积1513.63㎡；建筑面积：6000㎡；土地用途：酒店；年限：1988年-2038年；交易方式：产权交易；出售价格：1.3亿。
资料显示此项目2023年1月已经正式开业，整体合计房源/铺位96套，物业分为居住公寓户型、商业商铺两大业态。公寓租住业态（合计92套，租赁建筑面积3802㎡）公寓共分四类户型，适配单人、居家等多元租住需求。其中单间：65套，单套建面28-44㎡，月度含税租金5120-7410元。项目产权完整合规，原规划属性为酒店物业，改造后集精品长租公寓+临街商业于一体，总产权面积5908.90㎡，实际租赁拆分总面积5512.95㎡、共计96套物业，小户型单间为公寓主力产品，商铺可对外整租/分租，兼具居住租赁与商业运营双重价值。
“扩张性需求”并未主导深圳写字楼的租赁！
近日一组数据值得关注。过去的二季度，深圳写字楼租赁租户决策更多围绕办公成本、楼宇品质及区位效率的重新评估展开，扩张性需求并未成为主导。而从交易性质看，搬迁类成交面积占比约65.4%，仍是本季度去化的主要来源，说明多数企业并非单纯扩大面积，而是在总成本可控的前提下重新平衡办公品质与区位。续租类交易面积占比接近两成。
根据统计，行业分布上，TMT以52.0%的面积占比成为本季度最大的行业需求来源，其中智能物流、保险科技、AI与机器人及电信数字化等赛道贡献了主要成交面积，显示科技类需求仍有一定支撑；专业服务业以约三成半的占比紧随其后，法律及管理咨询等围绕企业出海配套的细分方向保持稳定；金融业则在私募基金、保险科技等细分赛道保持一定活跃度。
深圳罗湖翠山工业园稀缺工业资产转让！？
近日监测到，深圳罗湖翠山工业园稀缺工业资产转让。
此次资产包括深圳市罗湖区翠山工业区厂房A栋3层、2层夹层、5层、4层、2层，单身宿舍D栋6层、8层，大约1.9亿元价格，标的为捆绑转让。资料也显示，翠山工业区共有5栋建筑物，A栋、B栋为厂房、C栋、D栋、E栋为宿舍。深圳中设拥有翠山工业区A栋2-5层厂房13,305.5㎡、D栋6、8层宿舍1,370.33㎡、合计约14,676㎡的红本产权证。标的目前部分出租中，出租率高达85%。
富尔达名下深圳龙岗康美思数码城物业1.17亿起转让？
近日监测到，富尔达名下深圳龙岗康美思数码城物业1.17亿起转让。9月2日开拍。
阿里资产司法交易平台发布富尔达全息科技(深圳)有限公司所属的龙岗镇龙东村康美思数码城1#综合楼、2#科研楼、3#、4#、5#宿舍共计5处物业，连同加建部分整体拍卖的公告，此次拍卖起拍价约1.17亿元。此次拍卖资产包括约3.6万㎡有产权的综合楼、科研楼和宿舍物业，以及约2万㎡无产权的加建部分。标的物名称：龙岗镇龙东村康美思数码城1#综合楼、2#科研楼、3#、4#、5#宿舍。原权利人为，富尔达全息科技(深圳)有限公司。
THE END
特别提醒：
1、本文由克而瑞深圳行业分析师陈周科撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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