最近，福田核心区又一个旧改项目有了新动静。
位于侨香路与侨城东路交汇处东北侧的京蓉混凝土厂城市更新单元，已经全面进入主体施工阶段，项目备案名也定了——京融府。
“府”字听起来挺大气，但实际体量却相当迷你。
整个项目占地只有约6953㎡，在深圳那些动辄几十万平方的大旧改面前，就是个“蚊型”盘。去年四月份已经动工。
不过，别看它小，位置是真的绝。
01
是安托山，还是华侨城？卡在两大豪宅区之间
京融府位于福田香蜜湖街道香安社区，刚好在侨香路与侨城东路交汇处东北侧。
以侨城东路为界，西边是南山华侨城，东边和北边是福田安托山-香蜜湖。
换句话说，这个项目正好卡在深圳两大豪宅板块的交界点上。
往好了说，这叫“左右逢源”。
既能蹭到华侨城的高端居住氛围，又能沾上香蜜湖的顶级配套光环，两大板块的外溢红利都能接住。
建设中的项目，乐居摄于23.11
毕竟安托山这些年已经是深圳楼市又一个豪宅聚集地，安峦公馆、万科臻山府这些盘单价都在10万以上；华侨城的二手房价也不低，大概在8万到12.5万/㎡之间。
地块旁边的君子广场。乐居摄
交通方面也还算方便。
项目周边路网发达，从门口步行到地铁2/8号线侨城北站大概1公里。对于在福田、南山上班的人来说，通勤都挺友好。
生态资源更是这个项目的一大卖点。
南边一路之隔就是园博园，西边有燕晗山郊野公园和华侨城创意文化园，西北面朝着侨城北公园，还能远眺安托山和塘朗山。
左：华侨城，右：园博园。乐居图
被这么多公园包围着，在深圳核心区真不多见。
02
成也这条路，败也这条路
但话说回来，京融府这个项目本身就是“因路而生”的。
据了解，它的前身是侨城东路北延工程触发的城市更新项目。
2023年9月，[安托山地区]法定图则06-02地块进行规划调整，原本34093㎡的生产防护绿地，被分割出了2682㎡城市道路用地和6953㎡二类居住用地。
那块道路用地，就是侨城东路北延通道的一部分。路修过来了，地也就跟着出来了。
但问题也出在这条路上。
京融府西侧紧挨着侨城东路北延段通道，目前正在施工，预计2030年主线才能建成通车。
等道路工程完工后，侨城东路将成为全长约15.7公里的城市快速路，向北连着龙澜大道直达龙华，向南串起深圳湾超级总部基地，是深圳“八横十三纵”干线路网里很重要的一条。
但对于京融府的业主来说，这就有点“成也萧何败也萧何”的意思了。
项目本身就在侨香路和侨城东路的交汇处，等北延通道通车后，项目将面临多面朝向主干道十字路口的格局。
尤其是朝南和朝西的低楼层户型，未来可能要承受双重交通噪音的侵袭。
这噪音问题可不是小事。
有经验的买房人都知道，窗户底下要是正好有高架桥或者离主干道太近，车流穿梭的声音在室内会特别明显，晚上夜深人静的时候甚至让人睡不着觉。
前海、龙华不就有前车之鉴！
03
兜兜转转的“身世”
2023年9月，京蓉混凝土厂被列入《2023年深圳市福田区城市更新单元计划第三批计划》，当时的申报主体是深圳市博林京融投资有限公司，也就是博林集团。
最初的更新方向定的是二类居住用地，但住宅全部是保障性住房。
结果没过两个月，2023年11月，项目属性就来了个大转弯——从“工改保”调整为“工改居”，变成了商品房+公租房的混合方案。
按照政策，可以拿到不超过总建筑面积45%的商品房面积。
到了2024年4月，福田区城市更新和土地整备局公示，拟确认深圳美盛港房地产有限公司为项目实施主体。
这家公司当时由郑州美盛房地产开发有限公司全资控股。美盛来自河南郑州，2021年刚以8.05亿拿下龙岗一个项目首次进入深圳。当时大家都以为美盛接手了这个香蜜湖的旧改。
谁知道剧情又反转了。
图源：企查查平台
仅仅过了两个月，2024年6月28日，该公司股权发生变更——郑州美盛退出，深圳鸿阅实业有限公司成了全资股东，法人和管理层也全换了。
再一查股权穿透，深圳鸿阅实业的关联方正是最初的项目申报主体博林集团。
也就是说，郑州美盛只是短暂地插了一脚就退出了，项目的实际控制权绕了一大圈，最终还是回到了博林手里。
博林集团是1997年在深圳成立的本土企业，代表作有南山大学城片区的博林天瑞、宝安的博林君瑞等，在地产、文化、酒店等多个领域都有布局。
04
迷你体量，能卖多少套？
最后来看看项目的具体规划。
京融府开发建设用地面积6953㎡，容积率约6.6。规划计容建筑面积45935㎡，其中住宅一共40240㎡（含公共租赁住房22140㎡），公共配套设施5695㎡，配建一所3班幼儿园。
规划草案显示，项目规划了1栋商品房（底商4层+转换层2层+上部住宅41层）和1栋公共租赁住房（32层） ，共用社区配套。
仅供参考，图源：中城院南方分院
整个小区就两栋楼，还包含大量公租房，可售的商品房套数估计不会太多。对于想在这个地段置业的人来说，僧多粥少是大概率的事。
总的来说，京融府这个盘，位置是真的好——两大豪宅区中间，公园环绕，通勤方便。
噪音也是真的愁——未来侨城东路快速路通车后，朝南朝西的户型免不了要跟车流声做邻居。
身世也是真的绕——从博林到美盛再回到博林，“工改保”变“工改居”，兜兜转转一大圈。
对于购房者来说，这个盘到底香不香，可能还得看最终的价格和户型。
毕竟在深圳核心区，能有个新盘出来已经不容易了，至于噪音嘛……就看你能不能接受了。