深圳二手楼真的热了吗？00后购房者占比较快上升？！

近期深圳二手房成交量回升行情引发市场的广泛讨论，一周成交量飙升至1300套。本报告以数据来源为克而瑞的2025年-2026年2月深圳一二手房成交全量数据为支撑，依次从真实成交情况多维度拆解、成交热驱动逻辑与市场特征分析、短期走势预判、房企营销参考建议、购房者置业指引五大模块展开，提前释放核心结论：“当前回暖为结构性回暖、无普涨基础，但年轻购房者客群呈现增多；对比新房来看，深圳核心区的二手房性价比占优，正逐步分流新房客源；二手房挂牌在售量也再度猛增，曾一度冲上9万套”。以上供市场各方参考。

1.1 成交结构反转，二手房成为市场交易主力

根据克而瑞数据统计，2025年深圳新房成交53223套，二手房成交64875套，60%成交占比，比重进一步提升突破，较2024年提升7个百分点，正式成为市场成交主力。2026年1月出现二手房成交的高峰期，二手房备案成交6379套、官网口径成交6880套，同比增长23%-25%；2月受春节假期影响备案成交2861套，1-2月累计成交9240套，成交均价连续3个月止跌回稳，2月达6.2万元/㎡，环比上涨7.3%。  

图表：2024年1月以来深圳月度二手房成交套数走势图

来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成

图表：2026年近几个月深圳月度二手房成交套数环比同比对比统计图

来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成

1.2 客群特征清晰，改善需求主导市场、00后客户飙升

结构特征：00后购房者占比升至10%，单身及两口之家占比超40%，改善型需求占比达80%，300万以下刚需、1500万以上高端房源成交占比同步提升；00后购房在新房也体现，去年12月深圳一个楼盘认购中，40%认购者是单身，售楼人士直接表示，“40%左右的买家是单身人士”。而2025年初深圳二手房就有一组数据显示，Z世代00后购房客群占比从2022年的3%跃升至2024年的7%,这一群体中,70%计划在30岁前完成置业。

行为特征：二手房议价率降至8%，300万以下刚需、500-800万改善型房源议价空间收窄明显，看房成交率连续3个月上涨至4.44%，购房决策周期较2025年平均缩短15天左右；

预期特征：53%购房者看涨2026年成交量，43%认为房价将维持稳定，仅不足4%的购房者预期房价会出现较大幅上涨。

1.3 挂牌量平稳，但整体处于“高位”，供需仍处于动态平衡

基于克而瑞2026年1-2月全市二手房挂牌总量监测数据，当前挂牌规模环、同比均保持平稳，结合月度成交量计算的库存去化周期处于合理区间，叠加议价空间收窄的特征，说明当前供需动态平衡，未出现大规模抛盘、挂牌量暴涨的情况，业主预期随市场回温逐步企稳，供应端无异常波动。但市场总体挂牌量呈现居高难下局面，突破9万套。整体来看，2025年深圳二手房挂牌量大幅攀升，从2025年1月挂牌量约5.8万套，至11月激增至约8.9万套，涨幅显著。截至2026年1月底全市二手房挂牌量已突破9.5万套，其中龙岗区达2.44万套，区域竞争白热化。到了2026年3月挂牌量有所下降，贝壳平台数据显示深圳二手房真实在售挂牌量达到8.6万套。而龙岗、坪山、光明等外围区域的二手房源，即便业主主动下调报价，仍面临较大的去化压力，房源挂牌量持续走高，价格调整的压力尚未完全出清。到2026年2月，深圳市二手房在售房源总量95347套，站上9万套以上，挂牌十分活跃。

1.4 区域分化显著，刚需改善板块活跃度双高

2026年1-2月龙岗、福田、南山、罗湖为成交主力四区，合计成交占比超85%，其中龙岗成交2003套居首，大鹏、深汕合作区等远郊区域成交量不足百套，区域分化显著。下沉到板块维度，民治、布吉、西乡、龙岗中心城等刚需、改善集中板块成交靠前，核心区高端板块如香蜜湖、粤海成交活跃度也保持高位。  【典型案例】 克而瑞监测数据显示，龙华区鸿荣源壹成中心2025年1月-2026年2月累计成交225套，均价53477元/㎡，为改善板块典型成交项目；龙岗区阳光花园同期累计成交207套，均价30704元/㎡，是刚需板块代表性活跃楼盘。

板块上，2026年2月以来二手房成交集中在龙华、坂田、航城、高新、西乡等板块。

图：深圳2026年2月二手房成交活跃度TOP10的小区有哪些?

来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成

1.5 一二手房倒挂凸显，核心区二手房性价比占优

选取民治、宝安中心区、坪山等热点板块对比同板块二手房与新房的成交规模、均价差异，核心板块一二手房倒挂现象显著：民治板块二手房均价57913元/㎡，新房均价65708元/㎡，倒挂幅度超13%；宝安中心区二手房均价80556元/㎡，新房均价96193元/㎡，倒挂幅度超19%，二手房性价比优势明显。而外围板块如坪山二手房成交规模仅为新房的1/10，新房供应充足、库存压力较大。  

2.1 政策与市场双重驱动，积压需求集中释放

1.政策端：2025年9月9.5新政大幅放松限购、统一房贷利率，2026年以来陆续出台增值税满2免征、带押过户全面推行、首付比例下调、公积金使用范围扩大至支付契税等政策组合拳，直接降低购房成本。据克而瑞测算，一套未满2年、总价500万的房源交易成本可降低约11万元，政策实施后9月首四日二手房成交量同比大增36.7%，2026年1月成交同比涨幅超45%，有效释放了积压的置业需求。

2.市场端：核心板块一二手房倒挂显著，二手房性价比高于新房，叠加前期价格调整到位（较2021年峰值下跌28%），购房者观望情绪消退，入市意愿明显提升，核心区优质房源去化速度远超全市平均水平。

2.2 结构性回暖特征明确，无普涨基础

量稳价缓升：成交量连续11个月突破5000套荣枯线，价格止跌回稳，核心区价格微涨，全市均价仍处于筑底阶段；

两端热、中间稳：300万以下刚需、1500万以上高端房源成交占比双升，改善型需求占比达80%，为市场绝对主力；

区域分化加剧：核心区（南山、福田、龙华核心板块）成交活跃度高、价格企稳，百花片区优质学区房短期内价格上浮30万-40万元，外围远郊板块成交低迷、部分板块仍有5%左右的议价空间；

预期理性修复：市场信心逐步修复，投机需求基本出清，市场回归居住属性，无普遍看涨的炒作情绪。

3.1 三重因素支撑市场平稳，无爆发性增长基础

1.政策端：2026年整体政策面保持宽松，预计可能还将出台核心区非核心板块限购松绑试点、多孩家庭/人才定向利率下调、二手房交易税费减免等优化政策，持续降低购房门槛，支持合理住房需求释放；

2.供应端：核心区优质宅地集中供应、2026年3月城市更新管理新政落地盘活停滞项目，将增加优质房供给，进一步激活市场流动性；

3.需求端：改善型需求仍有充足释放空间，购房者预期保持稳定，但受购买力约束，不会出现需求集中爆发的情况。

3.2 短期量稳价平，延续分化态势

成交量：2月成交量下滑为春节假期扰动因素，3月起成交量将回升至月均5000-6000套的荣枯线以上，全年成交量预计突破8万套，不会出现大幅暴涨；

价格：整体呈现“核心区微涨、外围区缓跌”的分化态势，全市均价跌幅收窄至5%以内，无普涨行情，仅南山中心区、福田中心区、深圳湾、百花等核心板块优质房源或有5%-10%的小幅回升；全深圳二手房套均成交总价走势平稳，2026年2月尾464万套均总价，同比2025年2月的518万套均总价略微偏低。

图：2024年1月以来深圳二手房套均总价成交走势图

图：2024年1月以来深圳二手房月度成交总额走势图

图：2024年1月以来深圳二手房月度成交均价走势图

结构：改善型需求仍将是成交主力，核心区优质次新房、学区房成交热度将持续，300万以下刚需（小两口刚需）与1500万以上高端房源成交占比保持稳定。

1.差异化定价策略：核心区一二手房倒挂板块的项目，无需大幅降价，可锚定周边二手房成交价格，突出产品力、配套优势合理定价，依托核心区资产保值属性撬动客群；坪山、龙岗东部等外围库存压力较大的板块，参考同板块二手房成交均价定价，适当推出特价房、首付分期等优惠降低购房门槛，加快库存去化。

2.精准营销触达：延续“降价+提佣”的有效策略，佣金参考坪山保利明玥澜岸佣金3%-4%、**龙岗泰瑞府佣金5%**的行业标准，充分调动中介带客积极性；同时联动二手房中介推广“以旧换新”“以房换房”创新模式，承接二手房市场释放的换房需求；针对占比10%的00后客群、超40%的单身及两口之家客群，定向开展小户型、智能家居配置等宣传，匹配刚需及年轻客群需求。

3.强化产品价值：迎合客群需求从“看价格”转向“看产品力”的趋势，重点突出项目的物业服务、学区资源、商圈配套等核心优势；核心区高端项目可参考中海深湾玖序的产品打造经验，挖掘稀缺性资源价值开展宣传，匹配高端改善客群的品质需求。

刚需客群（300万以下预算）：优先选择龙岗、罗湖、宝安外围交通便利的次新房，当前该价位段房源议价率降至8%，叠加低利率、增值税减免等政策红利，可适当与业主议价，无需等待所谓“价格低点”，按需上车即可。

改善客群（500-1500万预算）：优先选择南山、福田、龙华核心区一二手房倒挂板块的优质次新房、学区房，当前核心区价格已企稳，二手房性价比高于同板块新房，恰逢学区需求集中释放窗口期，可适时入市。

高端/投资客群（1500万以上预算）：优先选择深圳湾、香蜜湖、粤海等核心地段的稀缺房源，优先选取鸿荣源壹成中心、宝能城等成交活跃度高的楼盘，保障资产流动性，避免入手远郊大户型。

通用注意事项：交易时优先选择“带押过户”模式降低周转成本，提前核实房源产权清晰度、学区占用情况；关注南山、福田非核心板块等限购松绑试点区域的政策红利，合理利用公积金扩围、多孩家庭及人才利率优惠等政策进一步降低购房成本。

根据克而瑞监测，3月第一周深圳新房成交达到601套，环比上涨96%；二手房一周成交也超过1000套，整体3月以来市场呈现复苏迹象，市场景气在上升。

并综上本报告的分析，深圳二手房当前的“热”是政策驱动下的真实回暖，市场可能进入“性价比”置业活跃期，而非虚热。但市场区域、产品分化显著，无普涨基础，整体将延续“量稳价平、结构分化”的运行态势。建议房企结合板块供需特征调整营销策略，精准匹配客群需求；购房者根据自身居住需求、资金情况理性判断入市时机，避免受炒作情绪影响做出非理性决策。 

结束语

上述研究成果由克而瑞深圳分析师陈周科，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI任务、AI问数、AI问知、数据分析功能撰写。