克而瑞好房点评网 近期，2025年11月深圳罗湖区桂园板块一房销售套数排行榜发布。榜单显示，该板块此期间二手房共成交67套。市场最显著的特征是不同小区的销售套数差距明显，整体流通活跃度存在分层现象，接下来将对该榜单进行详细分析。
整体市场成交活跃度分层，配套与房龄成关键因素
从整体市场来看，不同房龄小区的换手率差异明显，这反映出次新房与老破小的供需匹配度不同。次新房由于建设时间较近，房屋质量、小区环境和配套设施相对较好，因此受到购房者的青睐，流通性较强。而老破小虽然价格相对较低，但由于房龄较大，房屋质量和配套设施可能存在一定问题，因此流通性相对较差。核心配套如地铁、学校、商业等的落地或升级对板块二手房成交有明显的拉动作用。拥有优质学区资源的小区，销售套数相对较多。
不同房龄小区表现分化，次新房成市场主力
细分不同房龄小区，能看到明显的分化。次新房在市场中占据主导地位，其成交套数占比较大。以鸿翔花园为例，其销售套数达到7套，在榜单中位居前列。这可能是因为鸿翔花园的房龄相对较新，小区的配套设施比较完善，周边的商业、教育、医疗等资源丰富，能够满足购房者的多样化需求。而一些老破小小区，如大塘垅小区、松园南小区等，虽然价格较低，但由于房龄较大，房屋质量和配套设施相对较差，销售套数较少。
鸿翔花园夺冠，配套与房龄优势突出
Top3小区分别为鸿翔花园、龙园创展大厦和港岛银座。鸿翔花园以7套的销售成绩夺冠，其可能是房龄较新且周边配套成熟，能满足各类生活需求。龙园创展大厦销售6套，或许凭借其独特的地理位置或相对合理的价格吸引了不少刚需购房者。港岛银座销售5套，可能在商业配套等方面有一定的优势。这三个小区的目标客群主要是刚需购房者，他们更注重房屋的性价比、配套设施和地理位置。
不同客群按需选择，规避二手房风险
对于不同客群，建议各有侧重。刚需客群可关注房龄相对较新、配套成熟且价格适中的小区，如鸿翔花园等，同时要注意控制总价预算。对于投资客群来说，可考虑有优质学区资源或核心地段的小区，这类小区保值增值能力相对较强。在购买二手房时，购房者需要注意产权核查，确保房屋产权明晰；了解房龄对贷款的影响，避免因房龄过大导致贷款额度降低或贷款年限缩短；还要关注学位占用情况，以免影响子女入学。总体而言，桂园板块二手房市场呈现出一定的活跃度和分化特征，购房者需根据自身需求谨慎选择。
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