当前位置：

京基璟誉府

罗湖东湖改善型住宅高层

深圳二房销售总价榜第4名

约 55000 元/m²

好房点评得分 7.4 分

7.5 区域

6.7 项目

8.1 市场

7.2 口碑

点评资讯

山樾湾官宣：入伙时间提前至2026年8月31日前，入学难题迎刃而解

深圳克而瑞好房点评 06-03

两个消息、一个确定，这个南山教育红盘火得有理

克而瑞好房点评 · 深圳买房指南 06-03

中海云颂玖章值不值得买？一次性讲清它的8万/㎡定价逻辑

克而瑞好房点评 · 深圳买房指南 06-01

克而瑞好房评测京基璟誉府

7.4

楼盘评测得分

7.5

区域

6.7

项目

8.1

市场

7.2

口碑

亮点综述

评测时间：2025年12月26日

京基璟誉府是一款立足罗湖核心区、以成熟配套与生态资源为驱动的高密度改善盘，适合重视通勤效率、生活便利性及即住体验的本地改善客群，尤其适用于单孩家庭或对圈层纯粹性要求不高的购房者。其核心价值在于地段稀缺性与配套兑现力，若未来回迁管理得当、社区运营优化，仍有稳定保值潜力。然而，对于追求低密舒适、多车出行或高圈层纯粹性的买家，其高容积率、低车位比及回迁混居结构构成实质性短板，建议审慎评估长期居住体验与资产属性匹配度。

区域价值 7.5

产业评价

4.07

地段评价

4.07

交通评价

8.72

教育评价

8.90

商业配套

8.30

医疗配套

8.53

生态评价

9.75

综合七大测评维度，京基璟誉府得分为6.85分（满分10分），在罗湖东湖板块改善型项目中表现中上。项目生态资源与医疗配套优势突出，双地铁通达性良好，商业与教育配套成熟度高；但高容积率、低车位比及回迁房占比高等结构性短板，削弱了其作为纯改善产品的居住体验与圈层纯粹性。

项目价值 6.7

社区规模

6.10

容积率

4.07

绿化率

9.75

得房率

6.03

精装评价

9.24

车位比

4.06

社区配套

7.94

京基璟誉府在综合产品力测评中呈现鲜明的两极特征：一方面凭借9.75分的绿化率与9.24分的精装标准构建了高品质社区基底，另一方面却因11.35的超高容积率（仅4.07分）与1:4.29的极低车位比（4.06分）严重削弱改善属性。项目虽坐拥东湖公园生态资源、省一级学区及双地铁配套，但高密度超高层形态与回迁房混居格局，使其在改善客群对舒适性与圈层纯粹性的核心诉求上存在显著落差。

市场表现 8.1

价格合理性

7.36

销售情况

8.13

价值潜力

8.94

京基璟誉府作为罗湖东湖板块的改善型住宅项目，综合表现稳健，以8.13分的销售表现与8.94分的价值潜力彰显其市场认可度与区域红利优势；然而7.36分的价格合理性评分反映出当前定价与客户预期存在一定偏差，整体呈现‘价值突出、价格承压、去化尚可’的特征。

市场口碑 7.2

开发商口碑

5.51

项目口碑