长三角核心五城
商品住宅市场月报
引言
2026年6月，长三角核心五城楼市呈现“土地核心地块热度再升级、新房环比回暖同比小幅走弱、二手持续高位运行但季节性环比回落”的运行格局。端午小长假叠加半年业绩冲刺带动新房成交环比修复，但去年同期高基数拖累同比小幅下滑；土地市场沪杭优质地块集中出让，溢价率再创新高，南京土地供应放量但以底价成交为主，合肥土地成交规模维持低位；存量房持续为市场交易绝对主力，价格底部持续修复。
内容速览
土地市场
6月核心五城涉宅用地供求延续“核心竞、外围底”的二元分化格局。成交端结构性回升明显，杭州以98.16万平方米的成交建面领跑五城，环比大幅增长178.8%；南京成交建面86.35万平方米，环比增长263.9%，同比增长542.7%。溢价率极端分化，杭州以41.12%高居五城首位，核心板块持续高热，上海以20.63%次之，苏州、合肥则底价成交为主。房企拿地聚焦核心城市核心板块"安全资产"的投资策略未变。
新建商品住宅市场
核心五城商品住宅成交端在半年冲量节点带动下量能温和回升，杭州成交面积61.11万平方米居首、上海55.98万平方米次之。南京同比增长31.4%，修复态势显著；上海成交面积同比微增0.5%，趋势企稳。价格端分化显著，上海以73210元/平方米断层领先，杭州受结构性因素影响同比大幅上涨22.0%。库存及去化周期呈梯度分化，合肥（10.7个月）、杭州（10.4个月）处健康区间，南京（23.7个月）、苏州（30.7个月）去化压力依然突出。
存量商品住宅市场
上海、南京、苏州、杭州四城二手住宅合计成交面积约420.42万平方米，呈现“成交同比放量、环比季节性回落、价格底部企稳”的特征，四城成交面积同比均保持正增长或基本持平。四城二手住宅成交面积占住房交易总量约70%，仍占绝对主体，二手主导格局持续固化，存量市场的风向标价值持续凸显。
一
土地市场
1.供求表现：供应收紧、成交环比翻倍，成交楼板价结构性下行
2026年6月，长三角（40城）涉宅用地市场呈现“供应收缩、成交放量、溢价回升”的运行特征。全月涉宅用地供应总建面461.70万平方米，环比下降17.9%，同比下降43.6%，供地节奏延续低量运行态势，地方政府在土地财政压力与市场去化压力之间维持审慎供地策略。
成交端边际改善，全月涉宅用地成交总建面605.53万平方米，环比增长112.8%，同比增长32.9%，成交规模创2026年内峰值。成交量的显著放量主要受益于上海、杭州、南京等核心城市集中供地窗口叠加效应，以及5月低基数的环比效应共同推动。从成交结构看，上海、杭州两城合计成交建面126.69万平方米，占五城成交总量的52.9%，核心城市土地资源虹吸效应持续放大。
成交楼板价方面，6月长三角涉宅用地成交均价10208元/平方米，环比下降25.1%，同比下降21.5%。价格回调主要受供地结构影响。
图1 长三角区域近一年涉宅用地整体供应成交情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。
2.市场热度：溢价率达近一年峰值，土地热度高度集中
受杭州等高溢价地块拉动，6月长三角（40城）涉宅用地平均溢价率17.65%，环比上升1.5pcts，同比上升6.4pcts，连续两个月突破16%，为近一年高位区间。从整体成交结构来看，超九成地块依旧为底价成交，热度集中于核心城市主城优质地块，市场热度呈现极端分化态势。
图2 长三角区域近一年涉宅用地成交溢价率
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。
3.核心城市表现：沪杭高热领跑，宁苏合底价成交主导
核心五城涉宅用地供应建面182.83万平方米，环比下降16.8%，同比下降54.4%；成交建面239.26万平方米，环比增长134.4%，同比增长2.5%，核心增量来自南京大批量远郊地块集中成交。五城综合成交楼板价17341元/平方米，环比大幅回落35.7%，系南京低地价远郊地块集中成交拉低均值；平均溢价率25.91%，沪杭核心地块高溢价推高整体热度中枢。
上海：6月涉宅用地成交建面28.53万平方米，环比增长47.7%，同比下降51.1%，成交规模因供地节奏放缓而收缩。成交楼板价44071元/平方米绝对领先，平均溢价率20.63%，环比下降12.9pcts，核心地块竞争仍保持活跃。
杭州：涉宅用地供应建面65.93万平方米，环比下降9.9%；成交建面98.16万平方米，环比大幅增长178.8%，同比增长79.4%，成交规模居五城首位；成交楼板价22182元/平方米，平均溢价率41.12%，环比抬升8.9pcts，为五城最高，主城核心板块土拍热度持续上行。
南京：涉宅用地供应建面95.36万平方米，环比增长10.4%，规模居五城首位；成交建面86.35万平方米，环比大幅增长263.9%，同比增长542.7%；成交楼板价5178元/平方米，环比下降64.8%；平均溢价率0.95%，主要系非核心区域地块大量底价成交所致，市场情绪审慎。
苏州：涉宅用地供应建面1.71万平方米，供应规模处低位。成交建面16.07万平方米，环比下降14.9%，同比增长13.3%；成交楼板价11380元/平方米，平均溢价率为0.00%。
合肥：涉宅用地成交建面10.15万平方米，成交楼板价8309元/平方米；平均溢价率0.01%，底价成交主导，土地市场维持低位运行，房企拿地意愿偏弱。
表1 2026年6月长三角核心五城涉宅用地供应成交情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
就高总价地块成交情况来看，TOP10地块分属两个城市，杭州包揽7席，上海占3席，南京、苏州、合肥均无项目入围，市场集中度进一步提高。
溢价率方面，杭州九堡单元地块以61.51%的溢价率成交、永久河单元地块以79.03%的溢价率成交，刷新板块溢价纪录；上海静安区、嘉定区地块溢价率分别为29.63%和19.08%。整体来看，溢价率分化加剧，杭州核心板块因产业集聚、改善需求韧性叠加供应稀缺，成为房企争抢焦点。
房企层面，央国企为拿地主力，厦门建发、招商蛇口、绿城、保利包揽绝大多数优质地块。其中绿城中国本月拿地在总价TOP10中占据3席，其中2宗位于杭州（九堡、良渚东），彰显其深耕杭州市场的战略定力；建发股份在上海静安与杭州未来科技城双城发力，保利发展、招商蛇口分别落子杭州西站新城及杭州永久河板块，头部房企聚焦核心城市核心板块“安全资产”的投资逻辑进一步强化。
表2 2026年6月长三角核心五城土地成交总价TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
二
新建商品住宅市场
1.供求表现：供应小幅收缩，成交环比回升
1)长三角商品住宅整体运行特征
6月长三角（40城）商品住宅市场整体延续弱修复态势，全月新增供应219.71万平方米，环比增长2.3%，同比下降42.2%；成交363.51万平方米，环比增长3.7%，同比下降11.1%，成交端受“半年冲量”节点带动环比有所回升；成交均价32514元/平方米，环比增长3.0%，同比增长5.4%，高端改善项目集中网签对均价形成结构性支撑。
图3 长三角区域近一年商品住宅整体供求情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，部分城市纳入酒店式公寓。
监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。
2)核心城市表现
6月核心五城新建商品住宅市场延续供应收缩与成交修复并行的运行特征。供应端整体收紧与个别城市环比放量并存，成交端上海、杭州、苏州环比显著回升，价格端因结构性入市差异分化加剧。
供应端：五城商品住宅整体供应面积144.12万平方米，环比下降0.8%，同比下降22.0%。其中杭州、上海供应规模领先，分别为48.55、41.64万平方米；合肥前期集中推盘后供应大幅回调，环比下降29.8%、同比下降58.4%；苏州供应阶段性回补，环比增长89.8%，但同比仍下行25.9%。
成交端：五城商品住宅整体成交面积194.48万平方米，环比增长6.0%，同比下降3.5%。杭州成交面积61.11万平方米居五城首位、上海55.98万平方米次之。上海（+15.0%）、杭州（+18.6%）、苏州（+20.7%）环比均实现两位数增长，房企年中冲量效果显著；南京成交面积与上月基本持平；合肥前期需求集中释放后，成交环比回落50.2%，市场逐步回归常态。
价格端：五城商品住宅整体成交均价44370元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨2.5%。上海成交均价73210元/平方米断层领先，杭州40410元/平方米次之。价格走势分化显著：南京（+4.8%）、苏州（+4.9%）均价环比小幅上行，系改善型项目成交占比阶段性提升所致；杭州均价环比下降9.6%，系上月高端项目集中入市，本月刚需盘走量，均价阶段性回调，但同比涨幅依旧领先。
表3 2026年6月长三角核心五城商品住宅供求情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。
图4 近一年长三角核心五城商品住宅成交均价走势
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。
2. 库存及去化周期：梯度分化格局延续，宁苏去化压力突出
截至2026年6月末，核心五城库存与去化周期呈现明显的“梯度分化”格局：
第一梯队（健康区间）：杭州、合肥库存压力较小，去化周期分别为10.4个月、10.7个月，供需匹配度相对均衡。值得一提的是，合肥库存面积环比大幅下降11.4%，系本月供应大幅收缩及前期库存去化顺利共同作用的结果。
第二梯队（压力凸显）：上海库存面积754.70万平方米（五城最高），得益于稳健的成交流速，去化周期19.2个月，较上月（19.5个月）小幅改善。
第三梯队（高库存风险）：南京库存面积602.03万平方米，去化周期23.7个月，较5月小幅回落但仍处于高位；苏州库存面积639.71万平方米，去化周期30.7个月（较上月上升1.3个月），远郊存量积压问题凸显，去库存周期拉长。
图5 2026年6月长三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。
表4 2026年6月长三角核心五城商品住宅库存及去化周期
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。
3. 项目表现：上海高端领跑金额榜，杭州刚改与改善并进主导走量
成交面积TOP10项目中，上海、杭州各占4席，南京占据2席。其中上海奉发·云邸以5.52万平方米的成交面积位居榜首，但成交均价仅28092元/平方米，刚需走量特征显著；而排名第4的华润澐启滨江成交面积2.49万平方米，成交均价高达137482元/平方米，成交金额达34.27亿元，为TOP10中金额最高，印证上海高端改善购买力韧性充足。
表5 2026年6月长三角核心五城商品住宅项目成交面积TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。
成交金额TOP10项目中，上海占据8席，杭州占据2席，合肥、南京、苏州均无项目入围。上海华润澐启滨江领跑金额榜；杭州奥映世纪轩以约28.45亿元、85092元/平方米的成交均价表现亮眼，上海、杭州在高端市场保持绝对领先。开发商层面，华润置地、中海地产、绿城中国、保利发展、滨江集团、中国金茂等国央企主导头部，行业集中度持续抬升。
表6 2026年6月长三角核心五城商品住宅项目成交金额TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。
三
存量商品住宅市场
1.运行特征：环比季节性回落，同比韧性修复
受5月高基数及6月新房成交分流影响，6月长三角四城（上海、南京、苏州、杭州）二手住宅市场合计成交面积420.42万平方米，环比下降8.2%，同比增长15.5%，同比增幅收窄5.4pcts。成交均价环比下降1.0%，同比下降10.37%，同比降幅扩大0.5pcts，价格底部盘整态势延续。
图6 长三角四城近一年二手住宅整体成交情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。
2.核心城市表现：城市分化加剧，苏州同比增幅领跑
上海：6月二手住宅成交面积189.68万平方米，环比下降8.8%，同比增长19.3%，规模持续领先四城；成交套数22421套，已连续4个月站稳2万套以上；成交均价36185元/平方米，同比下降10.7%，但环比微幅增长0.6%，价格底部企稳。
杭州：6月二手住宅成交面积75.34万平方米，环比下降14.1%，同比基本持平；成交套数7559套，环比下降14.0%，同比增长1.1%；成交均价26693元/平方米，环比微降0.5%，同比下降9.5%，价格端底部盘整、成交规模受新房高供应分流而结构性回落。
南京：6月二手住宅成交面积74.05万平方米，环比下降9.7%，同比增长8.1%，环比跌幅收窄7.3pcts；成交套数7743套，环比下降11.0%，同比增长3.4%，增幅扩大3.3pcts，置换需求温和修复。成交均价20007元/平方米，环比微降0.2%，同比下降7.7%，价格持续低位运行。
苏州：6月二手住宅成交面积81.35万平方米，环比增长1.2%，同比增长32.9%，为四城中唯一成交面积环比正增长的城市；成交均价21860元/平方米，环比下降6.4%、同比下降14.8%，“以价换量”特征明显。
表7 2026年6月长三角四城二手住宅成交表现
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
3、市场交易结构：二手主导格局持续固化，置换链条支撑行业底盘
6月四城新建商品住宅与二手住宅成交总面积约603.51万平方米，环比下降2.5%，同比增长9.9%，同比增幅收窄3.7pcts。其中二手住宅成交占总交易比重约70%，较5月有所回落，主要源于房企半年冲量带动新房成交阶段性提升。
图7 长三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走势分析
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。
逐城来看，上海二手成交面积占比77%居首，存量交易主导属性最强；南京、苏州二手成交面积占比分别为68%、73%，杭州因新房供应规模较大、二手成交面积占比55%，相对偏低但仍占主导。结构性来看，"卖旧买新"链条修复推动二手成交维持高位，存量市场的基本盘夯实。
表8 2026年6月长三角四城新建商品住宅、二手住宅成交对比分析
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
四
后市展望
7月进入传统淡季，新房供应、成交大概率同步走弱；土地市场仅沪杭核心优质地块具备热度，底价成交仍为市场主流；二手房依托置换需求韧性保持高位，但环比或延续小幅回落。
土地市场：预计7月长三角涉宅用地供应节奏继续维持低位，热点城市（上海、杭州等）核心地块仍是房企争抢焦点，溢价率或维持高位；杭州6月多宗地块高溢价成交（最高溢价率79.03%），反映出核心板块土地稀缺性溢价持续强化；南京、合肥短期内仍以底价成交为主，土地市场分化格局短期难改。
新建商品住宅市场：进入7月传统淡季，五城新房新增供应环比大概率收缩，整体推货节奏放缓；成交规模环比大概率下行，同比延续小幅承压；杭州、合肥凭借较低的去化周期与稳健的需求基本面，市场韧性较强；南京虽成交同比改善，但库存去化周期仍达23.7个月，去化压力短期难解；苏州库存去化周期升至30.7个月（五城最高），“以价换量”仍将是去库存的主要路径。
存量商品住宅市场：二手住宅依托置换刚性需求，成交规模维持高位，但7月淡季环比或将小幅下滑；价格端底部企稳态势不变，上海、杭州核心次新房价格具备支撑，南京、苏州外围房源仍存在议价空间。“二手强、新房弱”的整体格局不会发生改变，置换链条对新房改善市场形成持续支撑，二手房流动性将持续成为观察市场情绪的核心先行指标。
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上述研究成果由克而瑞研究分析师，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问知、AI报告和数据分析功能撰写
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