城市专题 | 上海楼市运行综合观察（2026年第二季度）

本市政策：存量盘活与品质提升双线推进

2026年第二季度，上海市在延续一季度新“沪七条”政策框架基础上，围绕土地供应、城市更新、住房保障等领域持续完善政策体系，政策重心从需求激活进一步向存量盘活与品质提升延伸。

（1）发布《上海市2026年度国有建设用地供应计划》。4月1日发布，商品住房用地计划供应275—385公顷，较2025年减少约23.3%。产业用地计划供应730—890公顷，商业办公用地维持35—65公顷不变。保障性住房用地计划供应70—105公顷，保障性租赁住房用地计划供应30—55公顷。

（2）发布《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》。4月1日发布，基准日更新为2026年1月1日，首次实现全市城乡一体化定级定价。

（1）首次编制城市更新和住房发展“十五五”规划。5月9日，市住房城乡建设管理委主任王桢表示，上海将首次编制城市更新和住房发展“十五五”规划，将于近期出台。规划构建“惠民生、促发展、提品质、续文脉、优生态、强韧性”六个维度23项重点任务。至2030年，计划实施老旧小区改造3000万—4000万平方米，推动150栋、约200万平方米商办楼宇更新提升，推进不少于20个重点片区更新。

（2）市政府常务会议原则同意城市更新和住房发展“十五五”规划。6月15日，会议原则同意该规划，要求高质量开展城市更新行动，加快构建房地产发展新模式，坚持租购并举，着力稳市场、强保障、优服务。

（1）静安区12个区筹公租房统一调整为保障性租赁住房。4月14日发布公告，自4月20日起，原12个区筹公共租赁住房项目统一调整为保障性租赁住房，原项目陆续上线“随申办”平台，按照保障性租赁住房相关政策实施供应与管理。租金按保租房政策备案，原存量租户合同期内价格不变；申请条件放宽至在沪合法就业且人均住房面积低于15平方米。

（2）存量二手房收购保租房试点扩围。二季度起，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五个中心城区启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，此前先行试点的为浦东、徐汇、静安三区。收购标准延续优先收购70平方米以下、总价400万元以下的房源。

全国首部省级青年发展立法通过。6月2日，上海市人大常委会通过相关立法，对符合条件的青年提供租房补贴，加大住房公积金对青年租房、购房的支持力度，推动在青年就业集中区域、轨道交通站点周边等加大保障性租赁住房供给。

新建商品住宅市场：大幅升温

2026年第二季度，本市新建商品住宅市场供应面积、供应套数环比分别增长48.6%、37.3%，成交面积、成交均价环比分别增长75.8%、76.9%。季度内新建商品住宅供需比为0.85，供不应求，季末商品住宅库存规模继续下降。

2026年第二季度，本市商品住宅累计供应面积126.22万平方米，同比下降25.48%、环比增长48.61%；累计供应房源9219套，同比下降32.35%、环比增长37.25%。

从区域分布来看，当季本市新建商品住宅供应规模前五位依次是浦东、杨浦、青浦、宝山、奉贤，供应面积依次为35.16万平方米、12.79万平方米、12.63万平方米、12.25万平方米、8.38万平方米。五大新城及郊区新建商品住宅供应占全市当季新建商品住宅供应总量比重约49.90%，较上一季度提升约0.14个百分点。

二季度，本市新建商品住宅成交面积约147.68万平方米，同比下降11.1%、环比增长75.8%；成交套数11885套，同比下降12.6%、环比增长76.9%；成交均价约74393元/平方米，同比下降9.0%、环比增长3.0%。从月度成交数据来看，4-6月新建商品住宅成交面积依次为43.0万平方米、48.7万平方米、56.0万平方米。

热点商品住宅项目中，位于浦东大三林板块的华润澐启滨江以55855平方米、76.50亿元位居当季本市商品住宅项目成交面积首位和成交总金额首位，位于黄浦豫园板块的嘉里金陵华庭以259020元/平方米位居当季本市商品住宅成交均价首位。

从成交区域来看，根据CRIC统计数据，当季本市新建商品住宅成交面积前五位依次为浦东、宝山、嘉定、奉贤、松江，成交面积依次为30.48万平方米、20.51万平方米、15.59万平方米、13.54万平方米、11.07万平方米。五大新城及郊区新建商品住宅成交面积占全市当季新建商品住宅成交面积的60.25%，占比较上一季度提升约3.4个百分点。

从成交结构来看，面积段分布方面，90～110平方米产品依然是当季本市新建商品住宅成交主力，成交面积约49.73万平方米，约占总成交面积的33.67%，随后依次是110～130平方米产品、130～150平方米产品，成交面积占比分别为21.99%、14.82%。成交价格段方面，总价1000万以上产品是当季本市新建商品住宅成交主力，成交面积约51.91万平方米，约占总成交面积的35.15%，随后依次是300万～500万产品、500万～700万产品，成交面积占比分别为21.93%、21.07%。

从成交单价来看，根据CRIC统计数据，当季本市新建商品住宅成交均价约74393元/平方米，同比下降8.96%、环比增长2.97%。其中，黄浦、徐汇、虹口、静安、长宁分列成交均价前五位，成交均价依次为167128元/平方米、156608元/平方米、154485元/平方米、132658元/平方米、131810元/平方米；在成交均价涨跌幅方面，虹口、金山、普陀、杨浦、浦东同比涨幅居前，涨幅分别为32.47%、13.33%、7.64%、3.16%、2.95%，奉贤、长宁、静安、徐汇、黄浦成交均价同比跌幅较大，跌幅分别为12.53%、9.68%、4.19%、4.11%、3.78%。

二季度，本市新建商品住宅供需比约0.85，与一季度持平。截至2026年6月末，本市新建商品住宅存量约754.7万平方米，较一季度末减少约18.0万平方米；去化周期约19.5个月（以近6个月商品住宅平均销量计算，下同）。其中，浦东、奉贤、青浦库存规模位居前三位，依次约182.55万平方米、74.03万平方米、67.56万平方米，去化周期分别约21.1个月、22.9个月、21.6个月。崇明商品住宅库存规模约30.18万平方米，但由于销售端持续承压，去化周期高达57.6个月，库存压力显著；金山去化周期也达到33.5个月；长宁库存量最少，约4.18万平方米。

二手住宅市场：热度持续回升，成交面积、成交套数、成交总金额环比增幅均超过两成

2026年第二季度，本市二手住宅市场成交区域主要集中在浦东及郊区，成交产品延续以中小户型、中低总价的刚需类为主的特点。

二季度，本市二手住宅累计成交面积614.91万平方米，同比增长23.0%、环比增长26.0%；累计成交套数73291套，同比增长25.1%、环比增长24.1%；成交均价35791元/平方米，同比下降12.4%、环比增长1.7%；成交总金额约2200.9亿元，同比增长7.8%、环比增长28.1%。

季度内，本市二手住宅市场保持热度。具体来看：

供应方面，根据中国城市二手房指数发布报告，4-6月，上海市二手住宅挂牌量价指数呈“量缩价稳”态势。其中，挂牌量指数环比分别下降19.23%、12.52%、16.14%，挂牌价指数环比分别下降0.71%、下降0.30%、增长0.19%。

成交方面，根据CRIC统计数据，4-6月，本市二手住宅成交面积依次为217.2万平方米、208.1万平方米、189.7万平方米，成交套数依次为2.60万套、2.49万套、2.24万套，成交均价依次为35275元/平方米、35972元/平方米、36185元/平方米。季度内上海市二手住宅成交规模呈现递减走势，但月成交套数保持在2.2万套以上，成交均价持续回升。

据CRIC统计数据，从区域分布看，当季本市二手住宅成交规模前五位依次为浦东、闵行、宝山、松江、嘉定，成交面积依次为134.6万平方米、67.0万平方米、64.7万平方米、50.8万平方米、43.4万平方米；成交均价前五位依次为黄浦、徐汇、长宁、静安、虹口，成交均价分别为92871元/平方米、64902元/平方米、61408元/平方米、50780元/平方米、47252元/平方米。

从成交总价款来看，当季本市二手住宅成交主要集中在总价500万元以下产品，此类房源成交面积共计351.0万平方米，占总成交面积的76.9%。其中，总价200万元以下产品成交面积最多，约239.6万平方米，占总成交面积的39.0%。从成交房源面积段来看，当季本市二手住宅成交主要集中在50～110平方米面积段产品，此类房源成交面积共计366.5万平方米，占总成交面积的59.6%。其中，70～90平方米面积段产品成交面积最多，约150.2万平方米，占总成交面积的24.4%。总的来看，当季本市二手住宅成交仍以中低总价、中小户型的刚需类产品为主。

土地市场：完成三批次土拍，延续了“少量多批次”的特征

4月21日完成2026年第三批次土拍，出让3宗纯住宅用地，成交总金额约72.09亿元，其中1宗溢价成交、2宗底价成交，整体溢价率约9.9%。5月28日至29日完成2026年第四批次土拍，历时两天出让5宗涉宅地块，成交金额约110.45亿元，其中3宗地块溢价超35%成交、1宗溢价超17%成交、1宗底价成交，整体溢价率约33.5%。6月30日完成2026年第五批次土拍，出让5宗涉宅地块，成交金额约125.72亿元，其中3宗溢价成交、2宗底价成交，整体溢价率约20.6%。总体来看，二季度土拍呈现“前稳后热”态势，热度较一季度明显回升。

图 2026年上海市各批次集中供地成交总价及溢价率

数据来源：克而瑞研究中心整理。

2026年二季度，上海土地市场热度稳步抬升，整体呈现核心地块激烈争抢、远郊地块底价托底的分化格局。

第三批次供地中，徐汇区S031201单元xh290-09地块（长桥板块）容积率1.8，吸引中海、招商蛇口、华润、保利发展&西岸、绿城、建发&象屿、越秀、金茂&湖北联投、上海城投等9家竞买人参与，经过82轮竞价，最终由招商蛇口以33亿元竞得，成交楼面价87150元/平方米，溢价率25%，为今年以来上海土拍首次突破25%溢价率，刷新徐汇长桥板块楼面价历史纪录。普陀区W060401单元A17B-01地块（真如、曹杨板块）由招商蛇口与中建东孚（中建八局）联合体以30.29亿元底价竞得，成交楼面价62077元/平方米。金山区JSC1-0403单元3-02-01地块（金山新城板块）由区属国企金山滨海集团以约8.8亿元底价托底摘得，成交楼面价13810元/平方米。

第四批次供地中，虹口区C080301单元hk306-08地块（四川北路、四平路/瑞虹板块）起始楼面价80000元/平方米，吸引上海城投、绿城、浙江龙盛、招商蛇口&海鸿&瑞城、中海、华润置地、建发、中铁置业、厦门国贸、越秀、保利发展、金茂&清能共12家竞买人参与，经过63轮竞价，最终由上海城投以19.3亿元竞得，成交楼面价108502元/平方米，突破10万元/平方米，溢价率35.63%。闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块（浦江镇板块，容积率1.05/1.1的低密地块）吸引大华、建发、招商蛇口、保利发展、金茂&象屿共5家竞买人参与，经过136轮竞价，最终由大华集团以36.55亿元竞得，成交楼面价43623元/平方米，溢价率40.72%。青浦区QPS5-0001单元36a-02地块（重固镇板块）由保利发展以5.41亿元底价摘得，成交楼面价16000元/平方米。浦东新区Z000302单元14-03e、14-04a地块（大三林/南码头板块，商住用地）吸引陆家嘴集团、保利置业、中海、建发、金茂、中建东孚、绿城、招商蛇口、华润置地&越秀共9家竞买人参与，经过112轮竞价，最终由保利置业以34.88亿元竞得，成交楼面价82062元/平方米，溢价率40.04%。虹口区C080403单元hk153-02地块（欧阳路街道）吸引绿城、招商蛇口、越秀、保利发展、中建东孚、金茂共6家竞买人参与，经过27轮竞价，最终由保利发展以14.30亿元竞得，成交楼面价93770元/平方米，溢价率17.21%。

第五批次供地中，静安区N070402单元081a-08地块（大宁板块，内中环之间，容积率2.45，为近两年静安区规模最大的纯住宅用地）是本批次总价最高、竞争最激烈的地块，吸引保利发展、中海、招商蛇口、华润&越秀联合体、建发共5家竞买人参与，经过168轮竞价，最终由建发（厦门益悦置业）以72.89亿元竞得，成交楼面价81665元/平方米，溢价率29.63%。嘉定区JDC1-1902单元F13A-04、F14A-01地块（嘉定新城板块，两宗子地块组合出让）吸引绿城、中国金茂、建发共3家房企参拍，最终由绿城以20.66亿元竞得，成交综合楼面价29227元/平方米，溢价率19.08%。浦东新区16号线周浦站周边地区07-07地块（周康板块）吸引象屿&清能联合体、华润置地、厦门国贸、绿城、招商蛇口、越秀共6家竞买人参与，经过89轮竞价，最终由绿城以9.22亿元竞得，成交楼面价33657元/平方米，溢价率19.9%。闵行区旗忠森林体育城01单元（MHP0-0801）13A-13地块（马桥板块）由闵房集团以15.97亿元底价托底摘得，成交楼面价25340元/平方米。松江区SJS30003单元06-07号地块（洞泾板块）由保利发展以约6.98亿元底价竞得，成交楼面价19993元/平方米。

从成交楼面价看，二季度上海土地市场“K型分化”“冷热分化”格局愈发常态化。核心城区、低密改善型优质地块（如静安大宁、虹口瑞虹、闵行浦江低密、浦东南码头、徐汇长桥）竞争激烈、高溢价成交、竞价轮次多；而远郊及非核心地块（青浦重固、金山新城、闵行马桥、松江洞泾）多以底价或低溢价成交，由本地国企或城投托底。这反映房企投资逻辑正从“规模扩张”转向“精准布局”，更加注重项目安全性、去化确定性和“好房子”产品兑现能力。供地结构上继续重点保障核心区域及“五大新城”等职住平衡板块的优质地块，注重规划指标的灵活性和差异化设定，从源头引导住宅产品品质提升。

从拿地房企来看，二季度上海土地市场的国央企与城投平台仍是拿地绝对主力，民营房企参与度较低，整体市场风险偏好偏谨慎。

央国企方面，建发以72.89亿元、楼面价81665元/平方米摘得静安大宁地块，补齐了其在上海市中心的土储短板。此前建发在上海核心城区布局较为薄弱，仅新江湾城有代表性项目，今年以来陆续参拍徐汇长桥、虹口瑞虹、闵行浦江等地块但均未有斩获，此番终于圆梦静安。保利发展在二季度多批次积极补仓，摘得虹口欧阳路hk153-02地块、青浦重固地块、松江洞泾地块，持续深耕。保利置业以34.88亿元、楼面价82062元/平方米摘得浦东南码头地块。招商蛇口以33亿元、楼面价87150元/平方米竞得徐汇长桥地块，并联合中建东孚以30.29亿元竞得普陀真如地块。绿城中国在第五批次“梅开二度”，合计斥资约29.88亿元拿下嘉定新城（20.66亿元）、浦东周浦（9.22亿元）两宗溢价率超19%的地块，延续对上海市场的深耕。上海城投则以19.3亿元、楼面价108502元/平方米竞得虹口瑞虹核心地块。

民营及地方国企方面，大华集团（民营）以36.55亿元、楼面价43623元/平方米竞得闵行浦江镇低密地块，为二季度少数积极出手的民营房企代表；闵房集团（地方国企）以15.97亿元底价托底闵行马桥地块。

央国企与民企拿地节奏差异明显。融资环境“国进民退”延续，银行信贷、债券发行等渠道仍向央国企倾斜，民企融资可得性有限、缺乏参与高总价地块争夺的“弹药”，叠加预售资金监管趋严，民企拿地能力受限；与此同时，联合拿地模式在核心区域大体量地块中日益普及。当前房企投资“掐尖”逻辑愈发极致，只在确定性最强的核心地段重金下注。深耕上海市场及新进入上海市场的房地产企业，大多呈现财务稳健、经营良好的特征，高质量市场主体的参与提升了行业安全边际。

住房租赁市场：表现强于全国

2026年第二季度，全国住房租赁市场挂牌量价指数呈现“量缩价稳”态势，上海市住房租赁市场挂牌量虽然延续下滑，但挂牌价季度内持续增长。上海市第二季度住房租赁平均月租金约94.40元/平方米，维持高位水平。

据“全国城市二手房指数”统计数据，2026年4—6月，全国住房租赁市场挂牌量指数持续下滑，挂牌价指数由降转升。具体来看：4月，全国住房租赁市场挂牌量指数环比下降11.77%，挂牌价指数环比下降0.60%；5月，全国住房租赁市场挂牌量指数环比下降7.87%，挂牌价指数环比下降0.03%；6月，住房租赁市场挂牌量指数环比下降4.84%，挂牌价指数环比增长0.39%。

图 2023年6月—2026年6月全国住房租赁市场挂牌量价指数

注：以2015年1月住房租赁挂牌量和挂牌价为基数100。

数据来源：全国城市二手房指数网。

据“全国城市二手房指数”统计数据，2026年4—6月，上海市住房租赁市场挂牌量价指数呈“量缩价涨”走势。具体来看：4月，上海市住房租赁市场挂牌量指数环比下降6.86%，挂牌价指数环比增长0.28%；5月，上海市住房租赁市场挂牌量指数环比下降9.46%，挂牌价指数环比增长0.57%；6月，上海市住房租赁市场挂牌量指数环比下降16.53%，挂牌价指数环比增长0.80%。

图 2023年6月—2026年6月上海市住房租赁市场挂牌量价指数

注：以2015年1月住房租赁挂牌量和挂牌价为基数100。

数据来源：全国城市二手房指数网。

2026年第二季度，本市商业营业用房成交面积同比增长73.2%、环比增长18.9%，办公楼成交面积同比增长13.9%、环比增长52.9%。商办租赁市场方面，浦东累计新增供应最多，黄浦、静安、徐汇稳居平均租金前三位。

2026年第二季度，根据CRIC统计，本市商业供应面积约11.77万平方米，同比增长67.4%、环比下降18.3%；成交面积约10.48万平方米，同比增长73.2%、环比增长18.9%；成交均价约29754元/平方米，同比增长7.8%、环比增长6.0%。

从区域来看，杨浦、青浦、宝山、奉贤、浦东分列当季本市商业供应面积前五位，浦东、嘉定、青浦、宝山、闵行分列成交面积前五位，长宁、普陀、静安、闵行、浦东分列成交均价前五位。库存方面，截至2026年6月末，全市商业库存约804.28万平方米，较上一季度末增加1.29万平方米；以近6个月月平均成交面积计算，去化周期约250.0个月。其中，浦东、闵行、嘉定、松江、青浦分列商业库存面积前五位。

表 2026年第二季度上海市区域商业供应与成交情况

数据来源：CRIC。

表 2026年6月末上海市商业库存区域TOP10

备注：去化周期=库存面积/近6个月月平均销售面积。

数据来源：CRIC。

2026年第二季度，根据CRIC统计，本市办公供应面积约43.40万平方米，同比增长71.0%、环比增长396.5%；成交面积约18.33万平方米，同比增长13.9%、环比增长52.9%；成交均价约39385元/平方米，同比增长24.8%、环比增长78.5%。

从区域来看，徐汇、浦东、闵行、嘉定、宝山分列当季本市办公供应面积前五位，浦东、普陀、闵行、青浦、虹口分列成交面积前五位，杨浦、浦东、闵行、普陀、虹口分列成交均价前五位。库存方面，截至2026年6月末，全市办公库存约926.96万平方米，较上一季度末增加约25.1万平方米；以近6个月月平均成交面积计算，去化周期约183.5个月。其中，浦东、闵行、杨浦、普陀、黄浦分列办公库存规模前五位。

表 2026年第二季度上海市区域办公供应与成交情况

数据来源：CRIC。

表 2026年6月末上海市办公库存区域TOP10

备注：去化周期=库存面积/近6个月月平均销售面积。

数据来源：CRIC。

在租赁市场方面，根据全国房价行情网统计数据：

商铺方面，2026年第二季度，本市商铺租赁新增供应4032套，供应面积约171.7万平方米，平均日租金约5.58元/平方米。具体到区域，浦东、静安、闵行、杨浦、黄浦分列商铺出租面积前五位，黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口分列平均租金前五位。

表 2026年第二季度上海市商铺租赁市场情况

数据来源：全国房价行情网。

办公方面，2026年第二季度，本市办公租赁新增供应7373套，供应面积约463.77万平方米，平均日租金约3.00元/平方米。具体到区域，奉贤、浦东、闵行、徐汇、长宁分列办公出租面积前五位，静安、黄浦、徐汇、虹口、长宁分列平均租金前五位。

表 2026年第二季度上海市办公租赁市场情况

数据来源：全国房价行情网。

特别提醒