信号频频、预期升温！2026年苏州楼市，小阳春仍可期！

3月住房成交增量是肯定的，那价格呢?市场还会继续以价换量吗？

这才是当前房地产市场最微妙的地方。

单从新房市场来看，老库存项目折扣力度基本已经见底，新项目在产品力加持下价格结构性上行，整体均价下行的可能性已经不大。

这里最值得关注的是二手房市场的两个变量：

第一，从去年四季度以来，苏州二手房挂牌数量正在逐月递减。

去年8月底，苏州取消新房限售，使得二手房挂牌量出现了短时小幅上涨，市区二手房挂牌套数重回10万套高峰。

但随着这一波小幅上涨热度的退却，市区二手房挂牌量自四季度开始随即逐月递减，当前已经回落至约9.2万套左右，这是近两年的低位。 

其实不仅仅是苏州，近几个月以来，一线城市和二线重点城市的二手房挂牌量都有明显下降，这意味着二手房市场的供给量迎来了拐点。

一个市场普遍的看法是，有一部分二手房东开始不着急卖房了。

第二，除了挂牌量由升转降，二手房价格也稳定在了一定区间。

随着限制性政策的全面取消，苏州二手房价格也经历了较长一段时间的自由调整，当前已经进入修复周期。

自去年四季度以来，我们会发现二手房议价空间已经越来越小，成交均价也已经基本进入稳定区间。

而且，我们观察到，苏州有不少板块的一些二手房小区，从去年四季度开始，成交价格已经不再往下跌了，这对于整体市场来说是好的信号。

综上，二手房市场在过年前的这些变化，对于整体市场而言一定是好的迹象。当需求不变，而二手房业主不愿意割肉卖了，后面二手房市场的量价天平就会向买卖双方的中间端倾斜。

这意味着二手房价格将回到理性博弈的状态，这也是楼市止跌回稳的基础。

当然，大家如此关心小阳春，其实主要也不是单纯的关心楼市量和价数据面上的变动，而是市场预期能否转向。

毕竟量价变动是一时的，预期能不能稳住，才是决定今年楼市走向的关键。而从这个维度来看，我们判定今年3月一定会出现小阳春，还有一个更重要的原因：宏观面一直在持续传递积极信号，目的就是扭转市场预期。

从年初开始，风向其实就已经变了。1月中旬，《求是》杂志刊发的那篇《改善和稳定房地产市场预期》，把“稳定预期”四个字提到了前所未有的高度。文章提到房地产相关政策要“一次性给足”，为今年奠定了政策加码的基调。

而春节刚刚结束，两大一线城市就传来积极信号。

2月25日，上海甩出“沪七条”，放宽限购，加大公积金贷款额度，放宽房产税征收标准。

从2月初收购二手房用于保障房开始，上海在楼市方面的积极举措不断，释放出了强烈的积极信号，对于促进“小阳春”的到来起到了关键作用。

同一天，广州土拍火爆开场，8家房企决战珠江新城马场地块，拍出广州楼面价新地王。

这些重点一线城市的信号传来，对于苏州这样的重点城市最直接的影响其实就是释放预期改善的信号和风向标意义。

上海放宽房地产政策之后，其他城市肯定也会相应加码。苏州虽然这两年房地产政策已经足够宽松，但也依然有加码空间，包括此前提到过的公积金贴息等，还是很值得期待的。

地市方面，苏州今年虽然还未有土拍动作，但一些王炸地块已经陆续曝光，包括像金鸡湖铂悦澜庭东侧地块等，这些超优地块如果能在3、4月份入市，对于小阳春行情也会有非常大的助力。

综上，我们认为在这种预期下，今年的“小阳春”还是有较高的期待值的。

当然，因为今年过年较晚，我们认为本轮小阳春行情启动还需要时间。

客观理性来讲，即便出现“小阳春”行情，结构性分化依然是大趋势，市场依然不具备普涨的条件和行情，距离全面复苏也仍有距离。