8月31日，上海2026年第八批次集中供地收官，普陀真如、松江泗泾共2宗涉宅地块全部成交，总土地出让面积138533.67㎡，总规划建筑面积约42.02万㎡，总起始价155.19亿元，最终成交总金额156.01亿元，较第七批次（90.6亿元）环比大幅回升72.2%。本批次1宗底价、1宗溢价，结构高度分化：普陀真如"真如之心"巨无霸综合体地块占据本批次成交总额的96.3%，由中海地产单家参拍底价竞得，成为"828新政"出台后全国首场核心城市土拍的标志性事件；松江泗泾低密纯宅地则吸引4家联合体激烈竞价，经29轮博弈最终溢价16.41%成交。供应方面，本批次两宗地块均来源于存量更新，真如地块前身为铜川路水产市场（商办用地调整为住宅），泗泾地块为板块时隔近三年再次推出的低密纯宅地，延续上海"控量提质、存量盘活"供地主线。
最终土拍情况如下：
01
普陀区W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块
竞买人与竞价情况：仅中海地产1家竞买人参与，无现场竞价，以起始总价150.19亿元底价直接竞得，溢价率0.00%。成交综合楼面价37835元/㎡。本批次最受瞩目地块，但因"828新政"（2026年8月28日颁布）大幅提高资金门槛与开发风险门槛——真如之心总价超150亿元、商办占比过半，需一次性拿出巨额自有资金且面临更长回款周期——多家原本有意参拍的央企国企（华润、金茂、上海城建等）临阵退出，最终仅中海独家报名。
现场竞价明细（底价成交，无实质竞价轮次）：起始价150.19亿元，增价幅度：无，中止价：无实际触发，最终成交总价150.19亿元（起始价即成交价）。
地块指标：由B03B-01、B04B-01、B06-01三宗子地块连片组成，地块公告号2026061HC。总出让面积119160.99㎡（合178.74亩）；
B03B-01：住宅用地，出让面积36064.64㎡，规划建面91243.54㎡，容积率2.53，限高80米；
B04B-01：住宅用地，出让面积39120.17㎡，规划建面98582.83㎡，容积率2.52，限高80米；
B06-01：商业/办公用地，出让面积43976.18㎡，规划建面207127.81㎡，容积率4.71，限高220米（含约14万㎡商业/酒店及7万㎡办公）。
三宗合计总规划建筑面积396954.18㎡，起始综合楼面价37835元/㎡，住宅部分起始楼面价约6.8万元/㎡，用地性质含住宅、商业、办公。
区位与配套分析：地块位于普陀区真如城市副中心核心区，是真如副中心最后一片未开发的成规模住宅用地，前身为铜川路水产市场（2016年关停，2025年底控规调整由商办改住宅）。紧邻地铁11号线、14号线真如站（距站约300米），周边汇聚7号线、15号线及在建20号线，轨交网络四通八达，可快速通达静安寺、陆家嘴及上海西站等核心节点。地块紧邻已开业的上海真如环宇城MAX（中海操盘、日均客流约7万人次）和亚洲坪效第一的山姆会员商店；待"真如之心"等项目建成，整体商业体量预计突破100万㎡。中海在真如板块已深度布局：2025年7月以65.25亿元竞得相邻真如翠谷一期地块（中海环宇玖章，成交楼面价5.88万元/㎡，可售住宅楼面价约7.6万元/㎡）；2025年9月上海城建以52.4亿元竞得翠谷二期（翠谷瑞仕，成交楼面价79324元/㎡）。
未来住宅售价预判：本次住宅综合楼面价约6.8万元/㎡，结合建安、精装、税费及财务成本，叠加商业大体量自持要求带来的额外资金占用，区域内中海环宇玖章前期入市均价约11.5万元/㎡，翠谷瑞仕等项目亦待入市，真如之心住宅部分未来预期售价区间预计在13万-15万元/㎡，有望与周边中高端新房共同确立真如副中心改善住宅价格标杆。
02
松江区SJSB0003单元04-08号地块
竞买人与竞价情况：吸引国贸&星狮、金地&星河&常州怡康&建华、象屿&天安、山西建投共4家竞买人参与现场竞拍（象屿联合体全程未举牌，实际3家主动竞价）；经过29轮竞价，最终由国贸联合体（苏州星盛荣企业管理有限公司+苏州星泰益置业有限公司+上海筑成房地产有限公司）以总价5.82亿元（58182万元）竞得，成交楼面价25028元/㎡，溢价率16.41%。前半场竞价主要在金地联合体与山西建投之间展开，后半场国贸联合体举牌后与金地联合体展开主要博弈，第27轮时溢价率达15.61%，第28轮金地举牌，第29轮国贸终结竞拍。
地块指标：公告号202606001，用地性质为住宅用地（普通商品房），出让面积19372.68㎡（合29.06亩，总用地面积含代征地23714.8㎡），规划建筑面积23247.22㎡，容积率1.2，建筑限高24米，起始价49982万元（约5亿元），起始楼面价21500元/㎡，四至：东至刘五公路、南至规划七路、西至河道、北至横港河。
区位与配套分析：地块位于松江区泗泾板块，外郊环外，两面临水（西侧、北侧紧邻河道），具有天然滨水生态本底，1.2低容积率叠加24米建筑限高，基本锁定洋房/别墅产品规划方向，是泗泾板块时隔近三年再次推出的稀缺低密宅地。地块距轨道交通9号线泗泾站直线约1.2公里。泗泾板块内首个大型TOD商业综合体"泗泾招商花园城"计划于2026年四季度开业，商业配套持续兑现。教育配套方面，周边有上海工程技术大学附属松江泗泾实验学校、上海师范大学附属松江实验学校、泗泾实验学校等多所优质学校。板块价格参照：一路之隔的泗泾森屿地块成交楼面价约25029元/㎡（去年12月），本次成交楼面价25028元/㎡
未来住宅售价预判：依据低容积率产品溢价及板块供需，预计打造洋房与叠加产品，整体综合均价预判在5.5万-6.5万元/㎡区间，相较周边二手房形成合理定价区间，低密稀缺属性有望支撑产品入市热度。与之基本持平，显示板块地价已进入合理价值区间。
03
总结
1️⃣批次成交量精简（仅2宗），但体量悬殊——真如之心单宗占96.3%的成交金额，体现上海集中供地"精选优质地块"的供应逻辑；
2️⃣"828新政"对高总价、高商办占比综合体地块的影响显现（真如之心单家报名底价成交），对中小体量纯宅地影响有限（泗泾地块仍有4家竞买、溢价16.41%）；
3️⃣中海在真如副中心战略布局持续深化，已形成环宇城MAX商业+环宇玖章住宅+真如之心综合体的完整城市运营版图；
4️⃣预告下一步：第九批次（黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥3宗，起拍总价约120.9亿元，9月21日开拍）、第十批次（虹口北外滩、杨浦江湾、闵行古美、宝山淞宝4宗，9月底开拍）已挂牌在即，市场关注度持续高涨。
THE END
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本文由克而瑞上海行业分析师翟钥铭撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。