摘要｜瑞元里位于中山西路，原为1994年建成的7层商办写字楼，建筑面积3143㎡。改造前出租率已跌破50%，面临结构承重、审批流程等多项难题。项目通过结构加固提升安全等级，在徐汇区政府部门提前介入支持下完成保租房认定与水电民用化转换。改造后开业3个月出租率突破90%，租金坪效提升18%。项目还通过党建引领协调社区停车、通道整治等矛盾，实现了更新与社区治理的协同推进。
瑞元里·中山西路店地处中山西路优质地段，步行5分钟内可达轨交3、4、9号线，一站即达徐家汇核心商圈。项目是隧道股份建元资管打造的非改居保障性租赁住房项目，资产属上海沪水置业有限公司。它始建于1994年，原为7层商办写字楼，建面3143.39平方米。改造前面临用途转变规范变、结构承重挑战大、审批流程复杂、社区治理难题多等难点。经改造，外立面更新，提升了城市界面品质，缓解了中心城区保障性租赁住房紧缺问题，为城市发展注入新动力。
1、空间重塑：商办转居功能迭代，精准匹配租住需求
针对商办转居住的用途变革，严格遵循居住类建筑设计规范，结合小体量、小面积空间特征，在严守安全标准的前提下优化平面布局，打造270度采光生活空间，让租住空间实现全维度采光，大幅提升居住体验。精准匹配城市人才租住需求，平衡空间舒适度与使用安全性，实现从商办功能到长租公寓居住功能的彻底转型，达成安全保障与经济效益双向共赢。
2、结构提质：筑牢建筑安全防线，升级加固抗震体系
面对结构承重变更等技术难题，项目引入专业加固技术与工艺：采用化学植筋技术，将纵向钢筋稳固锚入原基础承台，满足结构承重规范；对原建筑结构实施加大截面加固，并将楼梯间框架柱抗震等级提升一级，全面提升建筑整体安全性与稳定性；同步推进水电系统改造，为后续民用标准转换奠定硬件基础。
3、多方协同：政企联动聚力攻坚，打通审批落地通道
项目审批与预认定阶段得到徐汇区政府多个职能部门全力支持。各部门主动提前介入，组建专业团队赴现场实地勘探，重点围绕水电民用化标准开展细致核查与认定，从源头推动政策落地，高效打通非改居项目审批关键环节，为项目顺利入市及后续租赁业务开展筑牢坚实保障。
4、社区共治：红色引领携手同行，破解民生关键难题
以联建共建为纽带，联合业委会、总包单位、物业公司签订四方协议，在街道引领下与兆丰虹桥公寓居民紧密协作。针对小区停车难题，发挥党组织协调作用，盘活资源让渡车位；同时全面整治历史遗留的狭窄老旧通道，拓宽道路、优化布局，为居民营造安全舒适出行环境。项目公区增设红色党建角，赋能打造多元共享交流空间，常态化开展联建活动、人才沙龙等特色活动，推动党建引领深度融入公寓治理、人才服务全过程，不断提升公寓共治水平与租户幸福感。
1、资产价值与经营效益显著跃升：项目通过商办楼宇精细化更新改造为保障性租赁住房，实现资产价值与经营效益双提升。改造前出租率一度跌破50%，开业满3个月，出租率突破90%，租金坪效提升18%，集团收益提升接近50%，有效盘活存量低效资产，形成企业可持续收益与城市民生保障的良性共赢。
2、人才安居与产业赋能深度融合：项目精准聚焦徐家汇核心区青年人才、就业人群，针对性弥补市场对小户型、高品质、通勤友好型租赁住房的供给缺口，打造采光充足、功能齐全、宜居实用的居住产品，真正契合青年群体租住需求。以优质保租房为纽带，快速集聚稳定青年人才，形成"住房保障—人才集聚—产业赋能"的良性闭环，将人才"住得稳、留得住"转化为区域产业发展的持久动能，昔日低效商办楼真正成为人才集聚、赋能产业的重要载体。
3、城市更新与社会治理协同增效：通过联建共建引领下的城市更新与社会治理协同实践，有效破解长期困扰的民生痛点，联动徐汇区多部门助力项目高效完成保租房认定与民用水电转换，使租住群体直接享受政策红利，降低居住成本；同步实现城市界面形象提升，推动城市形象与社会效益同步跃升，为同类项目提供了可复制推广的成功经验。
1、坚持因地制宜、精准施策，打造存量资产盘活最优路径：在存量资产盘活上，立足徐家汇核心区位等实际情况，精准定制商办楼宇转保障性租赁住房方案，以精细化更新填补中心城区特定租赁住房市场缺口。这种"一项目一策略"的模式，成功将低效存量资产转化为民生保障与人才服务资产，开辟出一条可复制、可推广的存量楼宇高效盘活新路径，助力城市资源优化配置与可持续发展。
2、强化政企协同、政策赋能，打通非改居落地关键堵点：通过强化政企协同，主动与政府部门前置对接，构建起联合踏勘、同步审核、节点前移的高效机制是成功打通非改居落地过程中的关键堵点。精准攻克民用水电转换、项目认定、合规入市等核心难题，确保保障性租赁住房政策红利能够毫无阻碍地直达项目与租客。这种高效协同模式为项目从改造到运营的全流程按下"加速键"，不仅大幅提升了项目推进效率，更为存量楼宇转型为保障性租赁住房提供了可借鉴的坚实制度支撑与优质服务保障，助力城市更新与住房保障工作高效开展。
3、深化党建引领、社企共建，构建城市更新治理共同体：以联建共建打破楼宇与社区壁垒，聚焦居民停车难、出行堵等历史难题，实施让渡车位、通道整治等惠民行动，实现项目建设与社区发展同频共进。城市更新工程转变为民生暖心工程，形成了企业、社区、居民、人才多方共赢的基层治理新局面，为存量更新项目营造出和谐稳定的发展环境，提供了可借鉴的治理范式。
4、聚焦产品提质、人才导向，实现价值与功能双向提升：紧扣青年人才需求，补市场短板，打造实用便捷的高品质居所，形成"安居-聚产-增值"循环。通过居住功能与产业需求、城市服务的有机融合，让经济效益、社会效益与城市功能提升同频共振。当居住空间设计回归人性尺度，当人才政策与产业规划形成合力，走一条兼顾烟火气与创新力的可持续发展之路。
