摘要｜湾谷社区位于杨浦新江湾城湾谷科技园内，原为低效商办空间，建筑面积4.8万㎡。项目严格遵循“不改变土地用途、不补缴土地价款”的政策要求，改造为852套保障性租赁住房，以小户型为主，配套超千平方米共享空间。开业当年出租率超80%，长期稳定在90%以上。项目验证了“商办改保租房”的可行性与市场价值，为后续保租房REITs的发行积累了关键经验。
城投宽庭·湾谷社区坐落于杨浦区新江湾城湾谷科技园二期内，规划建设4栋楼宇、供应房源852套，建筑面积4.8万平方米，地理位置优越——毗邻复旦大学江湾校区，步行800米内可抵达地铁10号线江湾体育场站、国帆路站，周边集聚湾谷科技园科创企业与复旦大学等高校资源，产业氛围浓厚、人才集中度高，具备"职住近邻"的先天区位优势。
项目前身为上海城投控股自有商办楼宇，建成于2010年前后，原为湾谷科技园配套办公空间。2019年，作为市属国企，上海城投控股积极响应国家"租购并举"战略及上海市租赁住房发展号召，将该项目打造为自身首个以存量改造方式切入租赁市场的标杆项目，也是上海市首批"商办改租赁房"的成功实践案例。项目于2020年8月8日正式开业，首批租户顺利入住，成功将原有低效商办空间转型为保障性租赁住房，供应房源852套，成为"城投宽庭"品牌的开篇之作。后续项目被纳入上海市保障性租赁住房管理体系，不仅为上海城投后续江湾社区、光华社区等R4用地新建保租房项目提供了实践参考，更为保租房REITs资本运作积累了关键经验，是上海存量商办物业"改建保租房"的先行探索者，为国有低效资产盘活提供了可复制范本。
1、存量盘活：政策合规为基，精准匹配客群需求
项目严格遵循上海市存量商办物业改建租赁住房的核心政策要求，在不改变土地用途、不调整土地出让年限、不补缴土地价款的前提下，完成商办空间向保障性租赁住房的合规转型，有效突破了存量商办转型的政策瓶颈。
结合周边高校师生、科创青年、企业人才的核心居住需求，项目优化户型设计，形成差异化产品布局：以28-42平方米一居室、41-70平方米一房一厅为主力户型，占比超70%（光明网，2020年8月9日），精准适配单身人才租住需求；同步配套63-140平方米两室一厅、117-170平方米三室二厅等家庭型户型，兼顾家庭租户需求，实现租住需求的全面覆盖。
配套设施方面，项目配置超过1000平方米的公共配套空间，不仅涵盖公共厨房、洗衣房、图书角、健身房、娱乐室等基础共享空间，更精准对接高校及高科技企业客户需求，增设共享办公、共享教室、共享展厅等功能空间，同时引入轻食餐饮、咖啡bar、便利店、药妆店等生活综合商业，构建"居住+办公+生活+社交"的一站式租住生态，全方位提升租户居住体验。
2、硬件改造：全维度适配居住标准，破解商办转型痛点
针对存量商办空间层高、采光、通风不足及配套不完善等先天短板，项目严格按照《上海市保障性租赁住房建设标准》《建筑设计防火规范》等相关规范，实施全流程硬件改造，确保改造后完全符合居住建筑标准，具体举措如下：
一是安全保障升级：完成建筑结构加固、消防系统全面升级，优化给排水、暖通系统，增设燃气配套，彻底解决商办空间居住的安全隐患，完全符合居住建筑安全规范；二是居住体验升级：实施全装修交付，配备全套家具家电、厨卫设施，实现"拎包入住"，契合保障性租赁住房常规交付标准；三是空间利用升级：最大化挖掘原有建筑空间价值，将标准层改造为独立居住单元，优化垂直交通与公共空间设计，实现居住客流与园区办公客流合理分流，避免相互干扰；四是绿色低碳升级：推进绿色节能改造，采用节能门窗、节水器具、高效空调系统，契合国家"双碳"战略与上海绿色建筑发展要求，打造低碳环保的租住空间。
3、运营重构：自建自营保障品质，深化产教融合联动
项目采用上海城投自建自营模式，由上海城投控股旗下上海城投置业经营管理有限公司负责全部运营管理工作，成立360°管家式服务团队，建立24小时全时服务机制，实现线上签约、线上报修、线上缴费等一站式服务，全方位保障租户居住体验。
自2020年6月启动试运营以来，项目凭借精准的客群定位与优质的运营服务，成功吸引复旦大学、千寻位置、市政工程设计公司、耐克（中国）等重点院校及新江湾地区众多企业员工入驻。其中，852套房源中的352套整租给复旦大学，专门用于满足各类教职员工的多样化居住需求，构建了"以房引才、以才兴产"的人才安居保障新机制，深化了"园区+校区+社区"的融合发展。
4、模式创新：试点探索先行，奠定REITs发展基础
作为上海城投租赁业务的"试验田"，湾谷社区在存量商办改建保租房领域积累了三大核心经验，为行业发展提供了重要参考：一是合规路径探索，成功突破存量商办转型的政策瓶颈，探索出一套"不改变土地用途、不补缴土地价款"的合规审批流程，为后续同类项目提供了政策突破参考；二是标准化体系建立，率先构建"城投宽庭"标准化产品体系与运营服务体系，形成可复制、可推广的品牌运营模式；三是市场逻辑验证，验证了"商办改保租房"的市场需求与可持续运营逻辑，为2022年后江湾社区（1719套）、光华社区（1234套）等R4用地新建保租房项目，以及2023年国泰君安城投宽庭保租房REITs的发行，奠定了坚实的运营基础与资产标准。
需要说明的是，因湾谷社区作为早期存量改造项目，产权结构相对复杂、合规审批流程与新建项目存在差异，未纳入REITs底层资产，但其模式探索为REITs底层资产筛选、运营标准制定提供了关键经验支撑，推动了保租房资本运作的规范化发展。
1、存量资产全面盘活，实现价值重塑
改造前，项目作为商办空间空置率居高不下，资产运营效率低下，未能充分发挥国有资产的价值；改造后，项目运营成效显著：2020年开业当年出租率即超80%，后续长期稳定在90%以上，部分时段达95%，彻底扭转了低效闲置局面。
资产收益方面，年租金收入实现数倍增长，相较于改造前的商办运营模式，国有资产运营效率大幅提升，为上海国有存量商办物业盘活提供了可复制、可推广的成功范本，实现了"低效资产→优质资产"的价值重塑。
2、产教融合成效显著，助力人才高地建设
项目累计为杨浦区稳定供应保障性租赁住房852套，自2020年开业至2024年6月，已累计服务复旦大学教职员工、湾谷科技园科创人才、新市民青年群体超千人次，有效缓解了新江湾城板块"职住分离"的突出矛盾，提升了人才居住幸福感与归属感。
从租户结构来看，高校与科创企业人才占比超60%，精准契合项目客群定位，实现了"园区+校区+社区"的深度融合，为杨浦区科创人才高地建设与"人民城市"实践区建设提供了坚实的安居保障，助力区域人才集聚与产业升级。
3、模式探索贡献突出，奠定REITs发展基础
作为上海城投租赁业务的开篇之作，湾谷社区成功验证了"商办改保租房"的可行性与市场价值，为后续新建项目提供了重要支撑：为江湾社区、光华社区等R4用地新建保租房项目，提供了产品设计标准、运营服务经验与"城投宽庭"品牌积淀，推动了上海城投租赁业务的规模化发展。
在资本运作方面，2023年12月27日，国泰君安城投宽庭保租房REITs正式成立，募集规模达30.5亿元，成为长三角首单、国内发行规模最大的保障性租赁住房REITs，其底层资产的运营标准、合规要求均直接借鉴了湾谷社区的探索经验，为保租房REITs的规范化发行提供了重要参考。
4、社会效益与品牌效应双赢
项目凭借突出的转型成效与运营品质，成功入选上海市保障性租赁住房示范项目，"城投宽庭"品牌也依托该项目的成功实践，成为上海国资租赁房的标杆品牌，获得市场与政府的双重认可。
社会效益方面，项目通过规范业态、焕新建筑空间、引入青年社群，有效解决了原有商办空间低效闲置的城市管理难题，提升了湾谷科技园的整体品质与人才吸引力，成为杨浦区"以房引才、以才兴产"的典型案例，助力区域城市界面提升与产业高质量发展。
1、存量商办转型必须坚守"合规底线"与"市场需求"双导向
湾谷社区的成功，核心在于实现了"合规"与"市场"的双向契合：一方面，严格遵循上海市存量商办改建保租房的政策要求，在土地用途、消防规范、产权管理等方面严守合规底线，确保项目顺利落地、规范运营，这是存量商办转型的前提条件；另一方面，精准洞察周边高校与科创企业的人才租住需求，以"小户型为主、家庭型补充"的差异化产品布局，实现市场快速去化，保障项目可持续运营，这是运营成功的核心关键。二者相辅相成，缺一不可，为存量商办物业转型提供了核心遵循。
2、产教融合是科创城区保租房运营的核心特色与核心竞争力
杨浦区作为上海科创与高校资源集聚的核心区域，"校区+园区+社区"三区融合是其核心发展战略。湾谷社区精准契合这一战略，将租住服务与复旦大学高校资源、湾谷科技园科创企业资源深度联动，通过整租房源保障高校人才、引入企业员工入驻、打造"宽庭荟"人才社群等方式，实现了从"单纯空间出租"到"全方位人才服务"的转型升级。这种"政企协同、产教融合"的运营模式，既解决了人才安居痛点，又助力区域产业升级，成为科创城区保租房运营的可复制范本，也是项目核心竞争力的重要体现。
3、品牌体系化建设是租赁业务可持续发展的核心支撑
湾谷社区作为"城投宽庭"品牌的首个落地项目，率先建立了标准化的产品体系、运营服务体系与社群活动体系，明确了户型设计、配套标准、服务流程等核心内容，为后续项目的快速复制、规模化发展提供了坚实基础。实践证明，品牌的一致性与服务的标准化，不仅能够提升租户体验、增强市场认可度，更能够降低运营成本、提升资产价值，是上海城投能够在短时间内形成规模化保租房供给、并成功实现REITs上市的关键支撑，也是国有租赁企业高质量发展的核心路径。
