黄浦区亚洲大厦：散售楼宇"产业垂直集聚"更新典型

近日，《高质量推动上海商务楼宇更新发展研究》报告在沪正式发布。报告聚焦上海典型商办楼宇更新标杆实践，覆盖核心商圈散售楼宇产业转型、历史地标高端提质、低效商办民生功能转换、科创片区微更新活化等更新模式。本期系统拆解各典型案例的更新举措、实施成效与经验启示，提炼可复制、可推广的存量盘活路径，为"十五五"阶段上海商务楼宇高质量、系统化更新提供实践参考。

亚洲大厦位于黄浦区南京东路核心商圈、人民广场"演艺大世界"核心区，在人民大舞台原址上建成，主要分为办公区域和裙楼部分，裙楼内部含有人民大舞台剧院。大厦于2007年开始使用，办公区域总共21层，人民大舞台内空间共2层。因为原开发商没有自持，大厦25000平方米的物业空间被多个小业主持有。亚洲大厦投入运营十几年后，裙楼一层、二层的商铺慢慢被小业主出租给一些有问题的商户，卖假玉的、假冬虫夏草的，鱼龙混杂，常有消费纠纷，严重影响剧场观众的体验。亚洲大厦星空间运营方、亚华湖剧院经营发展公司（以下简称"亚华湖"）拥有投资运营传统大剧院的丰富经验，深知周边业态对剧院经营的影响，一场针对大厦商户的提质、更新开始被酝酿。

项目由亚华湖牵头，联合黄浦区南京东路街道、产权方共同推进更新，2019年启动改造，以"星空间"计划为核心抓手，借鉴纽约外百老汇模式，将11层以下写字楼转型为国内规模最大的沉浸式驻演小剧场集群，被誉为"东方垂直百老汇"，是上海商办楼宇"以文兴产、以产兴楼"的标杆项目。

1、功能重构：精准锚定演艺产业，实现垂直化业态转型

打破原有散售散租、业态无序的格局，锚定上海"演艺大世界"建设规划，明确"沉浸式演艺产业垂直集聚"的核心定位。通过长期租赁、托管等方式完成核心楼层经营权整合，将裙楼1-6层、主楼闲置办公空间改造为50-200座的标准化小剧场，形成"一店多厅、集群化布局"的空间格局；清退原有低端业态，将楼宇70%以上的空间定向供给演艺内容创作、剧目制作、演出经纪、票务运营等上下游企业，实现从"零散空间出租"到"演艺产业全链条载体"的核心转型。

2、硬件适配：针对性轻量化改造，匹配专业演艺需求

在不改变建筑主体结构的前提下，针对演艺空间的专业需求实施定制化改造：一是完成声学、光学、消防系统专项升级，解决传统写字楼空间的声场干扰、消防合规性问题，适配沉浸式演出场景；二是优化垂直交通与公共空间，新增观众专用通道、候场区域，实现演出客流与办公客流分流；三是最大化利用闲置空间，将原穹顶展厅、设备夹层等消极空间改造为特色剧场，提升空间利用率。由于写字楼的空间限制，"星空间1号"根据剧情被布置成一个酒吧，观众就坐在酒桌边、吧台边，边喝酒，边看戏。这种与演员零距离的沉浸式体验日复一日积累着观众群，每次开票便秒光，2024年，这部几乎场场爆满的音乐剧迎来第1000场演出。

3、运营革新：构建"内容为王、生态共生"的全周期运营体系

突破传统写字楼"收租为主"的粗放模式，建立全链条产业运营体系：一是创新"票房分成"合作模式，剧场方与剧目制作方按一定比例进行票房分成，既降低制作方前期投入，也充分激励优质内容创作；二是建立剧目"末位淘汰制"，根据上座率、市场口碑动态调整排期，保障内容质量与观众吸引力；三是搭建产业服务平台，为入驻企业提供剧目孵化、版权登记、投融资对接、政策申报等一站式服务，构建演艺产业共生生态。有别于场地方与演出方传统的租赁关系，亚华湖既是传统的剧场运营方，负责前期的基建、消防、票务运营，同时也是出品方。场地方亚华湖不再向制作方收取租金，而是采用前期入股、后期分成的合作方式。正因如此，亚洲大厦星空间如同一个孵化器。继2020年星空间1号、2号在4楼开出后，亚华湖迅速引进新剧，仅在2021年，就有13部剧作在亚洲大厦内的多个楼面登场，迄今，这个21层的大楼中已"长"出了20个"星空间"小剧场（加上人民大舞台，共计面积约15000平方米演艺空间），上班族下班后到写字楼里看一场演出，外地剧迷拖着行李箱看剧顺便进行一场"都市游"，小剧场成为年轻群体中追捧的生活方式，"星空间"以一己之力带动了整个行业一起来尝试小空间环境式戏剧这种模式。

4、政企协同：破解散售楼宇改造共识难题，精准对接政策红利

由南京东路街道牵头，搭建产权方、运营方、租户多方协商平台，化解散售产权带来的改造共识难题；精准对接上海《演艺新空间运营标准》政策，完成19个演艺新空间认定，享受上海市、黄浦区文化产业扶持政策；联动"演艺大世界"整体宣传资源，将项目纳入上海文旅消费打卡地，实现文商旅深度融合。

1、资产价值实现跨越式提升：改造完成后，楼宇租金水平较改造前提升超120%，彻底扭转资产价值持续下滑的态势；截至2024年底，项目已落地19个标准化沉浸式小剧场、3238个座位，年均演出场次超8000场，年接待观众超100万人次，成为上海文旅消费新地标。

2、产业集聚效应全面凸显：成功集聚演艺创作、剧目制作、演出经纪、票务营销等上下游企业超40家，形成了从内容孵化、剧目制作到落地演出的全产业链闭环，楼宇入驻企业年均税收贡献较改造前提升超200%，成为黄浦区"楼宇经济+文化产业"融合发展的标杆。

3、社会效益与城市形象大幅提升：项目不仅激活了南京东路商圈的文化消费活力，也为上海打造"亚洲演艺之都"提供了核心载体，入选上海城市更新典型案例；同时通过规范业态、焕新楼宇形象，解决了原有业态混乱、消费纠纷频发的城市管理难题，提升了核心商圈的整体品质与城市界面。

1、散售楼宇更新的核心是破解"分散产权"痛点：通过街道牵头的多方协商机制，以长期租赁、托管等方式实现经营权整合，是散售楼宇更新落地的前提，无需大规模产权收购即可实现统一规划、统一运营，具备极强的可复制性。

2、产业转型的关键是精准匹配区域发展定位：项目深度契合黄浦区"演艺大世界"建设规划，依托核心商圈的人流优势与文化消费需求，实现差异化竞争，避免了商办楼宇更新的同质化内卷。

3、长效运营的内核是从"空间出租"转向"内容运营"：通过创新合作模式、搭建产业生态，打破了传统商办楼宇对租金的单一依赖，实现了"内容增值-资产增值-产业增值"的正向循环。