长宁区敬老邨7号楼：一场“绣花针”式的多方共建实践

一、项目概况

2016年，上海市启动“社区空间微更新计划”，推动城市更新从传统“大拆大建”的粗放型建设方式，转向关注零星地块、闲置地块、小微空间的品质提升和功能塑造。2017年，上海市进一步明确提出“留改拆”并举、以保留保护为主的城市更新方针。在这一政策导向下，长宁区将城市更新确立为两大发展战略之一，并于2017年发布城市更新总体方案，着力提升城区宜居品质。

建成于1948年的新华路街道693弄敬老邨7号楼，曾是国营新裕纺织厂的高级职工宿舍，每层由公共走道划分为南北两侧。居住在敬老邨中的，大多是年龄在60岁以上的老人。虽然房屋设施日渐老化，但多年的邻里情谊和社区归属感，使得老人们不愿搬离。然而，老公房的诸多隐患，已成为老人们日常生活中的现实困扰：走道杂物乱堆、台阶颇多，楼道采光不佳、昏暗潮湿，墙面管线排布杂乱，给居住在此的19位老人带来了不小的安全隐患。

2018年，敬老邨7号楼被纳入“城事设计节”的实践项目，由上海交通大学设计学院团队提供设计，上海万科作为首席共建方全程参与。这场改造历时约一年，期间因居民意见协调等原因曾停工九次，最终以“微更新”的方式完成了“逆龄生长”。

图：改造前的露台和改造后的露台

二、做法经验

敬老邨的核心价值，在于探索出一套可复制的微更新方法论，可以用四个关键词概括：资金众筹、专业介入、居民参与、统筹推进。

1、资金众筹：社区基金会撬动多元投入

敬老邨的改造通过财政资金与社区基金会众筹相结合的方式解决。关键创新在于新华社区基金会的设立。2017年2月，新华路街道在全区率先试点成立上海市长宁区新华社区基金会，完成了200万元原始基金募集。同年，梅安居委会立足敬老邨孝亲敬老文化的传承，成功申报了“安和敬老邨孝亲敬老文化邨建设”项目，申请到9万余元资金，用于“安和亭”凉亭建设和社区活动。此后，适老化改造资金、街道自治项目资金等叠加投入。到2020年，长宁区已实现10个街镇社区基金会的全覆盖。社区基金会是一种“取之于社区、用之于社区”的公益机制，资金来源以属地企业为主，也接受个人捐赠。这种机制让社区有了“自己的钱”，使得改造项目不再完全依赖上级财政审批，有效降低了启动门槛。

2、专业介入：设计力量赋能社区更新

敬老邨的改造是一次有设计理念引领的空间重构。设计团队秉持“有机更新”的理念——不是一次性能完成的事，而是持续渐进、缓慢迭代的过程。在整体结构上不做拆除敲砸，使用轻质材料对表面进行微改造。

专业设计的价值体现在每一个细节中。改造后的楼道顶部增加了光源，狭长过道中设计了装有灯光的凹槽，既增强照明又充当扶手。楼梯口一侧增设可翻折座椅，老人走累了可以坐下歇脚。地上设置彩色导引标志帮助老人识别方向；墙面拐角处理成圆角防止磕碰；门牌号被放大并增加夜间照明；一至三楼分别以活力黄、沉静蓝、平和绿区分，帮助老人辨别楼层。屋顶闲置空间被重新规划为休息区、活动区、种植区和晾晒区，成为“空中花园”。

值得一提的是，专业力量的来源并非单一。除了设计团队的专业方案，还有一位居住在敬老邨旁的设计师主动找到居委会，希望参与改造。在梅安居委会牵线搭桥下，他们在敬老邨内成立了大鱼社区营造发展中心，以全新视角为老旧社区注入审美理念和设计思路，免费提供整体设计方案。这种“设计师就在社区里”的偶发性，虽不可强求，却揭示了专业力量下沉社区的可能性。

图：敬老邨7号楼屋顶实景

3、居民参与：在分歧中寻找共识的协商实践

敬老邨采取的是“自下而上商量办”。“商量办”的现实是：小区自治骨干组成的“村委会”挨家挨户征询意见，设计师和施工方反复调整方案，整个过程因意见分歧累计停工九次。

停工的原因并非某一方的固执，而是不同主体间正当诉求的碰撞：有的居民担心改造影响自家门口的既有格局，有的居民希望保留使用多年的杂物堆放习惯，有的居民在看过邻居的改造效果后要求推翻原方案重做。每户的生活经验、使用需求、审美偏好各有不同，共识绝非天然存在，而是需要通过一次又一次的协商来艰难构建。

项目最终呈现的状态是“有的地方改了，有的地方没改”——设计师没有强求统一，而是选择接受这种“不完美”。这背后体现的是一种务实的协商智慧：社区微更新不是设计师个人意志的贯彻，而是居民生活世界的公共事务。当居民对某项改造未能达成一致时，“暂不改”比“强行改”更有利于社区关系的长期健康。尊重居民的“不配合权”，恰恰是“深度参与”的题中应有之义——真正的参与，包含了说“不”的权利。

4、统筹推进：多项目叠加的系统集成

敬老邨的改造并非孤立项目，而是多个社区微更新项目的叠加集成。“安和亭”落成后，敬老邨相继叠加了家门口工程项目（防盗总门安装、垃圾房改造等）、适老性改造项目（连续性扶手、休憩座椅、地面防滑处理）、科技助老试点项目、“微项目·微治理”项目、企业赞助项目等。这些项目由街道统筹，梅安居委会对接落地，专业设计团队统一打包设计。这种“统筹推进”的做法，解决了老旧小区改造中常见的“各自为政、碎片化”问题。多个项目在同一个空间载体上叠加，统一设计、统一施工，既节约了成本，也避免了反复开挖对居民生活的干扰。

三、更新成效

1、空间改善：适老化细节的系统植入

改造后，楼道变得明亮，管线整齐，收纳空间增加。灯带凹槽兼具照明和扶手功能，翻折座椅提供歇脚支点，彩色导引标志和圆角处理降低磕碰风险。门牌号放大并增设夜光，三色楼层编码辅助认知障碍老人辨识。屋顶形成休息、活动、种植、晾晒四大功能区，为老楼开辟了宝贵的户外空间。这些改造的深层逻辑是让空间适应老人的身体机能与认知特征，每一项设计对应一个具体的适老化需求。

2、社会重建：社区关系的活化与维系

改造过程本身就是一次社区协商能力的演练。19户居民经历了意见表达、分歧协商、妥协达成、共同决策的完整过程，建立了对话习惯和协商机制。改造后，居民主动认养屋顶植物、分享私人藏书，体现了对“我们的社区”的认同感。一个聚集散居各地老邻居的微信群，在看到改造照片后引发集体回忆，有人表示“一定要找机会回去看看”。时隔三年回访，地面和墙壁依然整洁，天台阳光如初。在没有专业物业团队常驻的老旧小区，这种状态验证了居民自治维护的有效性和微更新所激发的社区责任的持续性。

3、外部评价：治理价值的识别与扩散

敬老邨改造设计方案荣获上海市首届旧住房改造设计方案征集评选活动微更新奖。项目成为长宁区社区治理示范点，被外地政府考察团列为上海城市更新考察学习的重要站点之一。敬老邨的经验被总结为“统一设计、统筹资源、协调推进、整体呈现”，为后续社区微更新的可持续发展提供了可复制的模式参照。这些外部评价的意义不在于荣誉本身，而在于它们证明了：一个仅20户的老旧小区的改造实践，其治理经验具有超出个案范围的公共价值。

四、项目局限性

敬老邨无疑是一个成功的“盆景”。但从可复制可推广的视角看，这个“盆景”要变成“森林”，还存在若干需要正视的边界条件。

1、区位与历史资本的不可复制性

敬老邨位于新华路历史文化风貌区——上海64条永不拓宽的马路之一。这种区位带来了天然的关注度和资源吸引力。俞振飞题词的文化故事、“孝亲敬老”的品牌辨识度，是其获得资源的重要筹码。对于大量非核心地段、缺乏文化故事的普通老旧小区，能否获得同等级别的关注，是现实问题。

2、资金模式的可持续性挑战

社区基金会的资金来源以属地企业为主，能够持续捐赠的属地企业并非每个社区都具备。新华社区基金会2017至2020年共筹集捐赠款160万元，但对成千上万个老旧小区而言杯水车薪。更重要的是，改造后的长期维护需持续投入，目前依靠居民自治和志愿维护，能否推广尚需观察。城市更新不是“一改永逸”，后续运维成本是隐性但长期的负担。

3、居民共识的高门槛

敬老邨的居民大多是同一纺织厂老职工，彼此熟识数十年，有“村长”“村委会”和长期自治传统。这种高度社区认同为协商提供了基础。然而当下城市社区日趋多元——租户与业主混居、代际差异明显——在这些社区中达成同等共识，难度大增。敬老邨尚且停工九次，凝聚力更弱的社区协调成本可能更高。

4、专业资源的可及性局限

敬老邨汇聚了知名高校设计团队、社区营造专业机构、头部房企工程能力，这种阵容在一般社区难以复制。设计团队免费提供方案，这种“公益式”服务难以大规模推广。需要改造的老旧小区数量庞大，具备社区营造能力的专业力量有限，如何建立可持续的设计服务供给机制，是必须解决的问题。

5、空间条件的特殊性

7号楼体量小，公共空间相对明确，微更新可聚焦公共区域。对于户型更复杂、公共空间更破碎、涉及成套改造的老旧小区，模式可能难以直接套用。微更新的“微”字本身就预设了规模边界——超过一定复杂度，需要更系统的更新策略。

小结

长宁敬老邨的更新实践，是一场“绣花针”式的精细治理。它告诉我们：城市更新不必总是大拆大建，在细微处用心，同样可以让老楼焕发新生；它证明了社区基金会作为“资金引擎”的可能性，展示了专业设计力量下沉社区的价值，验证了居民深度参与的必要性。

但敬老邨的成功有其特定的土壤——历史文化街区的区位、孝亲敬老的故事资产、长期积淀的邻里关系、顶尖专业资源的汇聚——这些条件并非所有社区都具备。从“盆景”到“森林”，从个案到普适，还需要在资金可持续性、专业服务可及性、居民共识构建等方面进行更多的制度创新和实践探索。

敬老邨最大的启示，或许不在于“做了什么”，而在于“如何思考”。它示范了一种“需求导向、协同共建、迭代演进”的更新思维，这种思维比任何具体的改造手法都更具普适价值。未来的城市更新，需要在此基础上，探索更多元化的资金模式、更可及的专业服务、更包容的参与机制——让“绣花针”式的微更新，能以其精细而坚韧的针脚，织就更多社区的美好图景。

【作者】上海易居房地产研究院   姚腊

【标签】人居环境品质提升 | 老旧小区适老化改造 | 上海案例