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上海宝山改善型住宅 多维PK榜 交通便利 第1名点评资讯
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克而瑞好房评测 江湾鸿玺
亮点综述
评测时间：2025年12月01日
江湾鸿玺位于上海宝山区淞南板块，是极具特色的改善型楼盘。该项目以小体量、低容积率打造私密静谧的居住环境，仅32户人家，搭配1.69的低容积率和高达1:2.5的车位比，在同类产品中优势显著，既保证了居住的私密性，又解决了停车难题。交通上，3号线百米上盖，还有18号线的未来规划，双轨优势让出行十分便捷。主力户型为200㎡大平层，四房三卫的设计与大面宽通透布局，满足了改善家庭的居住需求。精装采用博世、汉斯格雅、大金等国际品牌，品质有保障。此外，项目虽社区规模小，但物业费处于正常区间，基础物业服务能够满足日常需求。同时，依托五角场、新江湾城成熟商圈及周边名校资源，外部配套可弥补社区内部配套的不足。
点评资讯
克而瑞好房多维PK榜
9个竞品项目
交通便利
得分 9.80 第1名
教育资源
得分 8.60 第2名
区域价值
得分 7.00 第7名
生活配套
得分 6.90 第7名
医疗配套
得分 5.40 第9名
市场口碑
得分 5.00 第8名
项目信息
- 开发商 上海宝鸿房产开发有限公司
- 楼盘地址 宝山-逸仙路殷高路交叉口
- 物业公司 --
- 物业费用 --
产品信息
- 建筑面积 8397.00㎡
- 销售户型 2-4居
- 销售面积 108-200m²
- 绿化率 30%
- 容积率 1.69
户型信息
4室2厅3卫
建筑面积 200.00㎡
周边信息
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招商序
0 分
区域：--
市场：--
项目：--
口碑：--
虎丘
3-4居
115-180㎡
虎丘
娄葑
改善型住宅
预售
约 38533 元/m²
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上海交通便利榜
上实望海
浦东刚需型住宅交通便利第1名
亮点
上实望海是上海浦东临港新城板块极具吸引力的刚需型楼盘。项目由临港投控与上实城市开发合作打造，交付稳定性有保障。其生态优势显著，双公园环绕，35%的绿化率，居住舒适度高。在空间利用上，得房率约 81%，户型南北通透、全明设计，空间效率出色。社区配套完整，人车分流、全龄架空层、500 米跑道等一应俱全，周边教育、商业、医疗资源也有一定基础，自带商业进一步提升了生活便利度。在居住密度和停车方面，2.5 的容积率适中，1:1.28 的车位比能很好地满足停车需求。价格上，均价 3.4 万元每平方米，物业费 4.1 元每平方米每月，都较为亲民，适合预算敏感型刚需客群。与部分竞品相比，在车位比、得房率与社区尺度上优势明显，是追求性价比与居住品质的务实之选。
国贸虹桥璟上
青浦刚需型住宅交通便利第1名亮点
国贸虹桥璟上作为位于上海青浦区赵巷板块的刚需型住宅项目，优势亮点显著。其最大的亮点在于交通极为便捷，步行约 700 米即可到达 17 号线嘉松中路站，极大满足了通勤需求。同时，项目占位虹桥科创走廊外溢区，周边商业资源丰富，如百联奥莱、山姆等，生活便利度高。社区规划方面也有诸多可圈可点之处。车位比达 1:1.34，在刚需盘中十分友好，能满足多车家庭需求；社区规模适中，有 1300 户，采用小高层/高层形态，有助于控制总价。其“双水系三岛屿”景观设计搭配 1.8 万平米代建滨河公园，独具特色。此外，89 - 129 平方米户型空间利用充分，得房率表现亮眼，能满足家庭多场景需求。周边教育和医疗配套虽有提升空间，但整体已能满足基本生活需求，是刚需购房者的优质之选。
象屿交控·中环云悦府
普陀改善型住宅交通便利第1名亮点
象屿交控·中环云悦府位于上海普陀区桃浦板块，是极具吸引力的改善型住宅项目。双国企联合开发是一大亮点，象屿地产与浙江交控携手，品牌信用度高，规划逻辑清晰，保障了产品兑现能力与后期物业服务的持续性。项目的精装配置达到中高能级，大金空调地暖两联供、西门子厨电、高仪卫浴一应俱全，还有约2000平米会所，双轴一环景观体系、人车分流星级地库等也体现出品质感。外部紧邻桃浦中央绿地，双轨交环绕，居住体验大幅提升。在交通上，直线距离15号线祁安路站约500米，还将受益于未来20号线规划，通勤便利。且邻近桃浦智创城核心区，受产业规划与生态建设双重红利，发展潜力大。社区规模适中，867户利于配套运营和社区氛围营造，涵盖多种改善性配套，能满足家庭型客群的生活需求。
奉发云境
奉贤刚需型住宅交通便利第1名亮点
奉发云境位于上海奉贤区南桥板块，是极具吸引力的刚需型住宅项目。项目距 5 号线奉浦大道站约 350 米，通勤优势显著，且未来有双轨规划，进一步提升通勤效率。其车位配比达 1:1.45，在刚需项目中十分充裕，能满足多车家庭需求。得房率优于板块平均，户型使用率高。社区规模 522 户适中，便于日常管理，营造稳定邻里氛围。价格门槛友好，容积率 2.5 与绿化率 35％搭配协调，居住密度适中。由奉贤本土国企奉发集团开发，交付有保障，物业费可控，契合预算敏感型客群。基础商业、教育资源能满足基本生活需求，整体以实用性和性价比为核心，适合预算有限、注重通勤和停车便利的首置或首改家庭。
象屿·天宸雅颂
闵行改善型住宅交通便利第1名亮点
象屿·天宸雅颂是上海闵行区浦江镇板块极具竞争力的楼盘。其最大亮点是距8号线沈杜公路站仅180米，实现真正的地铁上盖，6站直达前滩商务区，通勤效率极高，为上班族提供了极大便利。项目紧邻浦江郊野公园，坐拥双河景观，生态环境优越，居住氛围宜人。社区规划约5500㎡双会所体系与3000㎡架空层空间，全龄配套丰富，满足不同年龄段业主的需求。在产品方面，容积率2.0，形成相对舒适的社区尺度；1:1.38的车位比，能满足多车家庭需求；产品线丰富，涵盖小高层、高层住宅、叠拼及联排，可匹配不同预算和家庭结构。此外，国企开发背景，也为房屋交付提供了可靠保障。
中环麓岛
宝山改善型住宅交通便利第1名亮点
中环麓岛是一个极具特色的“PARK - TOD”模式改善兼刚需楼盘。其生态优势显著，周边有南大中央公园、走马塘公园等多重绿地环绕，社区内部景观体系完善，带来舒适居住体验。交通十分便捷，距离地铁 15 号线约 800 米，自驾紧邻中环与沪嘉高速，能满足通勤需求。医疗方面，有华山北院、仁济宝山分院等三甲资源辐射。产品设计亮点多，得房率显著领先同价位产品，三阳台与多飘窗组合提升了套内使用面积。社区配备风雨连廊、天光地库与架空层功能体系，改善居住体验。精装配置超出刚需常规水准，性价比高。在市场口碑上，综合兑现度优于部分定位相近产品，尤其是在板块落位、公交可达性与生活半径便捷度方面表现突出。该楼盘性价比竞争力强，适合对居住舒适度和空间实用性有要求且预算相对理性的客群。
龙盛华兴新城
静安改善型住宅交通便利第1名亮点
龙盛华兴新城位于上海静安区不夜城板块，是极具吸引力的改善型住宅项目。该项目区位稀缺性突出，处于静安核心地段，大体量旧改释放城市更新红利。其交通优势显著，多轨交聚集，自驾、高架及地铁构成完整出行体系，便于居民快速通达城市各处。项目车位比达 1:2.06，在内环改善产品中极具竞争力，能有效缓解多车家庭停车难题。576 户的适中规模利于社区运营管理，高层与叠拼组合满足了多样化的改善需求。同时，其售价处于板块合理区间，与区位价值和综合体属性相匹配。此外，该区域医疗资源丰富，三甲医院覆盖度远超多数同类项目，为居民健康保驾护航。产业环境依托静安区成熟商务体系，提供了稳定的发展预期。整体而言，龙盛华兴新城凭借其地段、交通、车位、医疗等优势，为改善型购房者提供了高品质的居住选择。
保利天奕
浦东改善型住宅交通便利第1名亮点
保利天奕是上海浦东曹路板块一个极具竞争力的楼盘。其最大亮点在于交通便捷，距离 2 号线唐镇站步行可达，大大提高了通勤效率，且受张江产业辐射，置业确定性高。医疗资源也十分出色，三公里内覆盖胸科医院等高能级医疗资源。产品方面优势显著，作为央企保利发展打造的住宅，兑现能力和品质稳定性强。车位比 1:1.3、绿化率 35%、容积率 2.5 形成了改善级居住环境。594 户的中等体量社区，既保证了配套完善，又维持了居住私密性。全屋飘窗设计与丰富的社区配套，如会所配备高压氧仓、保龄球馆等，满足了改善客群的需求。得房率表现优异，精装修品牌体系完整，智能化与收纳设计匹配改善诉求。此外，周边成熟的商业与教育资源，进一步增强了项目的居住便利度与价值承接能力。
雅戈尔星海云境
浦东刚需型住宅交通便利第1名亮点
雅戈尔星海云境位于上海浦东临港新城板块，是刚需人群的理想之选。项目以“公园首排”为核心特色，紧邻约54万平方米海绵公园，生态资源十分稀缺，为居住体验带来显著加分。其车位比达1:1.18，在临港板块同级项目中配置宽裕，有效缓解停车难题。规划1008户，社区体量适中，更利于运维管理。品牌民企雅戈尔财务稳健，具备稳定操盘能力，整体兑现风险较低。项目自带社区商业并邻近多元商业体，能满足日常高频消费。区域产业导入兑现度较高，未来轨交叠加将提升可达性，具备显著长期价值。此外，容积率2.4、绿化率35%处于刚需住宅常规区间，精装标准达绿建三星体系，配置中央空调与新风，实现了基础品质的稳定兑现。
盘古箐峰华庭
青浦刚需型住宅交通便利第1名亮点
盘古箐峰华庭是极具吸引力的地铁通勤型刚需楼盘。它紧邻17号线青浦新城站，仅约500米的步行距离，未来多轨交汇更带来强大的通勤价值，出行十分便捷。其车位配比达1:1.39，在人口密度较高的3.0容积率下，能保证基本使用体验，满足大部分刚需家庭的停车需求。502户的中等社区规模，既便于管理，又有利于形成稳定的邻里氛围。周边商业、医疗与基础教育配套覆盖度较高，社区还自带商业及基础康体、儿童设施，功能性完善，能满足日常生活高频需求，生活便利度在同类刚需盘中表现突出。此外，精装采用国产中端品牌，智能家居覆盖基础场景，可提供稳定可靠的居住体验。对于预算有限、注重通勤效率的首置客群来说，是一个不错的选择。
皇都花园四期
闵行改善型住宅交通便利第1名亮点
皇都花园四期位于上海闵行七宝板块，是极具吸引力的改善型住宅项目。该项目车位比达 1:1.57，能充分满足多车家庭需求，且社区规模适中，利于管理与居住体验的稳定。交通方面优势显著，靠近地铁 12 号线七莘路站，步行可达，自驾也紧邻外环及快速路，大大提高了通勤效率。周边基础商业成熟，日常消费方便，体育公园近在咫尺，生活氛围十分宜居。在居住环境上，容积率 2.54 与 35%绿化率构成了中等偏上的居住环境，社区整体密度合理。物业由保利体系输出，为居住品质提供了基本保障。价格接近区域改善带主流水平，对自住改善客群有一定吸引力。与部分竞品相比，轨交通达性与生活便捷度明显领先，整体匹配度较高，是追求交通便利与成熟生活配套的改善客群的理想之选。
中国铁建·熙语
奉贤改善型住宅交通便利第1名亮点
中国铁建·熙语位于上海奉贤西渡板块，是一款极具吸引力的改善兼刚需复合产品。项目优势显著，由央企中国铁建开发，品牌实力雄厚，交付可靠性高。其交通极为便利，距离地铁 5 号线西渡站仅约 260 米，轨道可达性在同类郊区盘中优势明显，能有效满足通勤需求。周边医疗资源丰富，临近新华医院奉贤院区，未来三甲医疗近享度突出。产品方面，产品线丰富，涵盖小高层、洋房及叠拼，满足不同家庭阶段需求。精装采用杜拉维特、汉斯格雅等高规格品牌组合，同价位段竞争力突出。社区实行人车分流，车位比 1:1.16 满足多车家庭需求。此外，1.8 的容积率和 35％的绿化率，营造出较为舒适的居住尺度。整体而言，该楼盘凭借品牌、交通、产品等优势，能为刚需升级与初次改善家庭带来良好的居住体验。
上海星河湾三期
闵行交通便利第1名亮点
上海星河湾三期是品质出众的改善型住宅项目。它位于上海闵行区颛桥板块，由星河湾开发，以1.67的低容积率和1:2.21的超高车位比形成显著优势，营造出舒适的居住环境。社区内部配套十分齐全，自建双语学校、酒店级康体系统与大尺度湖景景观一应俱全，打造出高能级的改善型生活场景。区域价值方面，该项目虽轨交可达性一般，但自带酒店及精品商业街，商业、医疗、教育等基础配套较为齐备，能满足多数改善家庭基本需求，居住体验处于区域中上水平。在市场口碑上，星河湾成熟的产品线在景观、立面与生活方式营造方面表现出色，为改善型客群提供了较强的确定性。与同区域同类型的改善型住宅项目相比，上海星河湾三期优势明显，是追求居住品质的改善型家庭的优质之选。
杨浦城投悦江湾
杨浦改善型住宅交通便利第1名亮点
杨浦城投悦江湾位于上海杨浦区五角场板块核心区位，优势亮点显著。其“地铁 + 中环”的多维通达体系，让出行极为便捷，周边 1 公里内多所三甲医院环伺，商业配套直连五角场百万方商圈，生活便利性极高。项目以改善型住宅为定位，容积率 2.5 配合 35%绿化率，兼顾了居住舒适度与空间感。社区规模精致，户数控制合理，能保持一定私密性。车位比 1:0.95 在市区高密板块相对充裕，全人车分流设计，对改善家庭通勤体验友好。户型南向开间充足、得房率较高，兼顾功能与舒适性。此外，项目均价 9.9 万元每平方米，在中心城区改善盘中具明显价格优势，对于预算有限的改善客群十分友好。总体而言，该楼盘是追求成熟配套与通勤效率的务实型改善客群的理想之选。
宝华·紫薇星城
松江改善型住宅交通便利第1名亮点
宝华·紫薇星城是一个极具特色的住宅项目，它位于上海松江新城板块，是改善型兼顾刚需的理想之选。其低密度规划无疑是一大亮点，1.2的低容积率与35%的绿化率组合在区域内少见，紧邻自然水系，社区景观组织完整，带来舒适的居住氛围。联排与小高层的产品搭配，既稀缺又能满足不同家庭的居住需求。此外，1:1.27的车位比，能充分满足家庭的日常自驾需求。在精装品质方面，由知名设计团队主导，材质与工艺达到改善级水准，显著提升了居住的品质感。社区规模适中，约380户既避免了管理压力，又维持了社区的社交活力。同时，项目处于轨交9号线辐射范围，周边有佘山自然资源与松江大学城，生态便利性佳，且具备中长期区域能级提升预期。