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成华区崔家店板块近年来因其优越的地理位置和持续推进的城市更新计划，逐渐成为房地产开发领域备受关注的热点区域。
本报告围绕崔家店板块48亩地块展开系统性分析，从地块基本信息、区域配套条件、市场表现及未来发展趋势等多个维度进行深入研判，旨在为有意参与该地块竞拍的房企提供全面、客观、详实的决策参考依据。
图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析
土地基本信息
地块位于成华区跳蹬河南路18号，地处崔家店板块，属于成都一圈层核心区域，地理位置优越，发展成熟度较高。
地块净用地面积32172.32㎡，折合约48亩，用地性质为涉宅用地，居住属性突出。
地块起始楼面价14900元/㎡，起拍总价9.59亿元，从起始价水平来看，处于区域同类地块中等偏上区间，显示出该地块较高的市场价值定位，亦对参拍房企资金实力提出了较高要求。
图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析
图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析
区域配套分析
崔家店板块的配套堪称“现在进行时”——既有即享资源，又有未来兑现红利。
交通方面，地铁7号线双店路站步行可达，3公里内覆盖多条主干道，可快速连接万象城、东郊记忆等商圈。规划中的地铁12号线舜和家园站也将进一步加密轨交网络。
商业配套已形成三级体系：万象城商圈为区域级购物中心，成华奥园广场提供社区商业，底商满足日常所需。
医疗配套是居住区品质的重要保障。崔家店板块周边医疗资源较为丰富，覆盖了综合医疗、中医专科、妇女儿童等多个医疗服务领域。
教育覆盖全龄段：双庆小学、南华实验学校、锦汇东城小学等多所公立学校环绕。随着人口导入，新建学校计划已在推进中。
图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析
市场表现与竞争分析
土地市场
成交楼板价整体呈波动上升趋势，市场抗风险能力较强。
从2023年的15200元/㎡，到2024年在13800–17700元/㎡区间波动，再到2025年升至16500–19500元/㎡。
主要参与房企包括华润置地、越秀地产和中昕蓉悦置地，代表性项目有华润置地天宸上院、越秀天悦云萃系列。
目前区域成交地块均已开发入市，其中华润、越秀项目市场表现良好。
数据来源：克而瑞
新房市场
板块内目前主力在售3个项目（中昕昕悦府、华润天宸上院和高庐紫云悦），另越秀天悦云萃三期正值蓄客期。
其中华润天宸上院主打建面约139-235㎡平层与叠拼，总价400万起，凭借双公园环抱和97-99%得房率（小高层），市场去化表现较好。
越秀天悦云萃一二期已基本售罄，三期目前已开发示范区，预计均价3万+。三期定位区域改善品质项目，推出建面约117-139㎡全系4房+X空间设计，其户型在30%新规容积率下实现高得房率，获得市场较高认可。据公开信息显示，该项目在示范区开放首周末（2026年3月7日-8日）接待量超2000组。
整体来看，板块内去化压力适中，且新房门槛已跃升至400万以上，客户画像清晰指向改善型家庭。
图：崔家店板块2023-2026年商品住宅年度套均总价（元/㎡）
数据来源：CRIC市场顾问
二手市场
区域二手房市场自2025年开始止跌回稳，目前均价整体维持在1.45-1.5万/㎡。
从项目看，崔家店板块次新小区表现更佳，如成华奥园广场因低楼龄、高车位比、临近地铁站而维持较好的市场流通性，近2个月成交31套，均价18216元/㎡。其次是花样年花郡，单价较低，叠加临近万象城商圈，配套成熟且轨道交通便捷。
整体来看，板块内部分急售房源价格下探至90万（建面86㎡套三），但主流成交仍集中在1.5万至2万元/㎡区间。与新房400万+总价形成明显梯度，为刚需客群提供了过渡性置业选择。
数据来源：CRIC市场顾问
优劣势分析与总结
优势方面：
① 地块位于主城，属优质纯住宅用地，容积率较低、配套成熟、TOD属性突出，且处于城市更新红利释放阶段；
② 周边竞品以改善型产品为主，价格具备较强支撑力；
③ 头部房企已深度布局，形成良好的市场预期；结合目前区域项目去化流速，项目入市时区域竞争压力有望趋于缓和。
劣势方面：
① 地块竞拍竞争压力较大，溢价风险需重点关注。参考周边中昕昕悦府19500元/㎡的成交楼面地价及39%的溢价率案例，本次地块竞拍过程中存在溢价幅度较高的可能性。地块起拍楼面价已达14900元/㎡，若竞拍溢价进一步推高楼面价，将较大程度压缩项目盈利空间，需谨慎评估溢价边界；
② 项目开发成本偏高，利润空间需进一步精算论证；
③ 地块周边仍存在部分待开发及待拆迁区域，城市界面尚未完全统一，有待进一步优化；
④ 区域改善型产品同质化竞争较为突出，对项目产品创新能力提出更高要求。
综上，本地块是一宗兼具显著区位优势、完善生活配套、市场环境健康和拥有良好发展前景的优质住宅用地，具备较强的投资价值和开发潜力。房企若能合理控制土地成本，精准定位目标客群，优化产品设计，突出项目核心优势并把握适宜入市节奏，有望借鉴越秀天悦云萃三期、东城金茂锦棠的成功经验，打造成为崔家店板块内具有较高品质的标杆性项目。
特别提醒
1.本文章内容由克而瑞四川分析师庄仁梅撰写，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI报告、AI文章、AI任务、数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。
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