新都新城开年第一拍，34亩地块有何亮点？

地块位于成都市新都区新都街道同仁村二、四、五组（原同仁村二、五组，高桥村一组），属于新都新城板块，4环外区域，土地性质为纯住宅（住宅及住区服务设施），当前土地现状为未开工-土地平整阶段。

图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI报告

地块净用地面积为22951.70㎡（约34.43亩），原用途为林地/工矿企业用地，现已变更为“一住两公”（即住宅及公共服务设施），当前处于未开工-土地平整阶段。

从地块的规划条件来看，容积率上限为2.0，建筑密度控制在25%以内，建筑限高80米，整体规划强度适中，有利于打造高品质低密度居住社区。

地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，3公里范围内聚集了成都市三原外国语学校附属小学、成都市三原外国语学校、成都市新都区人民医院、购物中心成都新都旭辉Cmall等优质生活配套资源。

同时，地块距离新都代表性商圈——钟楼（TOD站点）商圈较近。该商圈引进了七一国际广场、苏宁易购广场，将原本老旧面貌的钟楼、油泵厂片区打造成为集居住、购物、酒店、甲级写字楼、轨道交通为一体的城市中心，区位价值显著提升。

图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI报告

此外，新都新城片区当前正积极推进多项重大公共服务设施建设，整体功能与城市品质持续提升，这些重大项目的落地将对区域价值产生深远影响：

图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI报告

上述重大项目的陆续落地，将形成文化、医疗、商业、交通多维度共同发力的价值提升效应，为新都新城板块住宅市场提供持久、稳定的利好支撑。

从整体数据来看，近一年间（2025年3月-2026年2月），新都区新房市场供求关系相对均衡，供略大于求。

图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI报告

从成交均价走势来看，新都区新房成交均价在1.14-1.3万元/㎡之间波动，整体维持在1.2万元/㎡以上的水平，市场价格具有一定支撑。

从成交量来看，2025年4月成交套数最高，2025年8月成交套数最低。9月受传统旺季影响，成交面积环比大幅增长61.52%，成交套数环比增长53.03%，市场活跃度明显回升。总体而言，新都区新房市场在供需动态调整中保持了相对稳定的成交态势。

从库存数据来看，新都区新房库存面积整体呈现震荡上行趋势。

图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI报告

从去化周期来看，以近6个月去化速度测算，2025年上半年去化周期基本维持在16至19个月区间；自2025年8月新增供应大幅放量后，去化周期开始明显拉长，至2026年2月，以近6个月去化速度测算的去化周期已达30.2个月，以近3个月去化速度测算的去化周期更达到34.1个月，去化压力显著上升。这一情况提示，在当前库存相对充裕的背景下，未来项目开发需高度重视产品差异化定位和去化节奏的合理把控。

据克而瑞数据分析，距地块最近的香投置地锦堂成是周边成交量最大的项目之一，反映出市场的活跃需求。另一方面，旭辉恒基江与山以约1.4万元/㎡左右的成交均价，成为板块内价格标杆，这印证了在优质区位或具备突出产品力的优质项目，依然拥有较强的市场溢价能力。

据克而瑞数据分析，地块3公里（数据周期：2025年3月至2026年1月）范围内二手房成交均价整体在0.85-0.89万元/㎡左右，价格相对稳定。

成交量方面，市场在去年3月成交冲高后进入调整期，并于2025年8月触底。随后，在“金九银十”传统旺季的带动下，成交自9月起有所回升。进入今年1月，市场呈现量价齐升态势，显示市场活跃度有所恢复。

图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI报告

从地块周边2公里范围内（数据周期：2025年3月至2026年1月）的二手房市场表现来看，区域内不同项目的成交均价与套均价呈现出明显的阶梯性差异，其价格水平与成交量之间存在显著的正相关关系。数据显示，品质更高、定位更优的改善型项目，不仅获得了更高的市场定价，同时也实现了更为活跃的成交量，这清晰地印证了在当前的二手房市场中，产品力与综合品质是支撑资产价值与流动性的核心要素。

在成都核心区域土地供应趋于紧张的背景下，新都区凭借其相对合理的土地成本、充足的土地储备和持续完善的配套设施，已成为成都未来住宅用地供应的重要板块。从需求基本面看，尽管新都区当前新房库存有所上升、去化周期拉长，但在成都市整体人口持续净流入、高学历人口规模庞大的背景下，区域住宅市场的内生需求依然具备可持续性。

据克而瑞数据分析，新都区新房成交均价呈现一定的区间分布，而部分改善型项目的实际成交价格显著高于区域均价水平。从成交结构看，能够实现价格突破的项目，普遍在产品设计、社区品质、品牌口碑等方面具备综合优势，满足了市场对高品质居住日益增长的需求。

从供给端来看，去年新都区调规新增两宗住宅用地（详见链接新都新城将供应2宗宅地），叠加本地块的入市，预计将进一步丰富片区住宅产品的供给层次，吸引改善型需求向新都新城板块集聚，有望形成更为多元和良性的市场竞争格局。

综合来看，在宏观政策、配套完善、重大项目和轨道交通延伸等多重利好共同作用下，新都新城板块的居住价值和投资潜力预计将持续提升。XD2026-01地块地处新都新城核心发展区域，规划指标（容积率≤2.0、低密度、限高80米）为打造高品质改善型社区提供了良好的规划基础。虽然面临区域高库存压力，但其优越的配套资源、TOD区位及政府的持续投入构成了其长期的价值韧性，在当前时点具备较好的开发前景。