挂牌收金166亿、底价宗数超八成：现房销售新政下的土拍“挑地”逻辑

11月10日—12日，重点城市土拍呈现“核心稳、近郊分化、国资兜底”的格局。三天内监测城市涉宅用地挂牌成交27宗、收金166.12亿元，其中溢价成交5宗、底价成交22宗，底价宗数占比约81%；从已披露信息看，溢价率整体处于低位区间。

分日来看，11月11日为成交峰值日，南京、苏州挂牌收金合计约75.88亿元，主要受苏州单日7宗、南京首场集中供地拉动；11月12日广州、合肥、南京合计挂牌收金47.64亿元；11月10日以局部批次成交为主。

表1 11月10日—12日重点城市土拍成交总览（挂牌口径）

来源：克而瑞研究中心根据各地公共资源交易平台、公司公告及公开报道整理。

1. 成都：主城底价、近郊局部竞价

11月10日，成都本级3宗涉宅用地收金15.64亿元，“主城核心底价、近郊局部竞价”的分化清晰。金牛区茶花片区3号地块由中旅投资以10.14亿元底价竞得，楼面价14800元/㎡——据公开报道系其首次进入金牛区，但板块内在售/待售新盘达5个，且5个月前中国能建同板块拿地溢价23.9%、楼面20200元/㎡，供应放量后热度回落，底价成交反映房企对竞争烈度的重新定价。郫都区两宗地块出现明显竞价：PD2026-04（宸达置业竞得）溢价2.42%，PD2026-08（和喜安筑竞得）溢价16.18%，两宗溢价跨度较大，反映近郊刚需板块在区位、体量、起拍价差异下的局部定价分歧。

成都“主城稳、近郊局部竞价”，本质是核心板块供应放量后的预期修正，叠加外围优质区位的补仓需求。需要指出，郫都属近郊刚需板块，两宗高溢价与低溢价并存，尚不能据此判断近郊整体升温；后续去化仍取决于产品力与资金监管下的开发周期安排。

2. 南京：集中供地开局，南站单宗溢价

南京自11月11日起开启为期三日的集中土拍，前两日已成交9宗、收金57.48亿元。11月11日，南京南站G83地块历经24轮竞价，由北谷地产以6.24亿元、溢价4%、楼面13560元/㎡竞得，为前两日唯一溢价宗地，据公开报道拿地即定名“映云台”、吸引4家房企报名；该地块地处南站核心、新房供应稀缺。其余4宗（燕子矶、九龙湖、江宁滨江、江北高新）均底价成交。11月12日，秦淮光华路两宗纯居地块（G60、G62）由南京城建、奥晟房地产底价分食，楼面约18316、18349元/㎡；六合龙池两宗低密地块由青开融城底价竞得。11月13日为本轮最高潮，单日计划出让16宗。

南京“新政后首拍”的信号意义大于单宗溢价。南站地块竞价表明房企对稀缺核心板块仍愿支付溢价，但大面积底价成交印证市场整体审慎，板块分化与国资承接特征延续。

3. 苏州：涉宅地块全部底价成交

11月11日，苏州市区出让7宗涉宅地块（分布于吴中、相城、吴江），全部以挂牌起始价成交，总收金40.25亿元，无一笔溢价。其中，中建国际投资以11.15亿元竞得吴中越溪Z57地块；建发以6.10亿元竞得吴中长桥Z59地块（楼面11477元/㎡）；吴中城南2宗由苏置通（7.78亿元）、丰安亿（3.50亿元）分食，据公开报道两者与天鸿伟业存在关联；相城渭塘、北桥及吴江平望3宗由区属国资底价承接。

本批次全部底价，反映新政抬升资金占用与开发周期成本后，房企对外围非稀缺地块的报价趋于审慎；区属国资承接外围地块，发挥稳定土地市场的作用。新政对核心区地块报价的实际影响，有待后续核心区位批次验证。

4. 合肥：首拍竞价激烈，两宗全部溢价

11月12日，合肥新政后首次涉宅土拍，2宗地块全部溢价成交、收金12.74亿元，据公开报道单宗最高竞价轮次超百轮。其中，包河区BH202616号（政务东姚公庙板块）由大富（民企）竞得，楼面17269元/㎡，溢价22.8%，7家房企报名；经开区JK202603号（南艳湖板块）由联发（厦门建发旗下国企）竞得，楼面12863元/㎡，溢价12.46%，9家房企报名。

合肥为本轮监测中溢价强度最高的城市。新政首拍即有多家房企同台竞价，印证政务东、南艳湖等断供板块的补仓需求仍有强吸引力；合肥的竞价热度与苏州的全面底价形成对照，反映区域间信心修复节奏与板块稀缺度的差异。

5. 广州：保利重仓东沙连片开发，两宗底价成交

广州本监测期内仅11月12日有挂牌成交：荔湾东沙片区LW0703015-CZTB、LW0703021-CZTB两宗地块由广州市保越房地产开发有限公司（保利发展旗下）竞得，成交总价合计13.05亿元，楼面价25285元/㎡，全部底价成交（据公开报道，原定同日出让的另两宗延期至12月8日）。东沙为保利深耕板块：2023年底其曾以约82.8亿元重仓东沙片区，本次拿地将与在售的保利珠江天悦、保利珠江印象形成连片开发；地块距地铁10号线东沙站约600米、11号线约1.3公里，南侧为健康港星河COCO Park，区域规划叠加双太古、万象城与广船商业综合体，并要求配建45班九年制学校。

楼面价25285元/㎡，对照珠江印象在售约4.3万—4.9万元/㎡、珠江天悦约5.3万—6.0万元/㎡，地货比处于合理区间，支撑保利以连片开发滚动摊薄前期重仓成本；本次两宗底价成交与其10月黄埔地块26.61%溢价形成对照，反映房企在核心城市内部按区位确定性做精细化定价。

6. 武汉、佛山：国资承接为主，平稳落幕

武汉（11月10日）：硚口区P(2026)117号地块由武汉城建旗下企业以6.80亿元底价竞得，楼面6227元/㎡。佛山顺德区（11月10日）：3宗宅地收金20.16亿元全部底价，顺控城投、景良投资等分食；四川鑫洋竞得佛山新城核心改善地块，据公开报道系其首次进入佛山——该宗地为底价成交，属民企点状参与而非溢价竞价。

武汉、佛山的成交结构是本轮“国资兜底＋点状外来补仓”的典型样本——硚口地块由武汉城建旗下企业底价承接，顺德三宗由顺控城投主力托底、本土国资景良投资分食，区属平台在非核心板块继续承担稳定土地市场的功能；四川鑫洋以报名主体昊坤置业底价首进佛山，说明在预售资金监管收紧、拿地资金约束显性化的背景下，外来民企更倾向以低试错成本完成区域进入，而非参与竞价博弈。两地全部底价成交亦印证：四季度供地高峰下，非稀缺地块的议2价主动权仍在买方一侧，土地市场的“挑地”逻辑在二三线板块同样成立。

第一，竞争集中于供应稀缺标的，“挑地”取代“抢地”。三天仅5宗溢价成交：合肥政务东、南艳湖两宗属板块长期断供后的补仓需求，南京南站地块为核心区新房稀缺标的，成都郫都两宗则属近郊刚需板块的局部竞价。溢价成因因城因宗而异，但共同指向房企投资端“以确定性换安全边际”的取向，对非稀缺资产报价意愿弱。

第二，国资平台承接为主，民企点状参与。底价地块的竞得方以地方国资平台、央企及本土国企为主；建发、联发同属厦门建发旗下国企。民企中，北谷、大富（合肥）在溢价标的上竞价出手，和喜安筑（成都郫都）溢价竞得，四川鑫洋（佛山）为底价拿地——民企参与呈点状分布，集中在个别稀缺或性价比标的，尚未形成普遍性回归。

第三，现房销售新政影响初步显现。苏州现房销售新政落地后首批7宗全部底价，与合肥新政首拍的百轮竞价形成对照。新政抬升资金占用与开发周期成本，对外围、大体量、去化不确定地块的报价约束明显。

其一，供应高峰延续，年末冲量明显。南京11月13日尚有16宗待出让；重庆首批5宗宅地及江津1宗挂牌在途，挂牌截止日为11月30日；北京、上海、杭州等核心城市四季度仍有优质地块推出计划。

其二，分化是常态而非短期现象。核心稀缺资产与外围库存资产的价差、溢价与底价的并存，将持续构成土拍市场的结构性特征；“挑地”策略下，非优质地块对国资承接的依赖度短期难降。

其三，关注新政城市的后续成交成色。重庆本批宅地挂牌截止日为11月30日，其溢价与底价表现可作为观察政策落地后土地市场信心的参考样本之一；苏州核心区位地块的后续批次，则是检验现房销售新政实际影响的关键窗口。

其四，民企参与呈点状活跃。据克而瑞研究中心监测，2026年前10月百强房企拿地总额同比下降17.5%、降幅较前三季度收窄3个百分点；地方国资拿地企业数量为近五年同期最高。能否由点及面，取决于销售端修复节奏与资金面改善程度。

表2 11月10日—12日重点城市土拍成交明细

来源：克而瑞研究中心根据各地公共资源交易平台、公司公告及公开报道整理。