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行业研评丨五部门发布《关于加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》

克而瑞银发数智行业研评 · 2026-11-08 09:56:01

2026年10月30日，国家发展改革委、交通运输部、商务部、文化和旅游部、市场监管总局五部门联合发布《关于加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》（发改就业〔2026〕1508号），围绕五类消费设施提出20项举措，并把养老托育、家政、健康服务设施统一纳入“消费基础设施”框架——养老托育设施由此从民政口径的民生工程，转为扩内需、促投资的重要抓手，属性从“兜底成本”变为“有效投资”。

定位跃迁：从“民生兜底工程”到“消费基础设施”

2026年前三季度，我国服务零售额同比增长5.0%，商品零售额仅增长1.0%，前者快出4个百分点；最终消费支出对经济增长贡献率46.7%。服务消费具有强烈的“在场性”——老人康复需专业机构、孩子入托需就近网点，设施缺位，潜在需求便难以转化为实际消费。而2025年末我国60岁及以上人口32338万人、占23.0%，全国托位665.7万个，设施短板已从“没有”转向“不便、不优、不活”。

社区为单元：养老托育设施有了“功能清单”

第（七）条对康养行业指向最直接：因地制宜开展社区养老服务设施建设和改造升级，完善日间照料、助餐助浴、康复护理、文体活动、老年教育、适老零售等配套，鼓励完善旅居配套设施、培育旅居目的地，健全托育设施网络。三处细节值得咀嚼：一是“建设和改造升级”并提，重心在存量盘活而非大拆大建；二是六类配套实质是一张“配什么”的清单，且都带消费属性；三是“培育旅居目的地”进入国家级消费基建文件，康养旅居获得政策接口。

场景外延：家政与健康设施打开三个增量口

第（八）条支持社区家政便民服务角、衣物洗护点、家政服务站建设，特别提出“推广居家场景智能产品、智能监护设备”；第（九）条推动康复疗养、健康管理、康体养生、母婴健康、运动健康等市场化机构设施改造，完善远程诊疗、健康监测设备。两条合看形成三个增量口：“家政+照护”网络复用、智慧康养硬件“基础设施化”、健康消费合规扩容（“非医疗、非基本”的中间地带）。

资金闭环：财政、政策性金融与REITs三条通道

保障措施提出统筹中央和地方各类资金，发挥新型政策性金融工具、不动产投资信托基金作用，引导社会资本参与。REITs条款含金量最高：截至2026年11月2日，已上市基础设施公募REITs 94只、募集2471.98亿元，其中消费类12只、302.58亿元；2024年7月1014号文已将“符合条件的已登记养老设施”纳入发行范围，但至今无康养产品获批，门槛是运营满3年、评估净值不低于8亿元、现金流稳定。北控发展已启动境内首单养老公募REITs筹备；一旦开闸，社区嵌入式项目将获得明确的退出通道。

漾美康养点评

文件的分量不在补贴多寡，而在重新定义了养老托育设施的“身份”。一是设施资产化：与商场、冷链仓库并列纳入消费基础设施并配套REITs，等于承认其可投资、可估值、可退出，项目从“要补贴的民生工程”转向“可交易的经营性资产”。二是社区最小单元化：投资压在社区存量改造，谁拿到社区空间、做出高坪效复合业态，谁掌握入口。三是运营能力定价化：考核从“开工率”转向“入住率、复购率、服务单价”。机会侧五个方向确定性最高：社区嵌入式康养综合体、适老零售与助餐、智能监护与居家改造、康养旅居、家政与照护融合。

◆ “设施资产化”窗口打开，估值逻辑正在重写

过去康养项目的估值锚是床位与牌照，未来将逐步转向现金流与资产周转。养老设施已进入REITs发行范围，消费基础设施REITs的运营约束（现金流分派、信息披露、运营管理能力）将倒逼项目从“重持有”转向“重运营”。2025年我国银发经济规模约8-9万亿元，2035年有望达30万亿元。把资产做成“可入池”的标准化产品，是未来三年的必修课。

◆ 社区嵌入式“15分钟康养圈”成为主战场

9156个便民生活圈、220万个商业网点、1.89亿社区居民，构成了康养服务最密集的落地场景。《指导意见》与完整社区建设、城市更新“十五五”规划叠加后，社区一级将同时获得空间供给（存量用房改造）、资金支持（设施改造资金）与支付承接（养老服务消费券、长护险）。对康养企业而言，社区不再是“最后一公里”的补充渠道，而是主战场；单店模型能否在300—800平方米内跑通“助餐+日照+康复+零售”的复合坪效，决定了规模化的可能性。

◆ 从“建起来”到“转起来”：运营能力成分水岭

政策强调建设运营成效评估与全过程监管，建成只是起点。分水岭在三件事：供给能否精准匹配需求、补贴退坡后能否盈亏平衡、能否形成可复制的标准化运营与人才培养体系。竞争正从“抢床位”转向“拼复购”。

政策同时强调“建设运营成效评估”与“全过程监管”，意味着设施建成只是起点。真正的分水岭在于三件事：一是服务供给能否精准匹配需求（“问需于民”而非“政府配餐”），二是单店能否在补贴退坡后维持盈亏平衡，三是能否形成可复制的标准化运营手册与人员培养体系。行业竞争正从“抢项目、抢床位”转向“拼运营、拼复购、拼口碑”，粗放扩张的时代已经结束，精细运营的时代刚刚开始。

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