2026年9月，天津商品住宅市场呈现供应放量、成交回升的月度特征。
全月商品住宅成交面积60.5万㎡、成交金额108.1亿元，成交面积同比上升23.3%、环比上升15.2%；成交均价17870元/㎡，同比上升4.5%、环比下降3.5%。
当月新增供应62.6万平米，环比上升39.3%、同比下降19.1%。
01
政策环境
全国购房贴息落地
9月28日，国务院常务会议研究稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。
会议在月末时点对房地产市场作出定调，向市场释放政策端持续关注行业平稳运行的信号，对开发企业而言意味着融资与销售端的政策环境保持连续性。
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、建筑面积不超过120平方米且价格不超过150万元的家庭，按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息，单户贴息贷款规模上限100万元，自2026年10月1日起实施、期限暂定1年。
图源：深度智联co-work生成
该政策直接作用于首套、中小建面、中低总价房源，与此类房源的主力客群重合度最高，对刚性需求的入市成本构成直接影响。
9月29日，央行调整货币政策工具，保持流动性合理充裕、推动社会综合融资成本下行。流动性环境的边际改善，对开发企业的资金周转与购房者的按揭成本预期均构成支撑。
北京、上海相继出台现房销售实施细则。现房销售规则的推进，对开发企业的资金实力与开发节奏管理提出更高要求，同时使购房者在交付确定性方面的保障增强。
解读：中央财政贴息标志楼市从"松绑"转向"真金白银托需求"，刚需率先受益。利率降至低位后，房产现金流价值重现，赚钱效应或吸引资金入场，供需双向发力下，房价筑底、楼市向上周期开启。
02
土地市场
"压哨"集中上架10宗，底价成交为主
9月天津涉宅用地供应10宗、成交6宗，唯一溢价地块为河西八大里"一里"地块，溢价率5.35%。
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9月涉宅用地市场整体呈区域分化格局。
供应端，中新天津生态城以4幅供应领跑，宝坻、开发区紧随其后；成交端，武清为市场绝对主力，成交3幅、20.5万㎡、11.9亿元，三大核心指标均居首位。
价格端，河西楼板价最高达19421元/㎡，且是唯一溢价成交区域（溢价率5.35%），核心区域价值坚挺，土地市场整体活跃度有待进一步提升。
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重点成交地块
津西太（挂）2026-08号，即新八大里"一里"地块，由天津卓宸盛川房地产开发有限公司以9.25亿元拿下，折合楼面价约19421元/㎡，溢价率5.35%。
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该公司背后为山川集团，项目将由新城代建。
本宗地的意义在于，它是河西今年首宗成交宅地，是新八大里最后一块住宅拼图，也是"8·28"新政后市区首宗溢价成交地块。
03
商品住宅市场
成交环比放量，均价小幅回落
供求走势
2026年9月，天津商品住宅新增供应5419套、62.6万平米，供应套数同比下降19.01%、环比上升42.08%，供应面积同比下降19.11%、环比上升39.33%；
成交6116套、60.5万平米，成交套数同比上升32.04%、环比上升32.38%，成交面积同比上升23.30%、环比上升15.20%；
成交金额108.1亿元，同比上升28.88%、环比上升11.18%；成交均价17870元/平米，同比上升4.53%、环比下降3.49%。
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近12个月供应面积峰值即本月的62.6万平米，成交面积在2026年4月达到69.6万平米后于7月回落至50万平米，9月回升至60.5万平米；成交均价在2026年5月触及19709元/平米后波动回落，9月录得17870元/平米。
开盘监测
2026年9月，三盘首开入市，共推出房源270套，去化165套，去化率61%，市场表现一般。
对比8月（推出757套、认购326套、去化率61%），9月受推货节奏与828新政影响，供应量明显收缩，转化率基本稳定。
图源：深度智联co-work生成
纵观全年，5月、8月为推盘高峰，供应量大、去化压力存在，而7月以少量优质房源实现了高去化，去化率高达96%。
库存与去化
截至2026年9月末，天津商品住宅取证存量1130万㎡，去化周期（按近12个月月均成交计算）约为20.3个月，市场处于温和去库存通道。
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成交结构分布
面积段分布：9月成交集中在建面90-120平米与90平米以下两段，分别为2300套与2035套；建面144平米以上仅496套，但对应成交均价22507元/㎡，为各面积段最高。
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总价段分布：需求高度集中于中低总价，100万元以下2201套，100-150万元858套，150-200万元894套，200-250万元681套，250-300万元489套，300-350万元300套，350-400万元231套。
区域分布：武清、西青、东丽成交量居前，河西、西青、河北则领跑金额榜。
图源：深度智联co-work生成
武清区以5.8万㎡、481套拿下面积/套数双榜第一，河西区以13.3亿元成交金额位列首位，总价高地依旧在南开、和平，套均价分别为518万元/套、483万元/套。
04
排行榜单
十家房企拿走七成份额
房企榜单
前十合计成交金额约77亿元。
十家房企吃下全市71%的成交金额、50%的成交面积，榜首泰达建设集团一家就占全市近两成；前三家超过三成（36.3%），前五家过半（50.8%）。
9月全市房企全口径金额榜
图源：深度智联co-work生成
两个结构性特征值得注意——
①头部房企更偏高价改善市场：TOP10房企成交均价约2.5万元/㎡，是全市均价的1.4 倍；套均面积约 116㎡，比全市（98.9 ㎡）高约17%，头部份额集中在总价更高的改善型产品上。
②量价结构分化：金地集团成交面积3.6万㎡（面积第3）、金额排第5，绿城中国面积第4、金额第7，属「走量型」；中海地产、中国金茂单价明显更高。
商品住宅榜单
全市卖得最好的20个楼盘合计占全市成交金额的 29.8%，头部单盘对市场资金吸附力强大。榜单内部则进一步向头部聚拢，前10占榜单近三分之二，前5占四成，销冠份额超4%，尾部与榜首差距悬殊。
区域集中于河北、河西、南开、红桥、东丽等核心或热点板块，高价项目拉动明显。
9月商品住宅成交金额TOP20
图源：深度智联co-work生成
数据来源：CRIC、普宅+别墅，已剔除非市场化项目
面积榜头部项目同样领跑，但区域分布更广，津南、北辰、武清、静海、生态城等均有项目上榜，说明面积成交更多由外围刚需、刚改及大盘支撑。
9月商品住宅成交面积TOP20
图源：深度智联co-work生成
数据来源：CRIC、普宅+别墅，已剔除非市场化项目
市场整体呈现清晰的"金额向头部高价项目集中、面积向热门大盘扩散、区域分化加剧"的格局，品牌与地段仍是热销关键。
05
总结与展望
筑底修复，双轨并行
9月天津商品住宅供应环比放量、同比仍降，成交同环比回升，均价同比微升、环比小幅回落，市场呈筑底修复特征。
土地市场核心区出现溢价，但整体活跃度一般。
榜单头部集中明显，金额向核心区高价改善项目聚拢，面积则向外围刚需、刚改大盘扩散，品牌与地段仍是热销关键。
展望10月，居民购房贷款贴息新政将自10月1日起执行，天津已出台细则，首套、中小面积、中低总价房源有望率先受益，期待新政的市场反馈。
后续关注核心区改善盘去化、土地市场回暖信号及开盘去化率能否维持，市场或延续刚需走量与核心改善走价的双轨格局。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师宋筱琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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