2026年1至8月，天津涉宅用地（纯住宅、商住及综合用地）共计成交19宗。
从时间节奏来看，1至2月受春节假期及年度供地计划编制等因素影响，无宅地成交；自3月起，土地市场供应与成交节奏全面展开。
19宗中3宗为城市更新地块（北辰瑞景、河北金钟河、南开长虹公园），其“楼面价”均不含城市更新成本，非实际土地价格，不能与普通招拍挂地块直接比较；涉及平均楼板价与排序时已剔除或单独标注。
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整体市场表现
从核心指标来看，19宗成交地块合计成交总价达60.6亿元，规划总建筑面积104万㎡，成交楼板价5816元/㎡（不含城市更新成本）。
图源：深度智联·co-work生成
在月度成交节奏方面，天津土地市场呈现出"3月开门红、6月小高峰、7至8月能级提升"的鲜明特征。
3月市场全面启动，成交4宗地块，揽金12.6亿元，规划总建面34.3万㎡，整体楼面价3654元/㎡（含城更大体量地块，楼面价受结构性影响）；
4月成交1宗城更地块，成交金额1.4亿元，总建面4.5万㎡，整体楼面价3024元/㎡（不含城市更新成本）；
5月成交3宗，金额上升至11.3亿元，总建面13.2万㎡，整体楼面价达8544元/㎡；
6月迎来单月宗数最多的小高峰，成交7宗地块，金额16.1亿元，总建面24.2万㎡，整体楼面价6637元/㎡；
7月成交2宗，金额9.0亿元，总建面15.9万㎡，整体楼面价5691元/㎡；
8月以2宗地块、10.3亿元的成绩收官，总建面12万㎡，整体楼面价达8559元/㎡，创下半年内月度最高水平，主要由河东翠阜新村11767元/㎡的高能级地块贡献。
图源：深度智联·co-work生成
7至8月虽成交宗数有所减少，但单幅地块的能级与质量明显提升，反映出市场对核心优质地块的吸引力正在增强。
02
区域与板块格局
天津涉宅用地成交呈现多点开花的格局，共有11个区域实现宅地成交，体现出天津各区域地产市场的内生动力与城市空间布局优化的协同效应。
在各区域数据表现上，武清区以3宗成交领跑全市，成交总价8.3亿元，总建面12.9万㎡，整体楼面价6416元/㎡，主力板块为杨村与商务区；
南开区成交2宗，揽金9.1亿元，总建面11.3万㎡，整体楼面价8009元/㎡（含长虹公园城更地块，楼面价不含城市更新成本），板块集中在长虹公园；
西青区成交2宗，金额8.2亿元，总建面12万㎡，整体楼面价6852元/㎡，分布于大学城与张家窝板块；
北辰区成交2宗，成交金额8亿元，总建面20.7万㎡，整体楼面价3869元/㎡（含瑞景城更地块，楼面价不含城市更新成本），覆盖北仓与瑞景板块。
河东区凭借翠阜新村1宗地块贡献7.4亿元，总建面6.3万㎡，整体楼面价高达11767元/㎡；
静海区成交1宗，金额2.7亿元，总建面5.8万㎡，整体楼面价4752元/㎡，位于静海镇；
宁河区成交1宗，金额1.9亿元，总建面6.8万㎡，整体楼面价2802元/㎡，位于芦台镇；
河北区成交1宗城更地块，金额1.4亿元，总建面4.5万㎡，整体楼面价3024元/㎡（不含城市更新成本），位于金钟河板块。
此外，滨海新区表现同样亮眼：开发区成交2宗，金额5.8亿元，总建面7.5万㎡，整体楼面价7665元/㎡，分布于天碱、大沽及蓝鲸生态岛；
生态城成交2宗，金额5.6亿元，总建面11.1万㎡，整体楼面价5022元/㎡，集中于临海新城与起步区；
塘沽成交2宗，金额2.3亿元，总建面5.4万㎡，整体楼面价4310元/㎡，位于新河与北塘。
图源：深度智联·co-work生成
从金额贡献维度来看，南开区以9.1亿元居首，占比14.9%；河东区虽仅1宗成交，但以单宗7.4亿元成为单幅金额之最，占比达12.2%。
武清区以3宗成为宗数最多区域，金额占比13.7%；西青与北辰金额占比分别为13.5%与13.2%。
南开、武清、西青、北辰等多区域金额贡献比肩，形成了典型的多点支撑格局，反映出天津土地市场需求端的多元性与厚度。
03
成交地块特征分析
对19宗成交地块的特征进行深度剖析，可以发现天津土地市场正在经历深刻的结构性优化。
从单宗规模来看，平均单宗成交总价3.2亿元，平均单宗规划建面5.5万㎡。地块规模呈现从2万㎡级到15万㎡级的丰富梯次分布，既满足了品牌房企精准布局的灵活需求，也为大体量区域综合开发提供了载体。
在容积率结构方面，容积率≤1.6的地块共12宗，占比高达63%；其中容积率低于1.5的地块有5宗。低密改善型用地占据较高比例，这一趋势深刻体现了行业产品迭代升级的导向，开发商更倾向于打造高品质、低密度的改善型产品以契合当下人居升级的需求。
溢价情况是衡量市场活跃度的关键风向标。
1-8月共有4宗地块溢价成交：南开长虹公园地块（津南长挂2026-05号）溢价率19%，楼板价21406元/㎡，受让方为大悦城控股；
塘沽新河（津滨塘挂2026-3号）溢价率11%、生态城起步区（津滨生挂2026-3号）溢价率0.39%、开发区天碱（津滨开挂2026-1号）溢价率0.24%。
这一结构反映出核心区与滨海热点板块的优质地块获得了多轮报价竞争，市场化定价机制活跃，而其他地块则保持了理性底价成交，整体市场在热度与理性之间取得了良好平衡。
从成交总价TOP5来看，河东翠阜新村地块以7.4亿元位列第一，南开长虹公园城更地块4.9亿元次之，北辰北仓4.4亿元排名第三，开发区天碱4.3亿元第四，西青大学城4.1亿元第五。
这些高总价地块均位于城市核心节点或重点发展板块，具备极高的战略占位价值。
图源：深度智联·co-work生成
竞得人结构呈现城更平台系、品牌房企系、区域开发平台系三类主体同台的生动格局。
国资平台在城市更新与区域深耕类地块中发挥了压舱石作用，而市场化品牌房企则积极布局核心区优质地块，多元主体协同活跃，共同激发了市场生机。
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城更地块专题
城市更新地块是天津推进城市有机更新、盘活存量土地资源的重要举措。
逐宗来看——
津北辰光（挂）2026-01号，位于北辰瑞景板块， 2026年3月6日摘牌，受让方为天津北辰辰耀城市更新产业运营有限公司，成交总价3.58亿元，楼面价2360元/㎡（不含城市更新成本），总建面15.17万㎡，容积率2.0，用途为纯住宅用地，近日已释出规划，为格调观骊二期。
图源：CRIC系统
津北增（挂）2026-02号，位于河北金钟河板块，2026年4月30日摘牌，受让方为天津金钟城市更新建设发展有限公司，成交总价1.36亿元，楼面价3024元/㎡（不含城市更新成本），总建面4.50万㎡，容积率2.7，用途为商住用地，将由城投集团开发建设，已公示案名——澐境。
图源：CRIC系统
津南临（挂）2026-06号，位于南开长虹公园板块，2026年7月31日摘牌，受让方为天津南开城兴城市更新产业运营有限公司，成交总价4.94亿元，楼面价5267元/㎡（不含城市更新成本），总建面9.38万㎡，容积率2.16，用途为纯住宅用地，将由绿城代建。
图源：CRIC系统
综合来看，这3宗地块合计成交9.88亿元，总建面达29.05万㎡，占19宗总建面的27.9%，是本轮供应的重要结构特征。
受让方均为区属或市属城市更新专业运营平台，这一特征深刻体现了城市更新作为土地供应重要补充渠道的稳步推进态势。国企平台的深度参与，不仅确保了更新项目的稳步落地与长期运营质量，也为存量片区功能提升与住房品质改善提供了坚实支撑，是天津房地产市场走向存量与增量并重时代的标志性缩影。
总结与展望
纵观2026年1至8月，天津涉宅用地市场展现出较强的韧性与活力，整体表现可圈可点。
供应节奏稳健：自3月全面启动以来，土地市场按月持续有地块成交，从"3月开门红"到"6月小高峰"，再到"7至8月能级提升"，节奏清晰，步伐坚实。
区域覆盖全面：11个区域实现成交，中心城区与外围区域协同发展，多点支撑格局稳固。
地块结构优化：低密改善型用地占比提升至63.2%，核心地块溢价活跃，产品迭代导向明确。
多元主体参与：城更平台、品牌房企、区域平台同台竞技，充分激发了市场活力。
城市更新稳步推进：3宗城更地块贡献27.9%的总建面，有效盘活了存量资源，为城市功能与住房品质提升提供了新动能。
展望未来，随着年度供地计划的持续落地与优质地块的陆续推出，预计天津涉宅用地市场将保持稳健有序的发展态势，在供需两端的良性互动中，为天津住房供应体系优化和城市更新持续推进提供坚实支撑。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师宋筱琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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