2017年，北京在地方租赁政策中首次提及REITs优惠；2022年，华夏北京保障房REIT挂牌；2026年，中航北京昌保租赁住房REIT上市仅92天便启动扩募。八年时间，北京跑完了“政策破题—资产孵化—首发上市—扩募扩容”的完整闭环，为行业提供了极具参考价值的制度演进与资产运作样本。
2017年：首提REITs优惠
北京市住建委等八部门于2017年8月出台、10月31日起实施的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）第十七条明确规定：
“研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。”
这是省级地方政府首次将租赁住宅REITs写入规范性文件，同期配套了公司债、ABS及公租房开发贷等金融工具，为后续试点奠定了政策基础。
2021年：纳入国家试点并启动项目库
2021年6月，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），正式将“保障性租赁住房”纳入试点范围。同年8月，北京市发改委跟进发文，要求各区梳理资产、纳入全国REITs试点项目库，执行“成熟一个、申报一个”的推进机制。
2022年：规则落地与首发上市
2022年5月，证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号），明确了保租房REIT的发行规范。同年8月，华夏北京保障房REIT作为全国首批三只保租房REIT之一在上交所挂牌，标志着北京进入实质落地阶段。同年2月，通州区出台区级REITs奖补文件（通政办发〔2022〕2号），对原始权益人及中介机构给予实质性支持。
据克而瑞长租《2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告》统计，截至2026年8月，全市场已上市租赁住房/保租房公募REITs共计9只。北京贡献了其中2只，且分别占据了“首发”与“首单区级平台”两个关键节点。
发行储备与扩募动态：当前处于发行审核阶段的项目约2-3单，包括中国建筑租赁住房REIT（首单纯市场化主体申报）和中金杭州安居保租房REIT。此外，上海地产、招商蛇口、深圳安居及城投宽庭均已进入扩募尽调阶段。北京在首发时间、区级主体突破及扩募进度上，均处于全国领先地位。
克而瑞长租监测数据显示，2026年二季度，9只租赁住房REIT板块平均出租率达95.55%，租金收缴率普遍在96%—100%之间，毕业季效应显著。
华夏北京保障房REIT（2026Q2）
规模与出租率：可出租面积24.15万㎡（含扩募资产），综合出租率94.07%。其中，盛悦家园账面出租率为78.49%，但59户（2807㎡）已于7月起租，还原后出租率达97.02% - 租金与租约：执行政府核定价35—65元/㎡·月，无市场调价空间；租约以3年为主，加权平均剩余租期1.24年，退租缺口由配租机制兜底，运营波动远低于市场化公寓。
- 底层资产：位于昌平未来科学城，包含滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园3个项目，建面10.56万㎡，共计1391套。
- 运营指标：出租率95.84%（三项目分别为95.36%/96.42%/96.40%），租金收缴率98.89%，毛利率高达60.24%。首期现金流分派率3.22%，年化15.49%（含交割前过渡期收益，非稳态水平）。
横向对比：中金厦门安居REIT出租率99.45%、收缴率100%；华润有巢REIT扩募后收入同比增长75.91%。北京两只标的的共同特征在于：租金不随行就市、空置靠配租填平、运营曲线平滑，但同店租金缺乏内生增长弹性。
2025年年报口径下，8只成熟保租房REIT合计收入约7.1亿元。北京标的的盈利增长逻辑具有鲜明的“扩募依赖”特征。
华夏北京保障房REIT
2025年收入1.048亿元（同比+45.1%），增量主要源于扩募资产的并表；净利润4537.62万元，可供分配金额7482.39万元；项目公司EBITDA利润率维持在77%—83%的高位。2026年二季度，收入3229.24万元，净利润1372.39万元，可供分配金额2242.98万元（同比+43.40%），年化分派率3.13%。
中航昌保REIT
2026年二季度，项目公司层面收入1011.69万元，EBITDA 821.88万元，毛利率60.24%；基金层面可供分配3432.14万元（含过渡期一次性收益），剔除该因素后，实际运营产生的可供分配金额为756.26万元。
板块对照与核心结论
国泰海通城投宽庭REIT 2025年净利率约45.67%，红土深圳安居REIT净利率40.6%，华润有巢REIT净利率约14.5%（但可供分配完成率达102%+）。
收入结构单一：北京标的90%以上收入来自租金，缺乏底商或车位等经营性收入增厚。
EBITDA是核心指标：由于折旧、利息及物业费占比较高，EBITDA利润率（北京保障房REIT达80%+）比净利润率更能真实反映资产运营质量。
增长源于扩募：在租金政府定价的约束下，同店增长几乎为零，规模与收入的提升高度依赖扩募并表。
保租房REITs的资产增值需从底层物业评估与二级市场表现两个维度拆解。
1. 底层物业评估值
保租房资产不同于写字楼，缺乏市场化的重估跳涨机制。红土深圳安居REIT 2025年末估值12.234亿元，较2024年末增长4.41%，主要源于折现率下行与稳定出租假设。北京保障房REIT首发评估值约12.5亿元，2025年扩募后总资产从13.65亿元增至23.49亿元（+72%），P/NAV长期维持在1.3—1.9倍区间。昌保REIT发行评估值8.20亿元，折现率设定为5.25%，低于板块6%—6.5%的中枢水平。行业普遍预期，保租房底层物业的年化估值增幅约为2%—4%。
2. 二级市场资本利得
截至2025年末，8只保租房REIT较发行价平均涨幅近54%，最高涨幅达82%，P/NAV在1.37—1.89倍之间。昌保REIT上市首日上涨近20%，2026年7月单月涨幅8.3%，领跑板块。原始权益人通过REITs退出回收的资金，可反投于新项目建设。例如，北京保障房REIT扩募募资9.46亿元已全部用于新增保障房建设。
3. 综合回报预期
华夏北京保障房REIT（508068）：市级平台的“6+4”资产包
资产构成：首发包含文龙家园、熙悦尚郡等6处公租房（约12万㎡）；2025年6月扩募注入朗悦嘉园、光机电、盛悦家园、温泉凯盛家园4处资产。扩募后总可出租面积达24.15万㎡，覆盖海淀、朝阳、房山、通州及大兴。
行业地位：作为全国首只直辖市级公租房REIT，它是北京保租房市场的定价锚，完整验证了“首发+扩募”的双轮驱动模式。
中航北京昌保REIT（180503）：首单区级平台的破冰样本
资产与发行：原始权益人为昌平保障房公司，底层为未来科学城3个项目（1394套），主要面向人才及应届生配租。募资9.268亿元，网下认购倍数达434.92倍，刷新公募REITs纪录。 扩募预期：上市仅92天（2026年7月末）即公告拟扩募购入未来公元、未来城市一期等4个昌平人才公租房项目。 示范意义：打破了此前仅限省级或副省级平台发行的惯例，打开了“市—区—平台公司”的三级发行主体结构，为其他行政区盘活存量公租房提供了可复制的路径。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师于亚静撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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