最新天津十一部门联合出台新政，《关于盘活存量资产解决历史遗留项目规划土地及不动产登记问题的意见（2026版）》（以下简称《意见》）。
图源：天津市规划和自然资源局官网
01
政策松绑：给“历史遗留问题”的系统解法
这份文件，是2024年试行政策的升级版，回应了市场对政策续期的期待。
核心突破在哪？
1. 适用范围明确：2024年7月22日前已建设的存量建筑
《意见》划定了一条清晰的时间线——只有"历史形成的问题"才能适用，杜绝了"借盘活之名行违建之实"的可能。
2. 流程闭环：从申请到登记，流程简化
提出申请→建筑物保留论证→规划核实→用地手续完善→竣工验收→不动产登记。每一步都有明确的责任主体和审批路径，形成了"论证—保留—完善—登记"的完整链条。
3. 打破困局：构建常态化联审机制
区规划资源、住建、发改、生态环境、应急、水务、国动等十余个部门联合论证，一次性解决规划、安全、消防、环保等多重约束，避免项目单位"跑断腿"。
4. 安全底线不可突破
房屋安全鉴定、消防安全评估、安全距离论证、地块安全利用——四份专业报告是"保留论证"的前置条件，体现了"盘活不等于放任"的治理逻辑。
政策信号
这份《意见》的本质，是用制度创新为存量资产"松绑"。它解决的不是某一个项目的问题，而是一类项目的共性问题——那些因历史原因"手续不全、但建筑完好"的存量资产，终于有了合法"转正"的通道。
02
数说盘活：从“商改住”到“停工项目复活”
政策是工具箱，项目才是考场。2026年天津的存量盘活：
商改住——解决“商过剩、住不足”
去年是天津“商改住”元年。今年又出现新突破——已出让地块+民企的商改住首例落地。
典型案例有武清的龙湖云曜。原规划超11万方的商业，去年规划调整，将其中2.9万方商业用地改为住宅，建面约5.2万方。这是天津民企商改住案例。
龙湖云曜的突破，意味着民企项目的商业地块也有了希望。
停工项目复活——让“城市伤疤”愈合
117大厦的盘活，是存量革命的一个缩影。经历了三个阶段：
第一阶段：法治化清障（2024-2025）
通过破产程序终结，厘清债权债务关系，为后续盘活扫清法律障碍。2026年初，破产程序顺利终结。
第二阶段：工程化推进（2026）
商业裙楼、精品商业区施工全面推进，配套基础设施同步建设。市委书记亲自挂帅，成立"市盘活利用117项目工作领导小组"。
第三阶段：产业化导入（2026-未来）
明确"京津冀新质生产力创新协同区"定位，围绕产业链招商、以商招商，吸引企业、项目、人才落地。
启示：117大厦的盘活逻辑，不是"盘活一个项目"，而是"激活一个片区"。
天津的盘活不是"零敲碎打"，而是系统性、分类施策、多路径并行。
03
市场效应：存量盘活如何重塑楼市运行逻辑
存量盘活正在改写天津楼市的游戏规则。
第一，供应结构在变。 商改住将大量闲置商业用地转化为住宅用地，直接缓解了部分板块的住宅紧缺。生态城起步区就是典型——片区开发饱和、在售新房越来越少，“无房可卖”的困境因天房蓝钻的盘活而得到缓解。
第二，产品力在升级。 梅江壹号院三期“全部拆除重盖”、米兰阳光引入架空层和会所——盘活的项目不是“老瓶装新酒”，而是用当前市场最前沿的产品标准重新打造。这客观上拉高了区域的产品竞争门槛。
第三，区域价值在重估。 117大厦周边正在谋划实施22个基础设施和公共服务设施项目，导入优质教育资源。一个烂尾楼的盘活，激活的是整个片区的价值预期。
天津的先行先试价值
天津2026版《意见》在国家政策框架出台之前，就已经系统性地解决了"历史遗留项目如何保留、如何完善手续、如何登记"的问题。这种地方先行、国家跟进的路径，恰恰说明天津在存量盘活领域走在了全国前列。
04
趋势研判：存量时代的三个"确定性"
基于天津实践和国家政策走向，我们可以做出以下判断：
确定性一：存量盘活将成为未来5年城市发展的"主旋律"
增量时代已经结束。中国城市发展正从"大规模增量扩张"转向"存量提质增效"。未来5年，"盘房子"将成为比"盖房子"更重要的课题。
确定性二：制度创新比资金投入更关键
117大厦的盘活，靠的不是"砸钱"，而是"破产程序终结+政策通道打通+产业导入"的制度组合拳。未来，谁能率先建立"存量资产合法化"的制度通道，谁就能抢占先机。
确定性三：盘活不是"救旧"，而是"育新"
天津117大厦的定位不是"恢复原规划"，而是"新质生产力创新协同区"；梅江壹号院三期不是"续建"，而是"全部拆除重盖做新规产品"。盘活的本质，是用新需求重新定义旧空间。
05
一座城市的"自我修复"能力
天津，这座曾经的中国北方工业重镇，正在用一种不同于以往的方式重塑自己——不是大拆大建，而是“唤醒沉睡的资产”；不是追求增量规模，而是“让存量产生新价值”。
这一思路在2026年的城市更新行动中体现得尤为充分。全年计划力度空前：32个在建项目加快推进，涵盖意风区—东西里、西站南片区等重点区域；15个新项目启动建设，包括赤峰道—中心花园等；和平区南门外大街商圈、西康路TOD片区启动综合更新；河西区11个项目总投资近550亿元；红桥区西站周边五大项目也同步展开。
在这盘棋局中，117大厦的破冰，只是一个开始。当数十个城市更新项目齐头并进，当系统性政策文件为历史遗留问题打通解决通道——天津正在证明：一座城市的价值，不仅在于它能建多高，更在于它能“救活”多少。
而这一切的背后，是一条清晰的内核：盘活的本质，是用新需求重新定义旧空间。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞天津行业分析师王天星撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
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