本期重点政策

1．中央政治局会议定调：稳定房地产市场

2．国家发改委：将实施更加积极有为的宏观政策

3．国常会通过公积金管理条例修改决定草案

4．上海：“十五五”期间全市住宅用地供应总量不少于20平方公里

5．北京发布街区控规改革，推动城市更新与“好街区”建设

01 . 本周政策概况

2026年第30周（7.27-8.2）全国房地产政策中央顶层定调存量时代全新发展逻辑、地方集中落地‘十五五’住房规划、城市存量更新、土地供给” 的双线发力态势。

中央层面：本周中央政治局召开会议部署下半年经济工作，强调稳定房地产市场；住建部印发了《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，并召开视频会议部署超长期特别国债资金支持住宅老旧电梯更新和老旧小区加装电梯工作；国家发改委明确将实施更加积极有为的宏观政策，做好保供稳价；国常会审议通过《住房公积金管理条例》修改决定，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面。

地方层面：本周北京发布《深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》，此外，深圳市银行业协会指出住房按揭贷款回归良性竞争格局；四川住建厅聚焦房地产“止跌回升”，强调去库存、提升产品适配性、稳住开发投资；天津11部门联合升级存量资产盘活政策，解决历史遗留项目规划土地及不动产登记问题；济南推出城市更新“定制规划”40条措施，构建全链条服务保障体系；青岛出台康养地产11条新政，推行健康服务中心“计容不计价”、土地款分期缴纳、施工达“正负零”即可预售，并鼓励金融资源倾斜；上海“十五五”土地规划明确住宅用地供应不少于20平方公里、严控商办用地供给。

02 . 政策热度分析

从2026年第1周至本周的政策频次走势看，整体仍呈“一季度集中释放、二季度高位回落、近期波动回升”的运行特征。进入本周，政策热度明显回升，且呈现“中央制度性突破与地方精准施策双向发力”的新特点。本周政策密度显著提升。本周政策环境已从前期“防风险”为主转向“防风险与促发展并重”，中央定方向、地方出细则的联动格局进一步强化，且政策着力点从“交易端松绑”全面延伸至“存量更新、品质标准、土地制度、社区服务”等中长期维度。整体而言，政策重心加速从短期调控向中长期制度性安排转变，市场预期引导正加速向“质量型、可持续”方向转变，改革深化与精准施策的趋势愈加清晰，为后续市场平稳健康发展奠定制度基础。

中央政策

1、住建部部署完整社区建设与老旧电梯更新两项社区民生工作

7月28日，住房城乡建设部同日推进两项社区层级民生工作。

一是印发《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，系统梳理了各地在完善社区服务设施（社区综合服务站、老年服务站、社区卫生服务站、幼儿园及托儿所）、打造宜居生活环境（公共活动场地、步行骑行网络、垃圾分类）、推进智能化服务（智慧安防、智能停车、线上物业）及健全社区治理机制四大板块的可复制经验，供各地对照执行。

二是召开超长期特别国债资金支持住宅老旧电梯更新和老旧小区加装电梯工作视频会议，要求各地充分利用超长期特别国债资金支持，加快项目储备，健全工作机制，简化审批流程，因地制宜确定加装方案并尊重居民意愿，将电梯更新纳入城市更新整体工作体系统筹推进。

两条在同一天先后落地，说明住建部在存量时代的工作思路已经清晰。完整社区清单解决"做什么、怎么做"的软件治理问题——不是发原则性意见让地方自己摸索，而是把成熟经验打包成清单供各地复制，执行成本更低；超长期特别国债资金支持电梯更新解决"钱从哪来"的硬件投入问题——资金来源从地方零散财政上升为中央级长期资金，确定性明显增强。老旧小区的"软件治理"（完整社区标准）和"硬件补短板"（电梯）正在作为一套组合拳同步推进。

2、中央政治局会议部署下半年经济工作，强调稳定房地产市场

中共中央政治局7月30日召开会议。会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。房地产方面，会议明确要"持续用力稳定房地产市场"，坚持因城施策，支持居民刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式。这是继4月中央政治局会议后，中央再次对房地产市场运行作出明确部署。

会议指出，要统筹做好保交房、去库存、稳投资等重点工作，发挥好城市房地产融资协调机制作用，推动符合"白名单"条件的项目"应进尽进""应贷尽贷"，保障购房人合法权益。同时提出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，稳步推进相关制度改革。

2026年7月政治局会议将“稳定房地产市场”纳入统筹发展和安全、筑牢安全屏障整体部署，房地产风险防控作为重点领域风险治理的重要一环持续强化。政策保持稳定定力，整体以化解存量风险、推进城市更新、构建房地产业新发展模式为主，行业将在安全托底、存量优化、品质转型三重导向下平稳过渡。宏观层面适度宽松的货币、积极有为的财政环境，能够为行业风险出清、市场平稳运行提供支撑，但市场内部结构分化特征将长期存在。

7月政治局会议是一年中最关键的几个政策窗口之一，此次通稿里“稳定房地产市场”的表述虽然延续了此前基调，但值得注意的反而是它被放在什么语境里说的——与扩大内需、资本市场、“人工智能+”并列，说明房地产在当前决策框架中的定位已经从“风险源”逐步调整为“经济稳定的基础性支撑”。下半年“逆周期调节力度将加大”和“增量政策及时储备”这两句需要细品，说明决策层对当前经济下行压力有充分估计，房地产作为信用扩张的主要载体，不太可能缺席后续的工具箱补充。下一步要看的是存量政策（比如公积金修改、带押过户等）的落地节奏和增量政策的发力方向。

3、国家发改委：将实施更加积极有为的宏观政策

7月31日，国家发展改革委政策研究室主任、新闻发言人蒋毅在新闻发布会上表示，下一步，国家发展改革委将按照党中央和国务院决策部署，会同有关部门实施更加积极有为的宏观政策，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，增强经济发展和物价回升内生动力。同时，密切关注重要民生商品、能源等重点品种市场价格波动情况，持续做好保供稳价工作，保障市场供应总体稳定、价格平稳运行，切实兜牢民生底线。

"四稳"（稳就业、稳企业、稳市场、稳预期）里没有单独点名房地产，说明当前宏观政策的优先级排序上，房地产更多是被放在"稳预期""稳市场"这类综合性目标里统筹考虑，而不是被作为独立的重点刺激对象单独拎出来。后半段关于"民生商品、能源"保供稳价的表述，其实和房地产关系不大，更多是宏观经济整体稳定的常规动作，放在政策周报里更多是提供"下半年宏观基调"的背景板作用。

4、国常会审议通过《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定（草案）》

7月31日，李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定（草案）》。会议指出，要更好发挥住房公积金功能作用，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，更好满足居民多样化住房消费需求。

公积金制度是典型的“存量资金池”，过去长期存在“低息沉淀、提取门槛高、使用范围窄”的结构性问题。此次修改的核心方向——“拓宽提取和使用范围、扩大覆盖面”——意味着公积金正在从“买房专用储蓄账户”向“住房消费综合支持工具”转型。信号意义大于具体操作，因为条例修改需要时间落地细则才会出来，但方向已经非常明确：公积金要承担更多促住房消费的功能。值得关注的是“多样化住房消费需求”这个表述，是否包含装修、租房、以旧换新过渡期支持等方向，后续需持续跟进。

地方政策

l  行政调控政策

5、深圳市银行业协会：汽车金融、住房按揭贷款等业务逐步回归良性竞争格局

7月29日，深圳金融监管局组织召开2026年上半年新闻发布会。协会细化完善深圳银行业反无序竞争、普惠金融、汽车金融、金融机构与第三方机构合作等多项自律公约，明确禁止性条款，并聚焦汽车金融“高息高返”、住房按揭贷款违规返佣等典型问题，紧盯重点机构，对违约机构及时约谈通报、移送问题线索。深圳市银行业协会指出汽车金融、住房按揭贷款等业务逐步回归良性竞争格局，行业竞争从价格战转向服务和质量竞争。

这条表述的关键是“回归良性竞争格局”这个定性——潜台词是之前不是良性竞争，存在过度内卷式的价格战或风险下沉。“回归”意味着行业自律和监管引导已经见效，银行间的竞争从拼价格、拼门槛转向拼服务、拼质量。但这更多是一个行业运行状态的信息通报，而非增量政策出台，政策含金量有限，更多是给市场传递“金融环境趋于稳定”的信号。

6、广州推出首个现房销售试点

7月29日，广州市规划和自然资源局南沙区分局公开挂牌出让一宗住宅用地的使用权，要求竞得者承诺在其中一个地块执行现房销售，而地方政府则给予土地出让金分期缴纳的支持。

广州的“首个现房销售试点”之所以重要，不是因为它改变了一城一地的供需格局，而是它代表了一个重要信号——广州加入了现房销售试点城市的行列，且试点区域选在南沙（国家级新区、政策试验容忍度更高）。现房销售试点的本质是预售资金监管收紧趋势下的一个制度出口：用“卖现房”替代“卖期房”来保障购房者权益，同时用“土地款分期缴纳”对冲房企资金压力，一紧一松形成政策组合。但这仍是试点中的试点（只要求“其中一个地块”），短期内不会全面铺开，更多是政策风向标——现房销售正在从“要不要做”进入“怎么做”的阶段。

7、四川：聚焦房地产“止跌回升”

7月29日，四川省住房城乡建设厅召开全省住房城乡建设系统上半年经济运行调度视频会议。其中，会议强调，要聚焦房地产“止跌回升”。千方百计去库存，提升产品市场适配性，稳住开发投资基本盘，发挥好住房公积金作用，加快构建房地产发展新模式，持续用力稳定房地产市场。

"止跌回升"这四个字本身是全国性的政策关键词延续，但这条信息里真正值得注意的是四川把"提升产品市场适配性"和"去库存"并列提出——这说明四川当地的库存问题，很大程度上不是简单的"总量过剩"，而是"结构性错配"，即现有库存产品和当前市场真实需求（户型、区位、总价段）不匹配。这类表述通常预示着后续四川的去库存政策工具会更多向"以购代建""商品房转保障房""存量房源改造升级"这类结构调整型工具倾斜，而不是单纯依赖限购限贷松绑这种总量型工具，这也和本周"从交易端松绑转向存量结构调整"的全国大基调相呼应。

l  存量更新及住房保障类政策

8、天津11部门联合出台意见 升级存量资产盘活政策

8月2日，天津市规划资源局联合市发展改革委、市住房城乡建设委等10部门近日印发《关于盘活存量资产解决历史遗留项目规划土地及不动产登记问题意见(2026版)》。《2026版》进一步清晰界定适用边界，明确已进入自然资源部备案低效用地库项目、市级盘活存量资产工作专班认定项目全部纳入政策适用范畴，进一步扩大政策惠及面，让更多存量低效项目可享受政策红利，助力全域存量资源盘活提质增效。

历史遗留项目的规划、土地、不动产登记问题，这类"历史遗留问题"专项文件的价值不在于新增供给或刺激成交，而在于把大量此前因产权/规划瑕疵而无法正常交易、抵押、开发的存量资产重新"激活"进入市场流通，属于典型的存量时代盘活存量资产存量的制度性工作，短期对成交量影响有限，但对盘活沉淀资产、改善企业资产负债表质量有实质意义。

9、北京发布《深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》

7月29日，北京市发布《深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》。此次改革最大的制度创新，在于构建了适应存量更新的街区控规编管体系，核心可以概括为"两级规划、一张图管理"。

1. 街区层面：控制性详细规划

以规划街区为基本单元，按需编制街区控规。它的作用是将城市总体规划、分区规划的各项目标指标和底线约束要求，精准传导落实到每个规划街区，成为后续实施的"上位依据"。

2. 地块层面：规划综合实施方案

在街区控规的框架下，按实际需求编制不同类型、不同深度的规划综合实施方案，动态适配实际建设需求，确定具体地块指标，作为规划审批许可的直接依据。

3. "一张图"监督系统

市规划自然资源委将依托国土空间规划"一张图"实施监督信息系统，建立详细规划统一数据平台，对规划编制、审批、实施进行全过程、全周期的信息管理，实现即时监测、及时预警、科学评估。

"街区控规管理改革"这个提法值得和本周概况里提到的北京"推动'好房子'建设向'好街区'建设拓展"对照来看——传统的控制性详细规划（控规）是以地块为单元编制的，而城市更新往往涉及跨地块、跨权属的连片改造，地块级的控规刚性约束反而会成为更新项目落地的障碍。北京这次专门就"街区"这个更大空间尺度做控规管理改革，本质是在为存量更新项目松绑规划审批端的制度约束，让规划管理单元从"单个地块"升级到"街区"，这是典型的为存量更新配套的基础性制度改革，后续具体条款如果公开，需要重点关注容积率转移、建筑退线、多地块统筹审批这几个技术细节是否有突破。

l  城市规划及土地利用类政策

10、青岛出台 11 条康养地产新政：施工达"正负零"即可预售

7月23日，青岛市人民政府新闻办召开政策吹风会，正式发布《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施》。

看点一：健康服务中心"计容不计价"

新出让康养地产项目须按“每千人650平方米”的标准配建健康服务中心，涵盖营养餐厅、养老服务、便民商业、文化教室、多功能厅、健康管理等模块。鼓励相邻项目联动开发、统筹配置、共建共享，最小建筑面积要求为3500平方米。

政策明确：配建的健康服务中心"计容不计价"——计入容积率但不计入土地价值评估，“直接降低企业拿地成本”。

看点二：土地款可分期缴纳，提前开工

允许土地价款分期缴纳，最迟1年缴清；缴足50%出让价款并承诺6个月内开工，即可提前进场建设。这意味着企业无需等全额付款就能启动项目，“资金占用压力大幅减轻”。

看点三：施工达"正负零"即可预售

康养地产项目施工达到"正负零"（即完成地下工程）即可申请预售许可，比传统项目提前回笼资金。同时支持部分存量商住用地转型建设康养社区，“盘活闲置土地资源”。

看点四：金融保险资源倾斜   

依托国家养老金融专项政策，落地养老再贷款低成本资金支持。鼓励银行定制康养专属信贷产品、保险资金深度布局医养项目，打通“成本融资通道”。

四个看点分别对应拿地成本、开发资金占用、预售回款节奏、融资成本这四个企业最核心的现金流痛点，几乎覆盖了康养项目从拿地到运营前端的全生命周期。特别值得关注"计容不计价"这个设计——它没有直接给企业发补贴，而是通过土地财政评估规则的技术性调整，把配建公共服务设施的隐性成本转移给了地方政府（少收一部分土地出让金），这种"不花钱但让利"的政策工具，对地方财政压力较大背景下推动企业投资是一种更可持续的激励方式，也预示着其他强调民生配套的细分业态（比如托育、社区养老）未来可能会复制这种"计容不计价"的思路。同时"正负零即可预售"意味着比传统项目提前数月甚至更长时间回笼资金，这对当前普遍现金流紧绷的房企而言，是实质性缓解经营压力的政策红利，但也要留意预售资金监管是否会同步跟进收紧，以防风险从企业端转移到购房者端。

11、济南推出城市更新项目“定制规划”机制

7月29日，济南市政府新闻办召开市政府政策例行吹风会。会上，济南市自然资源和规划局党组书记、局长牛长春介绍了近日印发实施的《加强低效用地再开发 加快城市更新 推动城市内涵式高质量发展的若干措施》（以下简称《若干措施》）。

《若干措施》聚焦从规划到登记全流程服务，共40条具体措施，全面构建了“规划—指标—征储—供地—审批—登记”全链条服务保障体系，为低效用地再开发和城市更新提供有力支撑。

40条这个体量说明济南这次不是原则性表态，而是把城市更新和低效用地再开发涉及的每一个行政审批环节都逐条给出了具体措施，"全链条"这个提法的价值在于把过去分散在不同部门、不同阶段的审批堵点做了系统性打通，而不是只解决某一个环节（比如只解决供地或只解决登记）。这类"全链条服务"型政策，通常意味着企业推进城市更新项目的审批周期会被压缩，但实际效果取决于地方执行层面能否真正做到"一次告知、并联审批"，这类制度设计从文件到落地往往有时间差，值得后续跟踪济南实际项目的审批周期是否有可验证的缩短。

12、上海：“十五五”期间全市住宅用地供应总量不少于20平方公里 严控商办用地供给

7月31日，上海市规划和自然资源局印发《上海市加强土地管理“十五五”规划》，对住宅、工业、商办用地设定量化供应目标。规划提出，多措并举保障土地供应。“十五五”期间，全市住宅用地供应总量不少于20平方公里，有序推进保障性住房用地供应，满足多层次、功能性、品质化的居住需求。

精准调控商办用地供应，围绕商务区能级提升和功能集聚，在世博地区浦西片区、东方枢纽、中城地带等重点区域有序供应，结合城中村改造、“15分钟社区生活圈”建设，合理供应配套商业用地；结合商务楼宇单元规划实施，推动存量商办空间提质增效。

"不少于20平方公里"这个下限式表述本身就是一个积极信号——它意味着上海在"十五五"期间对住宅用地供应设定的是保底而非上限，向市场传递的是稳定供应预期，而不是收紧供地。与之对应的"严控商办用地供给"则是在回应当前普遍存在的商办类物业结构性过剩问题，通过总量控制来为存量商办去库存、去化创造条件，避免新增供给继续稀释存量商办的价值。两条政策合在一起看，实际上是上海在存量时代下对"住宅保供应、商办去库存"这两个目标做的一次同步制度性安排，也和本周概况中"政策着力点从交易端延伸至土地制度"的判断高度吻合，后续值得关注的是这20平方公里的年度分解节奏，以及是否会向租赁住房、保障性住房等特定用途做结构性倾斜。

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