一、整体市场概述

上周重庆中心城区共计成交各类物业1150套，成交总面积60794㎡，成交总金额84988万元（约8.5亿元），整体成交均价13979元/㎡。

分析要点： 上周市场呈现"商业量大、住宅价高"的格局。大渡口区因晋愉融府商业项目集中备案，贡献了绝大部分成交量，但这一数据具有项目集中签约的特征，不代表区域常规市场热度。从成交金额维度看，渝北区以26571万元领跑，江北区以22235元/㎡的均价体现出核心区域的高价值属性，巴南区均价8746元/㎡仍处于价格洼地。

二、住宅市场

2.1 住宅整体成交数据

上周中心城区住宅市场共计成交367套，成交总面积42994㎡，成交总金额63289万元，成交均价14720元/㎡。

2.2 住宅项目金额排名TOP10

分析要点： TOP10项目合计成交金额31242万元，占住宅总成交金额的49%，市场集中度较高。海成云湖郡以44套、8068万元的成绩遥遥领先，是上周住宅市场的绝对王者，该项目位于渝北区鸳鸯板块，均价16110元/㎡，属于改善型高层产品。远达澜庭序虽然仅成交4套，但凭借30372元/㎡的超高均价，单套总价高达738万元，是上周均价最高的住宅项目，位于江北区溉澜溪板块，属于高端改善产品。TOP10中均价超过2万元/㎡的项目有4个（长盛嘉岚、远达锦宸序、邦泰观山川、远达澜庭序、长嘉汇），均位于江北、渝北核心板块，反映出高端改善需求依然活跃。

2.3 高层住宅市场

上周高层住宅成交258套，成交面积30367㎡，成交金额47905万元，均价15775元/㎡。高层住宅在住宅市场中占据主导地位，套数占比70%，面积占比71%，金额占比76%。

高层项目金额排名TOP10：

分析要点： 高层住宅TOP10合计成交金额30404万元，占高层总成交金额的63%，集中度高于住宅整体。海成云湖郡以44套的成交量独占鳌头，其16110元/㎡的均价在高层项目中属于中等水平，说明该项目以"量"取胜。值得注意的是，建发望江云启仅成交3套但均价高达30748元/㎡，远达澜庭序均价30372元/㎡，两个项目均属于高端江景或核心地段产品，单套总价在700万元以上，反映出重庆高端高层住宅市场仍有较强的购买力支撑。

2.4 洋房住宅市场

上周洋房住宅成交94套，成交面积10097㎡，成交金额12528万元，均价12407元/㎡。洋房在住宅市场中套数占比26%，面积占比24%，金额占比20%。

洋房项目金额排名TOP10：

分析要点： 洋房市场TOP10合计成交金额7964万元，占洋房总成交金额的64%。万科清水甲第以12套、2612万元的成绩遥遥领先，均价18865元/㎡，位于沙坪坝区磁器口板块，是上周洋房市场中品质与价格双高的代表项目。万华麓悦江城仅成交1套但金额高达662万元，均价17208元/㎡，单套面积385㎡，属于大面积高端洋房产品。华润中央公园悦府同样仅成交1套，均价18340元/㎡，位于渝北中央公园板块。整体来看，洋房市场分化明显，核心区域洋房均价可达18000元/㎡以上，而外围区域如大渡口、九龙坡等洋房均价不足10000元/㎡。

2.5 别墅住宅市场（含叠加、联排）

上周别墅类住宅（含叠加、联排）成交15套，成交面积2530㎡，成交金额2854万元，均价11281元/㎡。别墅在住宅市场中套数占比4%，面积占比6%，金额占比5%，体量较小但单套价值较高。

别墅项目金额排名：

分析要点： 别墅市场上周成交量较小，仅15套，但单套平均面积169㎡，单套平均总价190万元。龙湖山前以4套、646万元领跑别墅市场，位于巴南区，属于叠加产品。中粮中央公园瑞府均价16540元/㎡，是别墅项目中均价最高的，但单套面积仅93㎡，属于小面积叠加产品。整体来看，别墅市场以叠加产品为主（13套），联排仅2套，市场供应结构偏向低总价的叠加类产品。

2.6 新规产品（四代宅）市场

上周新规产品（四代宅）共计成交155套，成交面积19741㎡，成交金额36784万元，均价18633元/㎡。

新规产品在住宅市场中的占比表现突出：套数占比42%，面积占比46%，金额占比58%。新规产品以42%的套数贡献了58%的成交金额，充分说明新规产品凭借更高的产品力和附加值，实现了显著的价格溢价——新规产品均价18633元/㎡，较住宅整体均价14720元/㎡高出27%，较非新规产品均价更是大幅领先。

新规产品项目金额排名TOP10：

分析要点： 新规产品TOP10合计成交金额30867万元，占新规产品总成交金额的84%，集中度极高。值得注意的是，住宅整体TOP10与新规产品TOP10完全重合，说明当前重庆住宅市场的热销项目几乎全部为四代宅产品，新规产品已成为市场主流竞争力。远达澜庭序以30372元/㎡的均价位居新规产品之首，长嘉汇均价21321元/㎡，远达锦宸序均价21720元/㎡，均属于核心区域的高端改善产品。新规产品的价格溢价效应显著，以海成云湖郡为例，作为新规产品其均价16110元/㎡，较同区域非新规产品有明显溢价。

三、商业市场

上周商业物业共计成交764套，成交面积16868㎡，成交金额21076万元，均价12494元/㎡。

上周商业成交高度集中于大渡口区，该区成交750套、15416㎡、18988万元，占商业总成交套数的98%、金额的90%。这一数据主要由晋愉融府项目集中备案贡献，该项目单周成交750套商业物业，均价12317元/㎡，属于大体量商业集中签约。

商业项目金额排名TOP10：

分析要点： 上周商业市场被晋愉融府的集中备案所主导，该项目750套的成交量占商业总量的98%，属于典型的项目集中签约行为，不代表常规市场活跃度。剔除该项目后，上周实际零散商业成交仅14套、1452㎡、2088万元，市场活跃度较低。从均价来看，剔除晋愉融府后，商业均价约14380元/㎡，高于整体商业均价，说明零散成交的商业物业以社区底商或小面积商铺为主，单价相对较高。

四、办公市场

上周办公物业共计成交19套，成交面积930㎡，成交金额622万元，均价6684元/㎡。

办公项目金额排名：

分析要点： 办公市场上周成交量处于低位，19套的成交规模反映出当前办公市场需求疲软。力扬西西Mall以13812元/㎡的均价位居办公项目之首，远高于其他项目，该项目位于九龙坡区，属于核心商圈办公物业。龙湖长滩原麓成交6套，是上周办公成交量最大的项目，但均价仅5603元/㎡，位于渝北区，属于郊区型办公产品。整体来看，办公市场均价6684元/㎡，仅为住宅均价的45%，反映出办公物业在当前市场环境下价值承压，去化难度较大。

五、周度市场总结

上周重庆中心城区房地产市场呈现以下特征：

1、住宅市场量价稳健，改善型产品主导。 住宅成交367套、63289万元，均价14720元/㎡，渝北区以145套的成交量占据四成份额，是住宅市场的绝对主力区域。从产品结构看，高层住宅占比70%，是市场供应和成交的绝对主力。

2、新规产品（四代宅）成为市场核心竞争力。 新规产品以42%的套数贡献了58%的成交金额，均价18633元/㎡较整体高出27%，价格溢价效应显著。住宅金额TOP10项目全部为四代宅产品，说明新规产品已成为当前市场的"硬通货"，购房者对四代宅的产品力认可度极高。

3、高端改善需求活跃，核心区高均价项目表现突出。 远达澜庭序均价突破3万元/㎡，建发望江云启均价超过3万元/㎡，长嘉汇、长盛嘉岚、远达锦宸序等项目均价均在2万元/㎡以上，核心区域高端改善产品去化良好，显示出高净值人群的购买意愿依然较强。

4、商业市场受单一项目集中备案影响，数据波动较大。 晋愉融府单项目贡献750套商业成交，占商业总量的98%，剔除后实际市场活跃度较低。办公市场成交19套，处于低位运行，均价6684元/㎡，需求端支撑不足。

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本文由克而瑞重庆行业分析师王琳雅撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞·CO-Work 平台的AI数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。