重庆中心城区房地产市场周报
CHONGQING REAL ESTATE WEEKLY
一、整体数据概述（全业态）
上周重庆中心城区全业态成交463套，成交面积53208㎡，成交金额76212万元，建面均价14323元/㎡。住宅成交占据绝对主力，成交金额占全业态的98%；商业与办公合计占比仅2%，商办市场活跃度处于低位。
二、住宅市场
2.1 住宅周度成交数据
上周住宅成交436套，成交面积51702㎡，成交金额74831万元，建面均价14474元/㎡。住宅成交金额占全业态的98%，是上周市场的绝对主力。从业态结构看，高层贡献了住宅成交金额的75%，洋房占18%，别墅占7%；新规产品（四代宅）成交金额占住宅的54%，已成为拉动市场量价的核心力量。
2.2 住宅项目金额排名前十
上周住宅金额榜前十中，渝北区占据6席，鸳鸯板块独占3席。海成金开郡以53套、13867万元遥遥领先，单项目贡献了全市住宅成交金额的19%；邦泰观山川以3996万元位居第二。观宸虽仅成交6套，但凭借33620元/㎡的建面均价跻身金额第三，核心区位高端项目的高溢价特征明显。前十项目合计成交金额33967万元，占住宅总量的45%，头部项目集中度较高。
2.3 高层周度成交数据
上周高层产品成交309套，成交面积36349㎡，成交金额56444万元，建面均价15528元/㎡。高层成交套数占住宅的71%，成交金额占75%，为住宅市场主力业态。高层建面均价高于住宅整体均价，主要受核心区高端高层项目拉动。
2.4 高层项目金额排名前十
高层金额榜前十与住宅总榜高度重合，海成金开郡以53套、13867万元稳居榜首。价格方面，观宸以33620元/㎡居高层价格榜首，建发望江云启以30675元/㎡紧随其后，两个核心区位项目均价均突破3万元/㎡。榜单末位的保亿中央润府以14297元/㎡的均价入榜，高层项目价格梯度跨度较大，从1.4万元到3.4万元不等。
2.5 洋房周度成交数据
上周洋房产品成交104套，成交面积11217㎡，成交金额13385万元，建面均价11933元/㎡。洋房成交套数占住宅的24%，成交金额占18%。洋房建面均价低于高层和住宅整体均价，主要受外围板块低价洋房集中备案影响。
2.6 洋房项目金额排名前十
洋房金额榜首为科学城置业翰林府，成交14套、1500万元，是榜单中唯一突破千万的项目。中央公园板块有4个项目入榜，板块洋房供应集中度高。价格方面，中央云璟以18696元/㎡居洋房价格榜首，爱情天宸万象以9148元/㎡垫底，洋房项目价格分化显著。
2.7 别墅周度成交数据
上周别墅产品（含叠加、联排）成交23套，成交面积4136㎡，成交金额5002万元，建面均价12095元/㎡。别墅成交套数占住宅的5%，成交金额占7%，整体规模较小。别墅建面均价低于高层，与洋房均价接近，主要受叠加产品占比偏高影响。
2.8 别墅项目金额排名前十
别墅金额榜首为力帆红星国际广场，单套成交926㎡、1156万元，以大体量独栋产品拉高金额。中粮中央公园瑞府以16541元/㎡居别墅价格榜首。中央公园板块有3个项目入榜，别墅产品集中度较高。茶园板块有2个项目入榜，为南岸区别墅主力供应区。
2.9 新规产品（四代宅）周度成交数据
上周新规产品（四代宅）成交159套，成交面积21291㎡，成交金额40600万元，建面均价19069元/㎡。新规产品成交套数占住宅的36%，成交金额占住宅的54%，已成为住宅市场的核心驱动力。建面均价19069元/㎡，高出住宅整体均价14474元/㎡约32%，溢价能力突出。
2.10 新规产品（四代宅）项目金额排名前十
新规产品金额榜前十与住宅总榜基本一致，海成金开郡以53套、13867万元居首，占新规产品成交金额的34%。入榜项目建面均价普遍在16000元/㎡以上，其中观宸以33620元/㎡居首，建发望江云启以30675元/㎡紧随其后。焕城和招商1872虽均价相对较低，但凭借较高的套数仍进入金额前十，新规产品在不同价格段均有去化表现。
三、商业市场
3.1 商业周度成交数据
上周商业产品成交17套，成交面积1050㎡，成交金额825万元，建面均价7856元/㎡。商业成交金额仅占全业态的1%，市场活跃度处于低位。商业建面均价低于住宅整体均价，与商办类产品去化节奏放缓的市场特征一致。
3.2 商业项目金额排名前十
商业金额榜首为龙湖天曜，成交8套、239万元，占商业总成交金额的29%。海成云湖郡虽仅成交1套，但以27778元/㎡的建面均价居商业价格榜首，为社区底商高单价成交。上周商业成交项目仅7个，整体供应分散，恒大优活城以2449元/㎡的均价垫底，商业项目价格分化极大。
四、办公市场
4.1 办公周度成交数据
上周办公产品成交10套，成交面积456㎡，成交金额556万元，建面均价12195元/㎡。办公成交金额占全业态的1%，与商业同样处于低位。办公建面均价12195元/㎡，低于住宅整体均价，商办类产品价格竞争力相对有限。
4.2 办公项目金额排名前十
办公金额榜首为力扬西西Mall，成交4套、277万元，占办公总成交金额的50%。联发观音桥以2套、165万元位居第二，建面均价15206元/㎡。上周办公成交项目仅5个，市场整体清淡，龙湖长滩原麓和蓝光公园华府均价均在6000元/㎡以下，外围板块办公产品去化压力较大。
五、周度市场总结
上周重庆中心城区房地产市场呈现以下特征：
1. 住宅绝对主导，商办持续低迷。 全业态成交金额76212万元，住宅占比98%，商业和办公合计仅占2%。商办市场成交项目少、金额低，去化压力依然较大。
2. 渝北区领跑全市，鸳鸯板块一枝独秀。 住宅金额前十项目中，渝北区占据6席；鸳鸯板块的海成金开郡、邦泰观山川、海成云湖郡三项目合计贡献超2亿元，板块集中度极高。
3. 新规产品成为市场核心驱动力。 四代宅成交金额占住宅的54%，建面均价19069元/㎡，高出住宅整体均价约32%，新规产品溢价能力突出，已成为拉动市场量价的关键力量。
4. 高层仍为住宅主力业态。 高层成交金额占住宅的75%，洋房占18%，别墅占7%。高层均价15528元/㎡高于洋房11933元/㎡和别墅12095元/㎡，核心区高端高层项目对均价拉动明显。
5. 市场分化格局延续。 观宸（33620元/㎡）、建发望江云启（30675元/㎡）等核心区位项目价格领先，而外围板块项目均价多在10000—14000元/㎡区间，价格梯度差异显著。
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上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家行业SKills及Co-Work撰写。
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