本期重点政策
1．住建部：房地产市场进入存量时代，上半年二手房交易占比50.4%
2．国务院批复扩大消费“十五五”规划，支持因城施策优化房地产
3．广州发布住房“十五五”规划，加大“卖旧买新”政策支持
4．北京：高质量推进城市更新，推动“好房子”向“好街区”拓展
5．湖南拟简化老旧小区维修资金使用，紧急情形24小时核实无需表决
01 . 本周政策概况
2026年第29周（7.20-7.26）全国房地产政策呈现“中央定调存量时代新逻辑、地方密集出台‘十五五’住房规划与存量更新举措”的态势。
中央层面：本周住建部公开表示我国房地产市场已从增量时代进入存量时代，上半年二手房交易占比达50.4%，京沪苏粤等18省区市二手住宅交易面积已超新房，标志着交易结构发生深刻变化；财政部部长蓝佛安在人民日报发文，强调以更大力度落实财政金融协同促内需一揽子政策，中央财政安排1000亿元推出6项政策，统筹推进促消费、扩投资；住建部正式印发《关于进一步加强建筑市场监管持续优化建筑市场环境的通知》（建市规〔2026〕2号），全面推行工程款支付担保，推动实现“见索即付”，同步整治证书挂靠、规范招投标、严控发包分包、强化数字化智能监管与信用惩戒。
地方层面：本周北京召开全市半年工作会，明确高质量推进城市更新，推动“好房子”建设向“好街区”建设拓展；海南省住建厅召开房企座谈会，提出围绕“控增量、去库存、优供给”精准发力，近期将打造好房子展会；合肥放宽异地缴存职工“商转公”业务办理年限至2024年底前发放的贷款；北京启动3300套专项保障房配租，覆盖近五届毕业生及青年人才；重庆发布城市更新规划土地政策，市规划自然资源局政策占比超73%；广州发布住房“十五五”规划征求意见稿，明确加大“卖旧买新”政策支持、稳步推进现房销售试点、保障房优先选址于轨道站点周边、推进老旧住房自主更新与“原拆原建”；湖南拟简化老旧小区维修资金使用流程，紧急情形24小时内核实后无需业主表决即可动用。
02 . 政策热度分析
从2026年第1周至本周的政策频次走势看，整体仍呈“一季度集中释放、二季度高位回落、近期小幅波动”的运行特征。进入本周，政策热度明显回升，且呈现“中央制度性突破与地方精准施策双向发力”的新特点。本周政策环境已从前期“防风险”为主转向“防风险与促发展并重”，中央定方向、地方出细则的联动格局进一步强化，且政策着力点从“交易端松绑”全面延伸至“存量更新、品质标准、土地制度、社区服务”等中长期维度，市场预期引导正加速向“质量型、可持续”方向转变。政策频次虽有波动，但改革深化与精准施策的趋势愈加清晰，为后续市场平稳健康发展奠定制度基础。
中央政策
1、住建部：房地产市场进入存量时代 上半年二手房交易占比50.4%
7月22日，住房和城乡建设部表示，我国房地产市场已经从增量时代进入存量时代。
根据住建部网站发布的信息，近年来各地持续优化调整房地产政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障性住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。从2026年上半年房地产相关数据看，政策成效逐步显现，房地产市场出现一些积极变化。
住建部指出，我国房地产市场已经从增量时代进入存量时代。上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。
这一数据标志着房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局逐步转向新房与二手房并重、存量交易占比持续提升的新阶段。
存量时代的到来对房地产开发模式、金融资源配置以及购房者行为均将产生深远影响。开发企业需从过去的高周转、大规模扩张转向精细化运营和存量资产盘活；金融机构在信贷投放和风险评估上需更加关注存量房交易和城市更新项目；购房者在选择上也将更注重地段、品质和流动性，二手房市场活跃度有望进一步提升。
从区域分布看，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积已超过新建商品住宅，表明经济发达、人口流入集中的地区率先进入存量主导阶段，而部分三四线城市可能仍处于增量向存量过渡的进程中。
未来，随着城镇化进程放缓、住房需求结构变化，存量房交易占比或将进一步上升。政策层面预计将继续在盘活存量、优化供给、完善住房保障体系等方面发力，促进房地产市场平稳健康发展。
住建部此番表态确认了行业长期以来的趋势性变化。新房高周转模式在多数发达地区已见顶，存量房交易占比超过半数意味着市场锚点从“增量开发”转向“存量运营”。区域分化也将加剧：北京、上海、广东等18个省区市率先进入存量主导阶段，三四线城市仍处过渡期。对房企而言，战略重心需从“拿地-开发-销售”转向存量资产运营和城市更新项目获取；金融机构的信贷评估逻辑也需相应调整。后续政策大概率在盘活存量、优化供给方向持续跟进。
2、财政部部长蓝佛安：以更大力度落实金融协同促内需一揽子政策
7月23日，财政部部长蓝佛安在人民日报刊发题为“以更大力度落实财政金融协同促内需一揽子政策”的文章。文章指出，要加强财政政策与金融政策配合联动，充分发挥政策效应，引导社会资本参与促消费、扩投资。按照党中央、国务院决策部署，今年创新设立财政金融协同促内需政策工具，中央财政专门安排1000亿元，推出财政金融协同促内需一揽子6项政策，统筹推进促消费、扩投资。
发挥好就业、产业、消费、投资、区域等政策作用，畅通政策传导机制，提高宏观调控的前瞻性、针对性和有效性。加强部门间沟通协作，建立健全优势互补、相互衔接、执行有力的协同联动工作机制，更好适应经济运行和宏观调控需要。强化预期管理，推动实现稳预期、强信心与稳经济的相互促进、良性循环。
该政策虽非直接针对房地产，但对行业有实质性间接影响：家装、建材、家电以旧换新等大宗消费贴息将直接带动存量房装修改造市场活跃；对民间投资的定向支持有助于改善房企及上下游产业链融资环境。在当前"供强需弱"的宏观背景下，财政与金融从单兵突进转向协同联动，体现了宏观调控思路的转变。后续贴息与担保细则有望加速落地，房企可探索"存量房交易+装修换新"一体化服务模式，抓住政策传导红利。
3、住建部：全面推行工程款支付担保，推动实现“见索即付”
7月24日，住建部正式印发《关于进一步加强建筑市场监管持续优化建筑市场环境的通知》（建市规〔2026〕2号）。重点政策内容包括：
整治证书挂靠：限制高频变更注册人员简化审批，限制人员重复跨企业申报资质，平台留存人员使用记录，落实人证一致。
规范招投标：推行评定分离、匿名评审，抬高技术标占比抵制低价内卷；禁止地方壁垒，防范围串标与人为操控。
严控发包分包：禁止建设单位肢解发包；严打转包、挂靠，主体工程不得分包，杜绝以包代管。
治理工程款拖欠：明确合同付款细则，落实工程款支付担保，推行过程结算，缩短结算周期，保障回款。
数字化智能监管：多平台数据打通，大数据 AI自动筛查招投标、挂靠、分包各类违规，实现智能巡检。
强化信用惩戒：违规从严处罚，失信公开公示，涉嫌犯罪移交司法，形成长效约束。
其中工程款支付担保与"见索即付"机制最具实质影响——将极大改善建筑施工企业现金流，同时压实房企工程款支付责任，从制度上防范因资金挪用导致的交付风险。结合当前保交房工作的深入推进，这项政策直击建筑市场长期存在的违规招投标、转包挂靠及工程款拖欠等顽疾，监管覆盖面较广。后续地方将出台配套实施细则，大数据筛查将成为常态监管手段，房企需全面梳理发包与分包合规性，提前安排工程款支付担保资金额度。
地方政策
l 行政调控政策
4、广西部署住房城乡建设领域“人工智能+”三年行动，推动“数智住建”全面跃升
7月15日，自治区住房城乡建设厅印发《广西壮族自治区住房城乡建设领域“人工智能+”三年行动方案（2026—2028年）》，加快拓展人工智能在“好房子”、城市更新、城市治理、政务服务等重点领域落地应用，到2028年打造一批可复制、可推广的智能标杆成果，加快推进“数字住建”向“数智住建”全面跃升。
根据《行动方案》，广西将积极推动智慧城市建设，实施智能化市政基础设施建设和改造，推进城市体检与综合诊疗，深化市政环卫智慧化数智管控，推进城市排水分析与内涝预警系统建设，强化燃气安检图片分析及隐患识别，构建房屋全生命周期管理体系。全面推动建筑业提质升级，推进智慧工地建设，开展建筑企业业绩信息智能监管，推进公共建筑能耗和碳排放智能化管理，建立工程勘察智能监管机制，加快推广智能招标投标应用，深化工程造价智能监管。着力提升城乡人居环境品质，提升房地产市场服务效能，发展智慧住区，推进公租房社区数智管理应用，推进传统村落保护与活化利用数字赋能。持续提升政务服务效能，深化工程建设项目智能审批，打造住房城乡建设领域行政审批智能化政务服务，研发住房公积金智能服务模型，建设住房保障智能审核系统。深化与东盟国家企业、高校等合作交流，打造面向东盟的数智住建合作高地。
在行业由增量向存量转换的过程中，传统管理与服务模式已难以满足复杂的城市治理需求，广西此举体现了地方住建系统运用科技手段驱动模式升级的前瞻性。值得一提的是，广西结合了其作为中国—东盟合作前沿的区位特色，面向东盟的数智住建合作方向为当地科技型企业和智慧城市解决方案提供商开辟了跨境技术输出的新路径。预计后续将有更多省份跟进出台数智化转型方案。
5、北京召开全市半年工作会议：高质量推进城市更新，推动“好房子”建设向“好街区”建设拓展
7月20日上午，北京全市半年工作会议召开。市委书记尹力主持会议并强调，要着力提升保障和改善民生水平，解决群众急难愁盼问题。千方百计促进就业增收，持续开展稳岗扩容提质行动，实施城乡居民增收计划。聚焦“一老一小”尤其是“老老人”“小小孩”需求，完善养老和托育服务体系。丰富“一张床、一间房”服务，让城市更有温度。促进医疗数据互联互通，提升基层医疗服务能力，方便群众就医用药。强化民生兜底保障，做好困难群众社会救助。加强食品安全全链条监管。用好“每月一题”机制，加强政策解读、数据共享和部门联动，及时回应社会关切。深入实施“0.1微克”攻坚行动，加强区域联防联控，持续改善生态环境。推进花园城市建设，向群众开放更多绿地。抓好中央生态环保督察发现问题整改。高质量推进城市更新，推动“好房子”建设向“好街区”建设拓展，让群众身边有更多公共活动空间和配套服务设施，逐步实现环境宜居、生活方便、全龄友好。持续加强交通拥堵治理，规范电动自行车行驶和停放秩序，多措并举解决停车难问题。加快推进乡村振兴，深化“百千工程”建设，打造更多宜居宜业和美乡村。
随着北京城市建设进入减量提质阶段，单一建筑品质的提升已难以满足居民对美好生活的综合需求，从"好房子"到"好街区"的延伸是存量背景下统筹居住品质与公共服务配套的必然选择。这一信号意味着未来更新项目的实施范围将从单体建筑扩展至整个街区片区，这将推动房企提升资源整合与运营能力——要求其具备更强的资源整合与长效运营能力。北京“好街区”理念对全国具有参考意义，"好街区"理念有望向全国推广。
6、海南省住建厅召开房地产企业座谈会
7月22日下午，海南省住房和城乡建设厅党组书记、厅长周军平主持召开房地产企业座谈会，听取中海、华润、仁恒、富力、海垦等14家不同所有制房地产企业意见和建议，分析上半年全省房地产业运行情况和研究推动房地产业高质量发展有关工作。
会议指出，受全国市场下行传导等多重因素影响，当前我省房地产市场整体承压、分化明显，但市场运行中积极因素也在逐步累积，好房子热销、城市更新支撑作用强、新建商品房价格趋稳等积极因素在集聚，总的判断是稳的态势在加强。
会议强调，推动房地产市场企稳回升，需各方协同发力、综合施策，核心是要围绕“控增量、去库存、优供给”精准发力。要按照“大稳定、小调整”原则，强化部门联动和建立长效机制，因城施策精准调控。要优化土地供应，增加好房子供给，持续用力稳定市场预期和提振信心。
会议要求，一是要坚定发展信心，海南良好区位优势叠加自贸港封关红利的不断释放，有望加速企稳。二是要保持为人民群众建好房子的初心，积极向好房子集成商转型，向“重运营、重服务”转型，主动参与城市更新、智慧物业等民生工程。省住房和城乡建设厅近期将在三亚打造集政策宣传、技术展示、产业推介、房产展销、行业论坛等功能于一体的好房子展会。三是要坚定推动行业转型和高质量发展的恒心，加速从“增量扩张”向“存量提质”转变，积极盘活存量房产发展康养、旅居、养老托幼等业态。四是要规范房地产市场秩序，强化预期引导，共同营造积极向好市场氛围。
受全国市场波动传导影响，海南房地产市场整体承压，但随着自贸港封关运作准备加快推进，政策红利不断释放。政企座谈会有效传递了稳预期信号，"大稳定、小调整"原则为市场提供了政策缓冲垫，鼓励盘活存量转向康养旅居也为海南存量去化指明了实质性方向。
l 住房金融类政策
7、合肥放宽异地缴存职工“商转公”业务办理年限
7月22日，安徽省省直住房公积金管理分中心发布通知，为深化住房公积金制度改革，进一步拓展“商转公”覆盖面，经研究决定，自2026年8月1日起，符合“商转公”业务办理条件的异地缴存职工，在2024年12月31日（含）之前已发放的合肥市个人住房商业贷款，可申请办理“商转公”业务。
这是一项实质性惠民金融政策，直接降低了购房者的存量房贷利息支出，释放居民消费潜力；同时打破公积金使用的地域壁垒，有助于增强城市对人才的吸引力。在存量时代背景下，降低购房者存量房贷利息负担、扩大公积金制度普惠面已成为各地激活需求端的重要抓手，预计将有更多城市跟进放宽公积金"商转公"条件及异地使用限制。
l 存量更新及住房保障类政策
8、北京3300套专项保障房启动配租，覆盖近五届毕业生及青年人才
7月20日，北京保障房中心启动2026年度新毕业大学生及青年人才专项配租，共推出房源3300套，分布在14个行政区、59个公租房项目、10个保租房项目。7月28日起分时段启动意向登记。
据了解，此次配租面向在京就业或创业且在京无房的2022年至2026年（含）毕业的大学生（本科及以上学历），年龄35周岁及以下，即1990年7月20日（含）以后出生。
本次配租的线上展示时间为7月20日至8月10日，申请人可登录北京保障房App预览项目、提前进行信息填报和资料上传。
一线城市新市民及青年人才住房困难问题突出，北京在"十五五"开局之年通过定向配租精准滴灌青年群体，既是对民生诉求的回应，也是保持城市人才竞争力的战略举措。大规模面向青年的专项配租有效发挥了住房保障体系的托底作用，有助于平抑区域租金波动，构建租购并举的住房制度。
9、重庆发布城市更新规划土地政策 规划自然资源局政策占比超73%
7月21日，重庆市规划和自然资源局梳理形成一图读懂《城市更新规划土地政策》。
该政策是今年以来发布的《重庆城市更新政策工具箱》的重要组成部分。政策工具箱中，市规划自然资源局牵头及参与的政策共计30条，占比超过73%。
政策内容覆盖规划编制、土地供应、规划许可、不动产登记、历史遗留问题解决、协同配套等核心领域。
政策工具箱针对性打通存量用地盘活、功能业态转型、审批流程优化等关键环节的政策堵点，为市场主体提供可落地的操作指引，并为城市更新项目实施提供全链条的规划土地政策支撑，助力实现城市空间品质升级与土地集约高效利用。
城市更新项目普遍面临土地性质变更难、审批流程长、历史遗留问题多等堵点，重庆以"工具箱"形式出台政策，正是为了打通存量用地盘活、功能业态转型的体制机制障碍。这一系统性政策供给极大简化了审批流程，降低了制度性交易成本，将有效激发市场主体参与城市更新的积极性。"工具箱"式政策供给模式有望成为各地城市更新政策的标准配置。
10、广州住建局发布住房“十五五”规划 加大卖旧买新支持
7月21日，广州市人民政府门户网站发布广州市住房和城乡建设局关于公开征求《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》意见的公告。意见稿明确，“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”。同时，优化住房供给，更好满足居民住房保障需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造。
政策加码：加大“卖旧买新”政策支持力度
意见稿明确，“十五五”时期广州将持续满足居民多样化购房需求。优化商品住宅用地供应规模和节奏，推动市场供需平衡。稳步推进对新引进人才、新就业大学生、初婚初育家庭、多子女家庭、赡养老人家庭的住房支持力度，降低首套住房购房压力。加大“卖旧买新”政策支持力度，落实相关税收优惠措施。
广州将综合施策消化存量商品房库存。优化“房票”安置政策，拓宽“房票”适用范围，提升“房票”使用效能。支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置。加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途。稳步推进收购存量商品房用作保障性住房。统筹推进学校、医院等企事业单位购置存量商品房用作学生宿舍、职工宿舍。
广州还将持续培育和发展住房租赁市场。支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加租赁住房供应。支持市场化专业化住房租赁企业发展，提升住房租赁运营和服务水平。规范城中村租赁住房管理，结合城中村改造提升租赁住房品质。结合产业园区居住配套需求，探索出让面向产业人才的租赁住房用地，打造新型产业社区。
深化改革：适时选取合适地块开展现房销售制试点
“十五五”时期，广州将加大金融协调联动，推进房地产开发融资方式改革，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向满足房地产项目合理融资需求转变。一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的良性循环机制。落实房地产项目资金封闭管理要求，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。
广州将积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。继续实行预售的，规范商品房预售资金监管，规范资金使用。
优化布局：保障房优先选址于轨道交通站点周边
保障性住房方面，越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区重点开展存量挖潜与优化提升，提升中心城区居住品质与保障容量。番禺区、黄埔区等近郊区作为产城融合导向的保障性住房重点增量区，以支撑制造业立市和服务新质生产力为核心，在先进制造集聚片区进行布局，承接新市民、青年人租房需求和工薪收入群体刚性购房需求。花都区、南沙区、从化区、增城区结合本地住房保障需求，承接土地资源有限区域的住房保障需求外溢，有序增加保障性住房供给，支持全市保障性住房整体空间布局优化。
意见稿要求，保障性住房项目应优先选址于轨道交通站点周边、产业集聚区合理通勤范围以内，与闲置低效用地再开发、轨道交通站点TOD开发、城中村改造、存量用房盘活等工作相结合，打造交通便利、配套完善的安居社区，吸引新市民、青年人在重点产业平台周边快速聚集，激发片区活力。
聚力焕新：推进老旧住房自主更新、原拆原建
“十五五”时期，广州将探索建立城市更新一体推进机制。完善城市更新政策法规体系，持续完善城市更新全领域、全过程法治体系。优化城市更新工作机制，简化项目审批流程，加强过程监管，建立政策定期评估机制，适应更新需求。支持专业运营机构提前介入、全流程一体化推进城市更新项目的改造与运营。
广州将按照拆除新建、整治提升、拆整结合三种类型，积极稳步推进城中村改造，实施“依法征收、净地出让”的城中村改造新模式。有序推进拆除新建类项目，形成良好的示范效应。加大原有旧模式项目纾困力度，对于存在困难的项目，积极协调解决重点难点痛点问题；对于有条件开工的项目，做好方案审批、用地手续、规划报建等环节服务保障，推动项目尽快开工建设。
广州将支持符合条件的老旧住房实施自主更新、原拆原建，打造广州样板。深入推进直管房危旧房设施升级、功能优化及适老化改造。以老旧住房更新改造、公共空间设施优化、街区提质增效为重点，探索以自主更新推动旧城镇成片连片改造新路径。探索建立项目改造资金筹措机制，拓展多元融资渠道。加强自主更新改造项目在规划土地、项目审批、产权登记等方面的政策支持。
广州这份“十五五”规划征求意见稿，市场关注点集中在三处：主办银行制与资金封闭管理、现房销售试点、老旧住房自主更新。其中现房销售试点一旦推开，将从制度上消除预售交付风险，但对房企资金周转和拿地意愿的冲击也不容低估——目前行业整体现金流偏紧，试点的节奏和范围需要密切关注。广州这组改革若顺利推进，可能成为其他城市跟进参考的样本。房企需提前评估自身现金流对现房销售的承受力，金融机构也面临从主体信用评估向项目封闭融资转型的压力。
11、湖南拟简化老旧小区维修资金使用 紧急情形24小时核实无需表决
7月23日，湖南省住建厅发布《关于开辟老旧小区物业维修资金使用“绿色通道”的通知（征求意见稿）》，拟对符合条件的老旧小区简化维修资金使用流程。
根据征求意见稿，绿色通道适用于建成于2000年以前、维修资金交存记录完备、经市县级住建部门认定失管脱管、且街道确认存在重大安全隐患的老旧小区。
当出现屋面外墙渗漏、消防设施严重损坏、电梯故障、楼顶外立面脱落、二次供水故障、专用排水设施功能障碍等6类紧急情形时，业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、相关业主或社区居委会可立即向属地街道办事处及区维修资金管理部门报告，启动绿色通道。
街道牵头在24小时内完成现场核实确认，经核实确属紧急情形的，无需业主表决，直接委托施工单位维修。维修资金管理部门收到申请及核心材料后，原则上1个工作日内完成审核和资金使用备案。
对于预算较大、工期较长的项目，可预拨付不超过预算总额50%的启动资金。维修工程竣工验收合格并公示无异议后，管理部门在2个工作日内审核拨付剩余款项。目前该通知尚处于征求意见阶段，尚未正式实施。
维修资金“使用难”是老话题，三分之二业主表决的门槛在紧急情况下往往耽误排险。湖南的方案将街道核实作为启动条件，免去表决程序，同时允许预拨付最高50%的启动资金，解决了施工方垫资顾虑。目前还是征求意见阶段，落地效果要看街道核实效率与资金拨付是否顺畅。若试点顺利，这类“绿色通道”模式有望被其他省份借鉴。
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