崂山区LS0704063地块于今日拍卖出让，吸引海信、青特、绿城3家房企竞拍，火拼118轮，最终被绿城（青岛合创绿投投资有限责任公司）以21172元/m²楼板价竞得，超过越秀青铁和樾府地价，成为张村河片区新地王。
01绿城入局，摘得张村河"最贵"地块
LS0704063地块位于崂山区辽阳东路北、蜀山路西，与崂山壹号院一路之隔。地块占地面积39499.4平方米，为二类城镇住宅用地（含社区商业网点），容积率不超过1.3，建筑密度不超过30%，绿地率不低于30%，总建筑面积约51349.22平方米，其中住宅建筑面积48349.22平方米、商业建筑面积3000平方米，商住比约为1:9。
参照张村河板块及周边历史成交规律可见其价值坐标：越秀＋青铁2023年4月竞得张村河046地块，起拍楼面价18300元/平方米，经136轮竞价触及熔断价，成交楼面价21045元/平方米，溢价率15%；海信2023年12月底价竞得019地块，成交楼面价17600元/平方米；金茂2026年3月竞得同安路以东LS0203061低密宅地，经155轮竞价，成交楼面价22164元/平方米，溢价率16.26%。上述参照系表明，张村河南岸优质低密地块具备较强的竞价活跃度，本次LS0704063地块的成交结果值得持续关注。
02地块价值解读：低密稀缺叠加成熟界面
从产品维度看，LS0704063地块最突出的标签是"低密"。容积率仅1.3，是张村河南岸目前容积率最低的出让地块。对比板块此前2.5至3.0的高容积率地块，本地块预计将打造低密洋房加叠拼产品，直击高净值改善客群，与板块现有产品形成鲜明差异。
区位与成熟度是另一大支撑。地块东侧紧邻融创崂山壹号院，北侧为盛世悦府（原静山悦园）、海逸公馆，城市界面高端成熟；南邻辽阳东路，东侧数百米为松岭路，北侧隔两个路口为合肥路；步行约800米可达地铁11号线青岛科大站，交通便捷。
配套方面，周边有张村河小学、青岛科技大学等教育资源，北向张村河生态公园，西向崂山区社区卫生服务中心。片区教育、医疗、交通配套持续升级，崂山区人民医院按三级医院标准建设，计划2027年投用；片区"四横八纵"路网加快成形。
从片区战略定位看，张村河片区对标"创享都芯、水脉智谷"，是青岛科创大走廊南端数智产业城的重要板块，规划人工智能、虚拟现实、海洋生物医药、智能制造四大新兴产业园区，产城融合特征鲜明。
需客观提示的是，地块南侧紧邻辽阳东路主干道，低楼层存在一定噪音影响；同时辽阳路快速路高架东延仍存在不确定性，购房者可结合自身需求综合考量。
03板块市场表现：量价回暖，竞品格局趋于错位
近12个月，张村河南板块商品住宅市场呈现明显回暖态势。据克而瑞数据，2025年7月至2026年7月（张村河南板块，商品住宅），期间累计成交976套、成交面积16.44万平方米、成交金额65.83亿元、成交均价40047元/平方米。（数据来源：克而瑞）。
下图展示板块月度成交套数与成交均价走势，可见量价自2026年二季度起同步上行，去化提速明显（数据来源：克而瑞）。
竞争项目层面，据克而瑞数据（近12个月，2025年7月至2026年7月），海信臻悦期间累计成交364套、成交金额19.82亿元，是板块走量主力；越秀青铁和樾府期间累计成交171套、成交金额11.28亿元；海信君玺期间累计成交164套、成交金额11.18亿元，定位板块高端，成交均价长期维持在42000至45000元/平方米；海信璟悦期间累计成交104套、成交金额6亿元，成交均价约3.8万至4.0万元/平方米；鲁信有邻花园期间累计成交106套、成交金额14.16亿元，主打大平层，套均价较高。
下图对比五个竞品近12个月累计成交套数，可见海信系项目形成走量集群，鲁信有邻花园则以少量高总价产品占据高端细分（数据来源：克而瑞）。
从竞争格局看，板块现有竞品成交均价集中在3.8万至4.5万元/平方米，主流为小高层改善产品。LS0704063地块凭借1.3的超低容积率与洋房叠拼产品，将与现有高层、小高层产品形成错位竞争，绿城入局后有望凭借产品力提升板块高端天花板。
综合来看，本次绿城首进崂山、竞得张村河"最贵起拍价"地块，既是板块价值兑现的标志，也预示着张村河南岸的产品竞争进入以低密改善为核心的新阶段。随着片区教育、医疗、交通配套的持续升级与产业城战略的逐步落地，张村河南岸的改善型居住价值有望进一步显现。
本文由克而瑞青岛行业分析师韩铭撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
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