信息图由决策专家·顾一宁生成
青岛土地市场近日迎来一个标志性事件——由万科、中海、越秀、金地与青岛城投五家房企联合控股的青岛昌明置业有限公司，以底价9.98亿元成功竞得李沧区LC0301-03地块。成交楼面价为9010元/㎡，规划建筑面积约11.08万㎡（建面）。
LC0301-03地块航拍（图片来自网络）
这不仅是东李板块今年最受关注的一宗宅地出让，更是万科时隔17个月后重返青岛公开市场的重要一步。上一次，还是在2024年10月，万科与黑卓联手拿下西海岸“城望云起”地块。如今，它选择回到熟悉的李沧东李，与老搭档们再度联手，背后显然不只是简单的“拿地”，而是一次深思熟虑的战略回归。
你是否还记得，2022年那个靠“以价换量”迅速清盘2016套住宅的“森林公园”项目？没错，这次拿下的新地块，就紧邻该项目，甚至原本就是同一片大盘中的商业部分。如今“商改住”成功变性，意味着这片土地终于从沉睡中苏醒，即将开启新一轮住宅开发周期。
这块地的故事，始于 2017 年。当年，万科、中海、越秀、金地与青岛城投五家房企联合体以 37.9 亿元总价拿下包含三幅地块的 “森林公园” 大盘，其中 LC0301-03 地块原为纯商业商务用地，规划建面近 19.4 万㎡。然而，由于严苛的地下空间建设要求，叠加青岛商业地产整体去化困难，该地块长期闲置，成为典型的 “低效用地”。
转机出现在 2025 年 7 月。青岛市自然资源和规划局发布控规调整公示，将该地块由商业商务用地正式变更为二类居住用地。这一 “商改住” 操作并非孤例，同片区的海创惠水路三宗地块也经历了类似路径，最终由龙湖龙智造代建打造低密高端产品，成为东李板块存量盘活的另一标杆。
这种 “退地 — 调规 — 重拍” 模式，已成为青岛乃至全国盘活存量土地的重要手段。具体到LC0301-03地块，政府通过降低容积率（从 3.57 降至 2.5）、减少建筑密度（从 40% 降至 20%）、提升绿地率（不低于 35%） 等方式优化开发条件；开发商则以更务实的总价门槛（9.98 亿元 vs 原始 11.87 亿元）获取优质住宅用地。看似 “楼面价上涨”（9010 元 /㎡ vs 原 7550 元 /㎡），实则是因可售面积减少所致，本质上是政府与开发商双赢的制度创新。
这次拿地的主体——青岛昌明置业，正是2017年那场联合拿地的延续。万科、中海、越秀、金地、青岛城投，五家房企再次以同一平台出战，说明这种合作模式在东李片区已形成稳定生态。
森林公园项目航拍（图片来自网络）
对万科而言，东李是不折不扣的 “熟悉战场”。作为东李最早进入的房企，万科独立打造了生态城、如园、红郡多个项目，并联合开发森林公园项目，覆盖刚需、改善和终改等多样需求，此次拿下森林公园“商改住”地块，不仅能延续品牌在东李的口碑，更能大幅降低前期调研、规划设计与市场磨合成本。
对中海来说，这是其2025年强势拿地策略的延续——全年独资拿地超15亿元，成为青岛土拍市场最活跃的央企之一。越秀和金地上一次在青拿地分别在2023年，此次回归也释放出深耕信号。而青岛城投作为本地国企，提供资源协同与政策理解优势。
更重要的是，五家联合能有效分散风险。在当前市场环境下，单一房企独自扛下10亿级项目压力不小，而联合体既能分摊资金，又能整合各家产品力、营销力与物业服务能力，形成“1+1>2”的效应。
如果说过去东李是刚需外溢的承接地，那么 2026 年的它，正加速向主城改善核心区转型。目前板块内，青特璟誉、金茂璞逸世园、青铁芳华地等项目纷纷推出 119㎡以上大户型，均价普遍在 2.2 万–2.6 万元 /㎡，明显高于李沧整体 2.1 万元 /㎡的水平；龙湖龙智造代建的海创惠水路地块，更是以 1.2 左右的超低容积率打造高端低密产品，推动东李改善市场再升级。
此次万科、中海等五家房企联合拿下的 11 万㎡住宅用地，预计将主打120–140㎡改善户型，精准填补当前东李板块中端改善的市场空白。要知道，森林公园项目末期曾以 1.8 万元 /㎡“以价换量”，但随着库存告急，区域房价已悄然回升。万科此次开发新地块，大概率会延续品质定价策略，与青特東序、金茂璞逸世园等形成良性产品竞争，而非价格战，推动东李改善市场整体升级。
更关键的是，东李的配套正在全面兑现，地铁 2 号线二期计划今年开通，区域宜居属性持续强化。
图片来源于网络
从克而瑞数据可见，李沧区 2026 年 2 月成交均价已达 22542 元 /㎡，且主力成交集中在 200㎡以上大户型与四房产品（占比超 60%）。这意味着东李的客群结构已发生质变 —— 不再是首次置业的年轻人，而是追求品质生活的改善家庭。万科以绝对控股姿态拿下核心地块，正是精准卡位这一市场趋势。
万科、中海等五家房企联合拿下东李 “商改住” 核心地块，绝非简单的土地补仓，而是其深耕青岛主城的重要战略布局。
对早已迈入高能级产品竞争的东李板块而言，全国头部房企的再入局，为这场已然激烈的改善产品角逐再添新维度。凭借对东李板块的深度理解与成熟的产品打造能力，原森林公园操盘手的加入将与青特、金茂等已落地的实力房企形成良性竞争，推动区域产品力向更精细化、更贴合改善需求的方向持续升级。
对购房者而言，LC0301-03地块的盘活，意味着东李改善市场将迎来更多优质选择，多元化的产品布局能更好匹配不同改善家庭的居住需求；对青岛市场而言，这宗地块的成功出让与开发格局落定，既是存量土地盘活的又一成功范本，也印证了主城核心改善板块的市场韧性，为青岛房地产市场的平稳发展注入了新的信心。
1.本文章内容是由克而瑞青岛分析师韩铭，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的文章、数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。
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