自然资源部最新发文 对青岛房地产市场有什么影响

2025年青岛主城四区多个核心地块规划调整后挂牌成交、李沧核心区集中开展商改住/商住改纯住调规供地，通过优化用地性质匹配片区居住需求、消化商办库存，是本地推进存量盘活的重要市场化探索。2026年初，万科操盘的原森林公园商办用地调整为二类居住用地后正式挂牌，海创旗下原商住混合用地调规为纯住地块后也敲定代建方，核心区调规地块陆续进入落地阶段。2026年3月5日自然资源部38号文正式出台，恰好与青岛前期的市场化探索形成衔接，本文将结合政策出台前青岛土地市场的前置动作，解读该政策对本地房地产市场的针对性影响。

李沧核心区2025年调规供地整体趋势

2025年以来，青岛核心区（市南、市北、崂山、李沧）率先启动土地市场结构性调整，其中李沧区作为调规供地核心试点区域，集中推进存量经营性用地性质优化，核心调整方向为「商改住」「商住改纯住」，是青岛适配片区居住需求、消化商办过剩库存、盘活低效存量资产的前期市场化尝试。据克而瑞统计，2025年李沧区成交的6宗经营性用地中3幅为调规后上市的存量地块，纯住宅占比达100%，商办类用地零供应，调规动作指向性十分明确，核心信息如下：

典型地块案例拆解

青银高速东地块（商改住样本）：地块位于青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南，原为森林公园项目所属商业商务用地，因原商业部分开发门槛较高、推进缓慢被政府收储后，经控规调整完成商业商务用地向二类居住用地的性质变更，同步配套公共服务设施补齐片区居住功能短板。地块占地约4.43万平方米，建筑面积约11.08万平方米，容积率2.5，于2026年2月28日正式挂牌，起始总价9.98亿元，起拍楼面地价9010元/㎡，计划于2026年3月20日公开拍卖。该地块是自然资发〔2026〕38号文出台后青岛核心区首个入市的商改住类经营性用地，标志性较强，直观体现了商改住类调规方向的落地逻辑，契合当前土地供应向居住属性、存量盘活倾斜的政策导向。

青银高速东地块航拍

海创东李三宗地块（商住改纯住样本）：地块位于李沧区惠水路以南、平川路以西，原为2020年海创摘得的商住混合用地，2025年经控规调整为纯住宅用地，降低商办配建比例、强化居住属性，调整后于2025年12月2日正式成交，以20.19亿元总价成为2025年青岛土地市场总价最高的纯住宅地块，平均楼板价约10670元/㎡，平均容积率仅1.2，2026年2月正式引入龙湖龙智造代建，需同步配建片区公共服务设施。该地块是商住改纯住类调规方向的落地样本，也是存量资产盘活的典型案例，验证了核心区存量商住用地优化性质后，通过品牌代建提升运营品质的市场化路径可行性。

海创东李三宗地块航拍

前置调规动作的市场动因

2025年青岛集中开展核心区地块调规的内在逻辑主要分为三点：一是核心区优质居住用地供需错配，2025年崂山、市南等核心板块成交的纯住宅地块平均溢价率达15%以上，现有供应难以有效满足市场对核心区住宅产品的需求，亟需通过调规扩充居住类供地储备；二是商办类库存积压严重，商住混合用地中的商办部分去化难度大，大量存量资产处于闲置状态，调规可针对性疏解商办库存压力；三是存量资产盘活需求迫切，土地供应逻辑逐步向存量倾斜，2025年青岛全市新房供求比仅为0.48，居住需求的稳定供给缺口明显，存量盘活成为供地的核心来源。这些前期探索与38号文提出的「存量优先」土地利用导向高度契合，为政策落地后的快速适配奠定了市场基础。

政策出台背景与整体定位

2026年3月5日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），旨在对接“十五五”时期重点建设项目要素保障需求，统筹优化自然资源配置效率。该政策核心定位是推动国内土地管理从过往粗放扩张模式转向节约集约、可持续发展模式，从顶层设计层面明确「存量优先」的土地利用总逻辑，相关制度安排将对地方土地财政运行、房地产市场长期发展产生深远影响，恰好衔接青岛2025年以来核心区调规的前置探索，对青岛土地市场的指导针对性极强。

与青岛土地市场相关的核心条款拆解

1.新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发：意味着未来青岛新增经营性房地产用地供给将大幅收缩，与青岛此前核心区收紧新增商住用地供应的导向完全契合。

2.建立新增建设用地与存量盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积：明确存量盘活是硬任务，直接匹配青岛前期李沧海创、万科等地块的调规盘活方向，后续闲置土地消化将成为青岛获取新增用地指标的前置要求。

3.简化用地审批程序，委托省级自然资源主管部门办理用地预审和先行用地：将有效压缩审批流程时长，提升青岛存量地块调规、出让的全流程效率，加快存量用地入市节奏。

4.保障房、城市更新等项目用地优先供给：为青岛后续城市更新项目落地、保障房建设提供明确政策支撑，也为其土地财政从“卖地养城”向“更新养城”转型扫清了用地层面的障碍。

对地方政府供地逻辑的重构

38号文的出台直接重构了青岛地方政府的供地逻辑，政策落地前后的变化主要体现在三方面： 

一是经营性用地供应以存量盘活为主，核心区「商改住/商住改纯住」调规模式从「阶段性尝试」转为「常态化操作」。此前青岛仅零星试点核心区用地性质调整，2025年李沧海创地块商住改纯住、2026年万科青银高速东地块商改住入市原本是应对市场需求的阶段性动作，据统计，2025年青岛核心区（崂山、市南、市北）及李沧东李板块合计成交土地35.3万㎡，全部为调规后上市的存量地块，38号文明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发后，这类核心区存量调规供地将从局部探索转变为硬性要求，未来青岛经营性用地供应将全面转向存量盘活，远郊新增用地供应同步收缩。 

二是土地财政逻辑从「卖新增地养城」转向「盘活存量更新养城」。此前青岛依托新增经营性用地出让筹集城市建设资金，38号文堵死新增经营性用地供应通道后，李沧海创地块的盘活模式成为全市供地标杆：该地块2025年调规为纯住宅后以20.19亿元成交，2026年引入龙湖龙智造代建，同步配建公服设施提升项目品质，兼顾了土地收益、公共配套与开发品质多重目标。 

三是新增与存量挂钩硬约束下，核心区调规盘活成为各区县完成存量任务的核心路径。38号文明确市县需先消化闲置土地才能获取新增指标，且年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，核心区低效用地调规可同时满足存量考核要求与市场住宅供应需求，将成为各区县的优先选择。

对房企拿地与开发模式的影响

拿地端：核心区存量调规地块成为拿地核心标的：受自然资发〔2026〕38号文“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发、新增城乡建设用地规模与存量盘活挂钩”规则约束，未来新增经营性用地供给将明显收缩，青岛核心区经控规调整转化的存量居住用地将成为房企竞拍核心标的。即将于2026年3月20日拍卖的万科青银高速东地块是典型代表，该地块原为森林公园项目商业商务用地，经“商改住”调规为二类居住用地，契合存量盘活供地趋势，当前东李片区土拍热度较高，原操盘方万科受流动性压力影响拿地能力存疑，地块出让或延续代建合作模式，后续房企拿地重心将全面向核心区存量调规地块倾斜。

开发端：代建扩容与品质化转型成核心方向：核心区存量调规地块的改造、代建需求将大幅提升，代建运营模式市场空间持续扩大。2025年青岛总价地王李沧海创地块是存量盘活的典型，该地块调规成交后于2026年2月正式签约龙湖龙智造提供代建服务，实现了存量用地的价值释放。政策同时倒逼房企告别“高周转增量开发”逻辑，转向“核心区存量品质开发”赛道，产品打造、公服配套配建能力将成为房企核心竞争力，行业集中度将进一步向品质型房企倾斜。

对市场供应结构的调整

对市场预期与房价走势的作用

38号文落地叠加青岛前期核心区调规供地的市场化实践，将对市场预期和房价走势形成双向稳定作用。核心区房价将保持平稳运行，既无大幅上涨基础，也无大幅下跌空间：一方面2025年以来青岛有序释放崂山、市南、市北、李沧东李等核心板块优质宅地，2025年1月-2026年2月青岛新房成交面积达681.27万㎡，均价14201元/㎡，库存保持在1050-1170万㎡，供应增加将平抑此前核心区房价过快上涨的预期；另一方面这类存量地块均位于成熟核心区位，普遍设置品质开发要求，叠加库存去化周期处于15-27个月的合理区间，对房价形成有效支撑。

二手房市场方面，2025年3月成交面积达70.43万㎡的阶段性高点，2026年1月回升至54.51万㎡，核心区新盘供应的增加将带动改善型需求有序释放，推动“卖旧买新”置换链条畅通，促进一二手房市场形成良性联动。刚需、改善群体入市预期将更加稳定：“存量优先”政策导向明确后，供地结构不确定性显著降低，购房者无需担忧核心区供应缺口或政策突变，不会出现恐慌入市或持币观望的极端情绪，支撑市场交易平稳。

地方政策层面：落实存量建设用地盘活挂钩的硬要求，青岛后续大概率会出台存量土地盘活的配套激励政策，简化核心区地块调规、出让的审批流程，推动土地运营模式从“卖地养城”向“更新养城”转型。

房企布局层面：受新增经营性用地供应收紧影响，房企将加大在核心区存量地块的布局力度，代建、城市更新类业务的营收占比将持续提升，适配存量开发的轻资产运营模式将成为重要竞争方向。

购房者决策层面：核心区调规后的纯住宅/改善项目可重点关注，非核心区的商办类产品投资需保持谨慎，优先选择政策支持、配套成熟的居住类产品。

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1.本文章内容是由克而瑞青岛分析师陈淑娜，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的文章、数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。

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