本周（第35周）徐州市区商品住宅市场呈现「量升价稳、供应回落」的运行态势。
•土地市场：本周无新增涉宅土地挂牌，2宗涉宅地块成交，分别位于泉山区和铜山区，合计成交3.36亿元，泉山区地块溢价11.09%。
•供应收缩：本周供应面积1.12万㎡（90套），环比下降53.74%，仅铜山区有新增供应，其余五区均无新增入市，供求比降至0.5，市场供不应求。
•成交回暖：商品住宅成交面积2.26万㎡，成交166套，环比分别增长21.95%和18.57%，同比分别增长29.79%和40.68%，市场活跃度明显提升。
• 价格回升：成交均价12263元/㎡，环比上涨5.13%，同比下降13%，价格短期修复但年度仍承压。
•区域分化：鼓楼区以0.78万㎡成交面积领跑六区，成交均价12820元/㎡表现稳健，泉山区均价18981元/㎡为六区最高；淮海国际港务区本周零成交。
01
土地市场
本周徐州市区无新增涉宅土地挂牌。共成交2宗涉宅地块，合计用地面积6.07万㎡，总建面积9.64万㎡，成交总价3.36亿元。
成交地块：
1、火花杏山子地铁站西北地块2026-3QS
指标 | 内容 |
位置 | 泉润大道北、杏山子大道西 |
土地用途 | 纯住宅 |
出让面积 | 37778.1㎡ |
容积率 | 1.01-1.40 |
建面面积 | 52889.34㎡ |
建筑限高 | 限高≤54 |
成交时间 | 9月3日 |
成交总价 | 22035万元 |
成交楼板价 | 4166.25元/㎡ |
溢价率 | 11.09% |
竞得方 | 江苏绿旺置业 |
2、北京南路东振兴路北地块2026（高新）-9号
指标 | 内容 |
位置 | 北京南路东、振兴路北侧 |
土地用途 | 纯住宅 |
出让面积 | 22886平㎡ |
容积率 | 1.2-1.9 |
建面面积 | 43483.4㎡ |
建筑限高 | 限高≤54 |
成交时间 | 9月2日 |
成交总价 | 11604万元 |
成交楼板价 | 2668.6元/㎡ |
溢价率 | 0% |
竞得方 | 徐高新集团 |
地块点评：
泉山区城西板块地块：该地块位于杏山子地铁站西北，交通便利，容积率1.4，适合打造低密度住宅产品。江苏绿旺置业以2.20亿元竞得，楼面价4166元/㎡，溢价11.09%，显示开发商对泉山核心区位的认可。
铜山区娇山湖板块地块：由徐高新集团底价竞得，楼面价2669元/㎡，容积率1.9，该地块或用于低密改善住宅开发。
02
推盘市场
金九启幕，热潮开局，房企集中推新发力：凤起云玺全新楼栋1/5/6#迎来首开，璟悦府10#、金为启樾 6#、徐高新东原印樾里1#集中推售。
03
商品住宅市场
供求走势 供应端波动较大，多周零供应，呈现间歇性集中入市特征。本周成交面积2.26万㎡，环比上升21.95%，为近4周最高水平，市场信心有所恢复。供求比0.5，低于1的荣枯线，表明当前市场处于供不应求状态，短期库存压力有所缓解。
均价走势 本周均价12263元/㎡，环比上涨5.13%，主要受鼓楼区（均价12820元/㎡）和泉山区（均价18981元/㎡）高单价项目成交拉动。从趋势看，均价在经历第31周低点10361元/㎡后逐步回升，但仍低于去年同期水平（同比-13%），价格修复仍需时间。
区域成交量价
各区域分析：
•铜山区：成交面积0.70万㎡（54套），占全市成交面积的30.8%。均价9175元/㎡，为六区最低，刚需属性突出。本周也是唯一有新增供应的区域（1.12万㎡）。
•鼓楼区：成交面积0.78万㎡（60套），成交套数六区第一，成交金额9938万元为六区之最。均价12820元/㎡，环比微降6.45%，以璟樾府和港利上城国际为主力成交项目。
•泉山区：成交面积0.16万㎡（10套），均价18981元/㎡为六区最高，环比上涨7.21%，主要受保利建发天瑞等高端项目拉动。
•云龙区：成交面积0.39万㎡（26套），均价13387元/㎡，环比下降7.09%。昆仑樾、新盛隐翠、万科昆吾等项目均有成交。
•经济开发区：成交面积0.24万㎡（16套），均价13135元/㎡，环比大幅上涨44.82%，主要受绿城紫薇金澜集中成交影响。
•淮海国际港务区：本周零成交。
项目排行
1. 项目表现亮点：
璟樾府以6767万元成交金额、36套成交套数双料冠军领跑全市，占全市成交套数的21.7%，项目位于鼓楼区九龙湖板块，均价14788元/㎡，性价比优势突出，持续受到改善型客户青睐。
绿城紫薇金澜以12套/2347万元位居第二，经济开发区高铁板块项目，依托交通区位优势持续去化。
徐高新东原印樾里以17套/1908万元排名第三，铜山区高新区板块刚需项目，均价9208元/㎡，低总价策略效果显著。
保利建发天瑞虽仅成交2套，但凭借27013元/㎡的高均价和570万元套均价，跻身第四，泉山云龙湖板块高端改善产品价值凸显。
2. 区域分布特征： TOP10项目中，云龙区占3席，鼓楼区、泉山区、铜山区各占2席，经济开发区占1席。
3. 价格梯度分析： TOP10项目均价从6599元/㎡到27013元/㎡，价格梯度明显，覆盖刚需到高端改善全段位。均价万元以下项目3个，1-1.5万元/㎡项目3个，1.5万元/㎡以上项目4个，改善型产品成交活跃。
4. 市场趋势洞察： 本周市场呈现「以价换量」与「品质驱动」并存的格局。一方面，铜山区刚需项目以低均价策略快速去化；另一方面，泉山区、云龙区高端改善项目凭借品牌和区位价值实现高溢价成交。整体来看，徐州市区商品住宅市场结构性分化加剧，核心区位品牌项目去化表现优于外围区域。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（徐州）研究中心】分析师孟萌撰写，【克而瑞（徐州）研究中心】深耕徐州房地产行业近十年，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、商办等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展等四大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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