本周速览
2026年第29周，济南六区商品住宅市场呈现“供应极度收缩、成交结构分化、价格整体承压”的运行特征。受暑期传统淡季叠加房企推盘节奏放缓双重影响，供应端仅天桥区有少量新增，其余五区录得零供应；成交端历城区凭借规模优势居首，天桥区环比大幅上涨表现突出，而高新区同环比双降且库存去化压力居高不下。市场整体延续以价换量与结构性分化并存的态势，短期处于盘整休整期。
一、本周供应情况
数据显示，本周济南六区商品住宅新增供应呈现高度收窄特征。仅天桥区本周有新增供应记录，供应套数为72套，环比0.0%；供应面积为0.8233万㎡，环比-2.87%。历下、历城、市中、槐荫、高新五区本周无新增供应上市。核心原因在于暑期传统淡季背景下，房企推盘节奏显著放缓，供应意愿降至低位。此外，6月年中业绩冲刺透支了部分新增供应潜力，导致7月中下旬市场处于自然消化期。从供求比来看，仅天桥区供求比为1.45，保持相对平衡的供需节奏，其余五区供求比均为0.0，去库存特征全面凸显。
二、本周成交情况
本周济南六区商品住宅成交规模呈现显著的区域分化特征。历下区成交套数44套，同比+22.22%，环比-37.14%；成交面积0.6683万㎡，同比+23.9%，环比-35.18%；成交金额15048.0583万元，同比+20.62%，环比-34.56%；成交均价22516元/㎡，同比-2.65%，环比+0.95%。历城区成交套数108套，同比-28.95%，环比-18.8%；成交面积1.4762万㎡，同比-26.88%，环比-15.9%；成交金额20446.9849万元，同比-33.67%，环比-18.52%；成交均价13851元/㎡，同比-9.29%，环比-3.11%。市中区成交套数42套，同比+75.0%，环比-16.0%；成交面积0.5462万㎡，同比+73.17%，环比-19.77%；成交金额9091.6527万元，同比+60.53%，环比-19.79%；成交均价16644元/㎡，同比-7.3%，环比-0.02%。槐荫区成交套数56套，同比-27.27%，环比0.0%；成交面积0.7142万㎡，同比-30.03%，环比-3.02%；成交金额9613.3569万元，同比-35.41%，环比-22.44%；成交均价13460元/㎡，同比-7.69%，环比-20.03%。天桥区成交套数43套，同比-6.52%，环比+59.26%；成交面积0.5695万㎡，同比+4.61%，环比+74.65%；成交金额8076.2759万元，同比+16.62%，环比+90.57%；成交均价14181元/㎡，同比+11.47%，环比+9.12%。高新区成交套数11套，同比-38.89%，环比-38.89%；成交面积0.1607万㎡，同比-49.15%，环比-39.99%；成交金额2831.2286万元，同比-53.55%，环比-36.81%；成交均价17615元/㎡，同比-8.65%，环比+5.29%。
从区域分布及横向对比看，按成交面积排序，历城区以108套、1.4762万㎡的规模居六区首位，为全市成交支撑核心，但环比下降显示整体动能减弱；天桥区环比大幅上涨，成交套数环比+59.26%、成交面积环比+74.65%，表现最为突出，主要受新增供应带动；历下、市中同比呈现两位数正增长，而槐荫、高新同环比双降。本周六区合计成交套数304套，合计成交面积4.1351万㎡，合计成交金额65107.5573万元，六区加权平均成交均价约为15744.29元/㎡，市场呈现“总量分化、结构错位”特征。
三、本周库存情况
库存层面，截至2026年6月末，济南六区商品住宅库存及去化周期呈现显著分化。高新区可售面积90.85万㎡，去化周期长达89个月，显著超出12-18个月合理区间，去化压力最为突出；市中区可售面积85.68万㎡，去化周期27.4个月；历下区可售面积124.98万㎡，去化周期24.6个月；槐荫区可售面积81.74万㎡，去化周期19.7个月，三区均超过18个月合理上限，去化压力持续存在；历城区可售面积177.03万㎡，去化周期18.1个月，接近合理区间上限；天桥区可售面积40.53万㎡，去化周期12.7个月，相对健康，处于合理区间内。
结合本周成交数据看，高新区本周成交规模垂直下滑，成交套数环比-38.89%，叠加其89个月的去化周期，反映该区域前期供应量大但去化不畅，供需错配问题极为突出。相反，天桥区本周供应放量且成交环比大涨，去化周期相对健康，呈现“以销定产”的良性节奏。整体库存高压状态下，市场分化加剧，核心区优质项目去化稳定，而外围高库存区域仍需以价换量加速去库存。
四、价格走势分析
结合六区成交均价数据，本周济南六区价格呈现清晰的核心区-次核心区-刚需区三级分层特征。历下区以22516元/㎡领跑六区房价，高新（17615元/㎡）、市中（16644元/㎡）次之，天桥（14181元/㎡）、历城（13851元/㎡）、槐荫（13460元/㎡）相对较低。从环比走势看，历下（+0.95%）、天桥（+9.12%）、高新（+5.29%）本周成交均价环比上涨，市中（-0.02%）基本持平，历城（-3.11%）、槐荫（-20.03%）环比下降，槐荫降幅尤为显著，价格分化加剧。从同比走势看，天桥（+11.47%）同比涨幅居首，历下（-2.65%）、市中（-7.3%）、历城（-9.29%）、槐荫（-7.69%）、高新（-8.65%）同比均呈下降，反映六区房价整体仍处于下行周期，但天桥区因结构性因素（如低总价刚改产品占比提升）出现同比逆势上涨。
宏观背景方面，据国家统计局数据显示，6月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.1%、同比下降3.6%，已连续14个月环比下调。六区周度价格波动与全市价格下行大周期总体一致，但呈现“以价换量”和结构性分化并存的态势。价格背后的驱动因素方面，槐荫区环比大幅下降（-20.03%）需结合其成交套数环比持平但成交面积环比-3.02%的情况判断，主因系成交产品结构变化，低价小面积产品占比提升所致，而非区域整体房价系统性下跌。
五、本周市场热点和政策动态
本周政策面平稳、无新增重大调控举措，市场面受暑期淡季及6月高基数透支效应双重影响，短期呈现“供应收缩、成交分化、价格承压”的运行特征，后续走势有待“金九银十”传统旺季验证。
本报告基于公开数据及专业模型分析，仅供市场研究参考，不构成任何具体的投资建议或操作指引。市场情况可能快速变化，读者应结合最新信息独立判断。
THE END
本文由克而瑞j济南行业分析师周童撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累， 以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力 作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。