2026年第28周（2026年7月13日-7月19日）济南商品住宅市场周报

一、本周概况

二、本周供应情况

本周（2026年7月13日-7月19日）济南六区商品住宅新增供应面积与套数均为零，六区供求比均为0.0，市场呈现纯粹的存量去化特征。据克而瑞周度数据显示，历下、历城、市中、槐荫、天桥、高新六区均无新增供应楼盘入市，供应断档态势进一步固化。2026年上半年济南六区商品住宅供应66.44万㎡，同比减少63.60%，工业北、张马屯、凤凰路沿线、唐冶核心区、盛福、雪山、文旅城、港沟、南城等多个热点片区新盘稀缺。在新增供应萎缩的背景下，购房需求被迫集中于存量楼盘及有限新盘，市场形成“减量竞争”格局，房企推盘节奏显著放缓，以存量去化作为核心策略。

济南六区商品住宅周度供求数据表（2026年第28周）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 统计口径:商品住宅 监测范围:济南历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区、高新区

三、本周成交情况

本周济南六区商品住宅成交规模呈现区域间显著分化，合计成交354套，成交建筑面积4.7975万㎡，成交金额80525.9749万元，加权平均成交均价16785.72元/㎡。从区域分布特征看，历城区以133套、1.7553万㎡的成交量领跑六区，是本周成交主力；历下区以70套、1.031万㎡的成交量居次，且以22304元/㎡的均价保持价格高地；天桥区与高新区成交规模相对较小，其中天桥区成交套数同环比均下滑，反映区域间“量价分化”特征持续加剧。

历下区本周成交70套，环比+29.63%，同比+141.38%；成交面积1.031万㎡，环比+28.82%，同比+143.57%；成交金额22995.5435万元，环比+24.7%，同比+125.79%；成交均价22304元/㎡，环比-3.2%，同比-7.3%；套均价329万元/套，环比-3.81%，同比-6.46%。核心区优质改善盘需求支撑稳固，但在以价换量大环境下价格仍呈现一定松动。

历城区本周成交133套，环比+18.75%，同比+16.67%；成交面积1.7553万㎡，环比+11.6%，同比+10.66%；成交金额25081.9236万元，环比+10.81%，同比+2.52%；成交均价14289元/㎡，环比-0.71%，同比-7.35%；套均价189万元/套，环比-6.69%，同比-12.12%。作为供地与成交主力区域，刚需刚改需求集中释放，成交量能维持高位但均价小幅承压。

市中区本周成交50套，环比+25.0%，同比+284.62%；成交面积0.6809万㎡，环比+13.12%，同比+256.32%；成交金额11334.3785万元，环比+7.7%，同比+267.85%；成交均价16647元/㎡，环比-4.78%，同比+3.24%；套均价227万元/套，环比-13.84%，同比-4.36%。成交规模显著放大，价格同比微升显示核心地段韧性。

槐荫区本周成交56套，环比+27.27%，同比+1.82%；成交面积0.7364万㎡，环比+36.35%，同比-2.13%；成交金额12395.5046万元，环比+47.47%，同比+17.25%；成交均价16832元/㎡，环比+8.15%，同比+19.8%；套均价221万元/套，环比+15.87%，同比+15.16%。本周量价齐升，表现亮眼，结构性成交带动均价上行。

天桥区本周成交27套，环比-30.77%，同比-30.77%；成交面积0.3261万㎡，环比-30.1%，同比-32.53%；成交金额4237.9688万元，环比-33.22%，同比-29.67%；成交均价12997元/㎡，环比-4.46%，同比+4.25%；套均价157万元/套，环比-3.54%，同比+1.59%。成交规模同环比双降，市场需求显疲态。

高新区本周成交18套，环比-14.29%，同比+38.46%；成交面积0.2678万㎡，环比-20.18%，同比+30.06%；成交金额4480.6559万元，环比-19.6%，同比+29.53%；成交均价16730元/㎡，环比+0.73%，同比-0.41%；套均价249万元/套，环比-6.2%，同比-6.45%。成交量能相对较弱，价格维持窄幅波动。

济南六区商品住宅周度成交套数对比图

济南六区商品住宅周度成交均价对比图

四、库存情况

六区去化周期呈现极度分化态势。高新区去化周期高达89个月，去化压力居六区之首；市中区去化周期27.4个月，历下区24.6个月，槐荫区19.7个月，均超18个月警戒线，面临持续承压；历城区去化周期18.1个月，处于居中水平；天桥区去化周期12.7个月，相对健康。整体来看，库存去化压力总体仍处高位，区域间结构性分化凸显。

高新区由于供应主要集中在改善盘和入门豪宅，中间刚改层缺位，导致“高不成低不就”局面下库存去化艰难；而历城区等刚需刚改集中区域，得益于存量盘流速加快，去化周期相对合理。二手房市场挂牌量高位运行，对新房去化形成一定挤压，但在新房断档背景下，部分刚需被迫转投新房存量盘，为去库存提供了一定支撑。

济南六区商品住宅库存去化周期表（数据截至2026年6月）

五、价格走势分析

本周六区成交均价呈现明显的分层格局与分化走势。历下区以22304元/㎡位居价格高地，槐荫区、高新区、市中区价格居中且较为接近，分别为16832元/㎡、16730元/㎡、16647元/㎡，历城区与天桥区价格相对较低，分别为14289元/㎡、12997元/㎡。价格梯度反映区域能级与产品结构的差异，核心区优质改善盘价格坚挺，外围刚需盘则依托性价比撬动成交。

从环比与同比维度分析，六区价格走势并未呈现一致方向，结构性分化特征显著。环比来看，历下、历城、市中、天桥本周成交均价下降，降幅分别为-3.2%、-0.71%、-4.78%、-4.46%；槐荫、高新环比上涨，涨幅分别为+8.15%、+0.73%。同比来看，槐荫、市中、天桥上涨，涨幅分别为+19.8%、+3.24%、+4.25%；历下、历城、高新下降，降幅分别为-7.3%、-7.35%、-0.41%。济南房价处于筑底调整阶段，成交量能维持靠的是“以价换量”。本周部分区域价格回落与这一宏观背景一致，核心区及优质改善盘价格相对抗跌，但整体价格底部仍在夯实过程中。

结合“2026年上半年济南市房地产市场研究报告”中“2026年上半年六区成交均价16914元/㎡，同比降低1.53%”的背景数据，本周六区加权均价16785.72元/㎡与上半年均值大体相当，未出现明显趋势性突破。当前市场价格缺乏大幅反弹动力，房企在存量去化导向下仍以贴近市场预期定价为主，价格战在局部刚需板块仍有体现，但核心地段的稀缺性为价格提供了底部支撑。

六、本周市场热点和政策动态

市场热点方面，当前济南新房市场呈现“供应断档、以价换量”的典型特征。2026年上半年六区新盘供应同比缩减63.60%，多个热点片区新盘稀缺甚至零供应，购房需求被迫集中于存量楼盘及有限新盘，本周六区零新增供应正是这一态势的延续。产品层面，“四代宅”、高得房率、低密设计等改善型产品持续下沉至刚需盘，市场呈现“好房子更好卖、弱产品难去化”的结构性分化；行业集中度持续提升，2026年上半年济南TOP20房企销售额占全市74.7%。此外，历下区长岭山片区DCL-07-15地块已于2026年6月30日入市（土地出让面积71053㎡、容积率2.0、楼面起拍价6500元/㎡），市场关注度较高，可能为后续历下片区新增供应带来增量。

政策动态方面，本周（7月13日-19日）未见新的重大政策出台。

本报告基于公开数据及专业模型分析，仅供市场研究参考，不构成任何具体的投资建议或操作指引。市场情况可能快速变化，读者应结合最新信息独立判断。报告制作方对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失不承担责任。