保障房REITs运营韧性凸显，业绩分化加剧

近日，全市场9只保障房REITs集中披露季度运营报告。数据显示，2026年二季度，租赁住房REITs板块整体运营稳健，出租率高位运行，租金定价抗周期优势凸显，多只实现营收、可供分配金额同环比同步增长。

但结构性问题同样突出：板块增长高度依赖扩募资产并表，成熟项目同店内生增长动能偏弱，业绩分化持续拉大。华夏北京保障房、华夏华润有巢、中金厦门安居三只由于新资产扩募并表，底层资产规模翻倍，直接拉动收入大幅增长；未扩募的成熟标的则更多依靠旺季改善，出租率修复与运营效率提升。

01.

扩募资产并表带动收入增长

主流分红中枢维持3.2%-3.5%

营收规模分层，扩募资产规模提升带动收入大幅增加

二季度9只产品营收区间跨度显著，业绩增长高度依赖新增资产并表，存量项目仅依靠出租率小幅修复拉动收入，同店租金无自然上涨空间。

数据来源：企业公告，克而瑞住房租赁研究中心整理。

国泰海通城投宽庭REIT以4644.18万元季度营收位居板块首位；华夏华润有巢、华夏北京保障房紧随其后，营收分别达3486.75万元、3229.24万元。其中华润有巢可供分配金额同比大涨86.07%，华夏北京保障房同比提升43.40%，增长主要靠扩募资产并表贡献。

招商蛇口、华泰苏州恒泰、汇添富上海地产、中航北京昌保营收集中在1800万-2050万元区间，仅依靠毕业季出租率小幅修复拉动收入，同店经营无明显增长；红土创新深圳安居总收入1406.12万元，为板块最低值，无扩募增量支撑。

中航北京昌保作为年内新品存在明显指标扰动：当期可供分配金额3432.14万元，剔除过渡期一次性收益后，实际运营产生可供分配金额仅756.26万元，短期15.49%的年化分派率不具备持续性，需与成熟标的区分解读。

2、现金分派率分层清晰，分红兑现机制成熟稳定

现金流分派率是保租房REIT核心配置指标，2026年二季度数据呈现清晰梯队：主流成熟标的年化分派率集中在3.2%-3.5%，构成板块长期分红中枢，收益水平匹配稳健固收类资产。中金厦门安居年化分派率仅2.43%，核心原因是受5月中旬扩募新购入项目纳入基金合并范围影响。

数据来源：企业公告，克而瑞住房租赁研究中心整理。

分红兑付层面，多数基金本期完成上年度末期分红，资金全部纳入银行专户闭环监管，足额计提园区运维、房屋大修、税费、各类管理费等刚性支出，分红可持续性具备制度保障。成本结构高度趋同，资产折旧摊销、长期借款利息、运营服务费为三大固定支出，租金是核心收入来源，仅深圳标的叠加车位、商铺配套增值收入。毛利率呈现明显城市差异：北京中航昌保毛利率60.24%领跑板块，苏州恒泰48%，上海、深圳项目毛利率集中在50%-55%区间，价差由城市建安成本、土地成本决定。

02.

出租率高位维稳

核心区位资产韧性更强

毕业季需求托底出租率，租金收缴近乎零坏账

二季度作为毕业生集中租房旺季，保障房REIT住宅整体出租率稳定在94%-99.5%区间，板块平均出租率95.55%，环比一季度小幅上行，人才刚需的底层支撑作用充分显现。

数据来源：企业公告，克而瑞住房租赁研究中心整理。

租金收缴率是现金流核心安全垫，板块整体收缴率96%-100%，少量应收款项约定季度末全额收回，坏账风险几乎为零，对比产业园、仓储REIT，回款稳定性优势突出。

租金波动幅度小，核心区位资产长期价值更强

行业核心约束长期不变，城市保障性租赁住房执行政府统一核定租金标准，内生租金上涨空间长期受限，仅能通过出租率提升、户型改造、配套商业运营小幅增厚收益，各城市租金单价形成稳定梯度：上海核心城区租金领跑，深圳产业片区次之，厦门、苏州租金涨幅平缓。

从租金单价变动看，多数项目租金同、环比波动幅度小，仅中金厦门安居因扩募高租金资产并入，租金单价同比提升5.87%、环比上涨4.03%，为板块唯一租金明显上行标的。

数据来源：企业公告，克而瑞住房租赁研究中心整理。

位于产业聚集区、城市核心商务区的市场化人才公寓坐拥区位与配套优势，租金收益天花板更高，同时还可通过拓展企业批量租户、产品户型挖掘增长空间。同时多元化租户结构能够平滑租赁需求波动，资产长期经营韧性更强。如招商蛇口租赁住房REIT全口径平均租金达103.90元/㎡/月‌，企业租户占比提升至17.19%，客源结构持续优化。

03.

扩募常态化落地

同城异区资产整合成为长期增长主线

扩募仍是板块唯一确定性增长逻辑，对比2025年行业扩容节奏明显加快。

数据来源：企业公告，克而瑞住房租赁研究中心整理。

已落地扩募标的：华夏北京保障房、华夏华润有巢、中金厦门安居完成扩募，新增房源布局产业集中片区，营收、可供分配金额同比大幅上涨。中金厦门安居扩募募资7.89亿元，新增两千余套房源，实现厦门多区域资产布局。

扩募尽调阶段：汇添富上海地产、招商蛇口、国泰城投宽庭、红土创新深圳安居均发布扩募公告，正在开展新项目尽调，计划收购同城市存量保租房。上海地产、招商基金蛇口、深圳安居REIT扩募资产组合更偏向产业集聚区或者核心商务区的高价值资产；聚焦同城异区与核心地段，规避单一区域波动风险，借助核心地段租金溢价提升整体收益。

结合行业趋势，扩募常态化、同城多区域资产布局已成为保障房REIT 规模扩张、盈利增长的主流路径，未来标的长期业绩差距将由扩募储备资产规模、底层资产区位质量、资产整合运营效率三大核心变量决定。

04.

行业核心潜在压力进一步放大

后续需重点跟踪三大核心变量

当前板块三大中长期挑战持续约束资产收益，且供给端压力较去年同期显著提升：

一是新增供给压力。2026年保租房供应预计仍处高峰，周边竞品分流客源风险上升，如中金厦门安居REIT三季度周边兑山综合楼约410套房源即将入市，国泰海通城投宽庭REIT两个社区附近新增一个保障性租赁住房竞品。

二是存量资产改造压力。运营年限较长的老旧项目需持续硬件升级、户型调改，持续抬升运营成本，短期压缩现金流空间。

三是补贴退坡与利率、解禁扰动。地方保租房补贴退坡、利率波动抬升折现率、2026年迎来解禁高峰，可能加剧信用分层，需持续关注。

三季度租赁淡季来临，后续需重点跟踪三大核心变量：

一是成熟项目在新增供给集中区域的出租率韧性与客流分流压力；

二是已完成扩募标的的新增资产出租率爬坡进度与盈利释放节奏，以及新一轮扩募的储备与落地情况；

三是重点城市保障性租赁住房政策调整、租金定价机制变化对板块估值与长期收益的影响。

小结

2026年二季度保障房REITs整体运营稳健、分化加剧。扩募资产的完整并表撑起了板块大半增速，成熟标的的同店内生增长仍待破局。项目间的业绩差异，更多由资产属性、区域产业景气度与扩募落地进度决定。

中长期来看，具备充足扩募资产储备、核心城市核心区位、多元化租户结构的标的，将持续跑出稳定分红收益，成为不动产长期配置底仓核心选择；而片区新增供给量大、单一客户依赖、短期租约集中到期的项目，经营波动风险更高，需要持续跟踪出租率、租金回款动态。