济南商品住宅市场周报（2026年7月6日-2026年7月12日，第27周）

本周（2026年7月6日-7月12日，即2026年第27周）济南六区商品住宅市场呈现“供应端持续收缩、成交端区域分化、价格结构性调整”的核心特征。供应端本周新增供应主要集中于槐荫区，供应套数102套、供应面积1.2143万㎡；历下、历城、市中、天桥、高新五区供求比均为0.0，表明本周暂无新增供应。成交端六区合计成交面积呈现显著的区域分化，历城区以1.5729万㎡居首，高新区以0.3356万㎡垫底；多数区域成交面积环比走弱，市中区受益于低基数及改善需求释放呈现同比高增长。价格端六区成交均价呈现分层，历下区以23042元/㎡显著领先，天桥区以13604元/㎡最低，整体符合温和筑底的年度趋势。   

注：本文周度数据采用克而瑞系统的周次划分标准。

1. 区域供应分布与总量特征

本周济南六区商品住宅供应端呈现高度集中的结构性特征。依据六份区域周度数据材料，历下区、历城区、市中区、天桥区、高新区五区本周供求比均为0.0，表明上述五区本周暂无新增商品住宅供应入市；槐荫区本周供应套数为102套，供应面积为1.2143万㎡，供求比达到2.25。基于六区原始数据加总统计，本周六区合计新增供应面积即为槐荫区供应面积1.2143万㎡，合计新增供应套数为102套，供应端整体处于低位收缩状态。

2. 供应趋势背景与成因分析

从区域分布特征看，本周供应高度集中于槐荫区，其余五区处于供应真空期。结合2026年上半年济南楼市报告数据，上半年六区商品住宅供应66.44万㎡，同比减少63.60%，本周六区中五区供求比为0.0的现象，正是上半年供应大幅缩量趋势在周度数据上的直接延续。供应端的持续收缩，核心源于房企在当前市场环境下的推盘节奏审慎化调整，通过控制新增供应入市速度以适配当前去化流速，避免库存规模的进一步被动攀升。

3. 六区商品住宅本周供应情况表

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅（新建商品住宅）；监测范围：济南历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区、高新区六区。

1. 六区成交数据逐城拆解

本周济南六区商品住宅成交端呈现显著的区域分化与环比普遍走弱特征。历下区成交套数54套（环比-40.66%，同比+35.0%），成交面积0.8003万㎡（环比-42.43%，同比+44.06%），成交金额18441.1093万元（环比-44.9%，同比+52.09%），成交均价23042元/㎡（环比-4.29%，同比+5.57%），套均价342万元/套；历城区成交套数112套（环比-40.74%，同比-17.04%），成交面积1.5729万㎡（环比-40.76%，同比-11.78%），成交金额22635.9389万元（环比-41.43%，同比-15.77%），成交均价14391元/㎡（环比-1.12%，同比-4.52%），套均价202万元/套；市中区成交套数40套（环比-2.44%，同比+37.93%），成交面积0.6019万㎡（环比+1.83%，同比+68.45%），成交金额10523.621万元（环比+1.22%，同比+107.4%），成交均价17484元/㎡（环比-0.6%，同比+23.13%），套均价263万元/套。

槐荫区成交套数44套（环比-81.82%，同比-38.03%），成交面积0.5401万㎡（环比-77.76%，同比-39.59%），成交金额8405.6916万元（环比-77.19%，同比-28.35%），成交均价15563元/㎡（环比+2.54%，同比+18.59%），套均价191万元/套；天桥区成交套数39套（环比0.0%，同比-13.33%），成交面积0.4665万㎡（环比+1.76%，同比-10.15%），成交金额6346.2917万元（环比+10.05%，同比+1.19%），成交均价13604元/㎡（环比+8.15%，同比+12.62%），套均价163万元/套；高新区成交套数21套（环比-57.14%，同比+10.53%），成交面积0.3356万㎡（环比-51.9%，同比+10.92%），成交金额5572.9201万元（环比-44.66%，同比+5.08%），成交均价16608元/㎡（环比+15.06%，同比-5.27%），套均价265万元/套。基于六区原始数据加总统计，本周六区合计成交套数、合计成交面积、合计成交金额均呈现下行态势，据此计算六区加权平均成交均价亦处于结构性调整通道中。

2. 区域分布结构与定性分析

从各区成交面积占六区总成交面积的比重来看，历城区以1.5729万㎡的绝对量占比最高，为本周成交主力支撑区；高新区以0.3356万㎡占比最低。定性分析表明，六区数据普遍呈现环比走弱特征，其中历下、历城、槐荫、高新四区成交面积环比均下降超40%，仅市中、天桥两区实现小幅正增长。这一现象的核心原因在于上半年“金三”行情后季节性转淡，叠加暑期传统淡季效应显现，客户入市意愿减弱；而市中区同比呈现高增长，主要受益于去年同期低基数效应及区域内核心改善需求的阶段性释放。

济南六区商品住宅本周成交面积对比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

上图表展示了本周济南六区商品住宅成交面积的绝对值对比，历城区柱状图显著高于其他区域，凸显其作为成交主力支撑区的地位；高新区柱体最短，反映其本周成交规模垫底的现状，区域间成交规模断层明显。 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径:商品住宅（新建商品住宅）；监测范围:济南历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区、高新区六区。

3. 六区商品住宅本周成交情况表

1. 库存规模与去化周期现状

本节采用截止2026年6月末月度库存数据反映当前库存压力水平。依据2026上半年济南楼市报告，六区可售面积分别为历城177.03万㎡、天桥40.53万㎡、槐荫81.74万㎡、市中85.68万㎡、高新90.85万㎡、历下124.98万㎡，六区合计可售面积据此加总计算呈现高位运行特征。对应去化周期（近6月口径）分别为历城18.1个月、天桥12.7个月、槐荫19.7个月、市中27.4个月、高新89个月、历下24.6个月，区域间分化态势极为严峻。

2. 库存压力区域分化研判

依据12-18个月为合理去化周期区间的行业标准，天桥区去化周期最短，仅为12.7个月，库存压力最小；历城区处于平稳区间，为18.1个月；槐荫、历下、市中三区去化周期均超18个月，分别为19.7个月、24.6个月、27.4个月，进入买方市场区间。高新区去化周期高达89个月，显著高于其他五区，去化压力极为突出。结合克而瑞研究报告及5月库存分析中关于高新区新项目稀少、成交表现不佳导致去化周期各区最长的佐证说明，高新区库存结构性风险突出。同时，结合本周高新区成交面积环比大幅下降51.9%的数据，高企库存与本周成交转弱形成负向循环，去化压力短期内难以缓解。

3. 六区商品住宅可售面积及去化周期对比表

1. 价格分层格局与环比表现

基于本周六区成交均价数据，市场呈现清晰的价格分层格局:历下区以23042元/㎡显著领先于其他五区，市中区17484元/㎡、高新区16608元/㎡次之，槐荫区15563元/㎡、历城区14391元/㎡、天桥区13604元/㎡依次递减，体现核心区与非核心区的价格断层。从环比分析看，历下区-4.29%、历城区-1.12%、市中区-0.6%三区价格环比小幅下调；槐荫区+2.54%、天桥区+8.15%、高新区+15.06%三区价格环比上涨。价格环比涨跌与各区当周成交结构（高价/低价项目占比变化）及低基数效应密切相关，而非趋势性反转。

2. 同比走势与年度趋势匹配

从同比分析看，历下区+5.57%、市中区+23.13%、槐荫区+18.59%、天桥区+12.62%四区同比上涨；历城区-4.52%、高新区-5.27%两区同比下跌。同比涨幅较高的区域主要受益于改善型、高品质项目成交占比提升带动结构性价格上行，而非普遍性房价上涨。引用2026上半年济南楼市报告中关于上半年六区成交均价16914元/㎡、同比降低1.53%的整体背景数据，本周价格走势符合“温和筑底”的年度趋势判断，整体价格指数波动处于合理区间。

济南六区商品住宅本周成交均价对比

上图表以折线图形式直观呈现了济南六区本周成交均价的递减趋势，历下区均价点位显著高于其他区域，天桥区处于折线最低端，区域价格梯度差异一目了然，反映出核心区位与配套资源对房产定价的支撑作用。 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径:商品住宅（新建商品住宅）；监测范围:济南历下区、历城区、市中区、槐荫区、天桥区、高新区六区。

1. 政策动态梳理与传导效应

本周（2026年7月6日-7月12日）暂无新增重大政策发布，市场处于前期政策效应持续消化、传导阶段。依据2026年上半年济南市房地产市场研究报告及济南楼市新政材料，济南现行政策执行“认房不认贷”，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，取消利率政策下限，住房套数按区（县）认定。政策梳理重点回顾4月20日“19条新政”及公积金新政核心内容:一人缴存最高贷款额度提高至90万元，两人及以上提高至130万元；叠加多子女、高层次人才、高品质住宅、现房购买等上浮条件后，一人缴存最高提高至170万元，两人及以上最高提高至240万元；同时新增支付物业费、取暖费、契税、维修资金等提取范围。

2. 市场热点与暑期冷静期特征

济南楼市自6月以来案场到访量回落、客户决策周期拉长，传统暑期“冷静期”特征已提前显现。这一宏观市场情绪与本周（第27周）六区多数区域成交面积环比大幅走弱的数据表现相互印证，表明购房者观望情绪有所加重，短期入市动能不足。结合2026上半年济南楼市报告中关于历下长岭山板块地块入市及市场关注度较高的内容，核心板块土地及新盘供应节奏是下半年市场的重要观察变量，优质项目的结构性供给或将成为提振局部市场热度的关键节点。

本报告基于公开数据及专业模型分析，仅供市场研究参考，不构成任何具体的投资建议或操作指引。市场情况可能快速变化，读者应结合最新信息独立判断。报告制作方对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失不承担责任。