2026年4月，徐州市商品住宅市场在多重利好因素的共同推动下，展现出复苏态势。这一轮回暖并非偶然，而是政策精准发力、土地市场活跃度提升以及市场需求集中释放等多维因素协同作用的结果。作为淮海经济区中心城市，徐州近年来持续优化城市功能布局、提升人口承载能力，并通过一系列住房支持政策激活市场活力。进入2026年第二季度，市场信心明显增强，尤其在3月二手房价格止跌回稳、新房成交量创新高之后，4月延续并强化了这一积极趋势。
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政策解读
1.1 住房公积金政策调整
2026年4月1日起，徐州市正式实施《关于扩大住房公积金使用政策的通知》，标志着住房保障体系向更灵活、更普惠的方向迈出关键一步。该政策从提取与贷款两大维度同步优化，旨在降低居民购房门槛、减轻居住成本压力，并特别加强对多子女家庭、高层次人才及代际互助需求的支持力度。
1.2 政策影响分析
住房公积金新政的落地实施，本质上是一次面向真实居住需求的精准滴灌。从短期效应看，政策显著降低了购房者的首付压力与月供负担，尤其对首次置业的刚需群体、计划置换更大住房的改善型家庭以及承担育儿成本的多子女家庭形成直接利好。以一套总价150万元的普通住宅为例，在新政下，若为三孩家庭且夫妻共同申请，最高可获得160万元贷款，几乎覆盖全部房款，极大提升了购买力。
长远而言，该政策不仅是应对当前市场阶段性调整的应急举措，更是构建“租购并举、多主体供给”住房制度的重要组成部分。通过打通提取与贷款的全链条服务，公积金制度从单一的购房金融工具转变为覆盖购房、装修、物业、租赁等全生命周期的居住支持体系，有助于稳定市场预期、促进住房消费良性循环。
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土地市场
2.1 2026春季土地推介会亮点
2026年4月10日下午，徐州市成功举办春季土地市场投资推介会，吸引了包括中海、新希望、华侨城、绿城、金地商置等在内的50余家国内知名房企及本地开发企业代表参会。本次推介会共推出65宗优质经营性地块，总面积达4133亩，其中拟出让地块44宗（2796亩），合作开发项目21宗（1337亩）。
2.2 土地市场数据
4月当月无新增住宅用地挂牌与成交记录，但一季度的整体表现已为市场回暖提供有力支撑。据公开数据显示，2026年一季度，徐州市新建商品住宅销售面积达166.7万㎡，位居江苏省第二；二手房成交面积同比增长25.2%，高居全省第一。
土地市场的潜在热度亦在项目端得到验证。4月10日开盘的万科檐屿溪，作为近两年徐州市区首个首开即售罄项目，充分说明优质地块所孕育的高品质项目仍具备强大市场号召力。这反过来也增强了开发商对徐州土地价值的信心，为后续土拍市场回暖埋下伏笔。
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商品住宅市场
3.1 商品住宅交易数据分析
2026年4月，徐州市区商品住宅市场呈现“结构性回暖、区域分化显著”的特征。据克而瑞数据显示市六区合计成交1371套，成交面积16.97万㎡，成交金额15.62亿元，成交均价为9204元/㎡。从供应端看，新增供应520套，供应面积7.08万㎡，供求比为0.4，表明市场处于明显的供不应求状态，需求释放强度远超供应节奏。
区域市场表现分析
铜山区强势领跑
以907套、10.81万㎡的成交规模，占全市总成交套数的66.2%、面积的63.7%，成为4月市场绝对主力。其成交均价为7797元/㎡，套均价93万元。
云龙区与鼓楼区稳居第二梯队
云龙区成交201套，均价高达12057元/㎡；鼓楼区成交162套，均价10745元/㎡。两区虽供应有限，但成交转化率极高。
泉山区量少价高
虽无新增供应，但仍实现40套成交，均价高达16605元/㎡，套均价257万元，为六区之首。
经开区、港务区表现低迷
经济开发区供求比高达1.71，显示供应过剩；港务区则无供应、仅15套成交，市场活跃度明显不足。
价格结构性上涨，非普涨行情。4月市区网签均价9204元/㎡，较3月略有降低。但需注意，4月13–19日周度均价曾达9879元/㎡，环比上涨14.54%，主因万科檐屿溪高占比贡献所致，属结构性上涨，并非整体价格中枢上移。
3.2 狭义存量分析
截至2026年4月，徐州市六区商品住宅库存面积合计为209.37万㎡，具体分布如下：
徐州市区内部库存结构高度分化。铜山区以81.25万㎡的库存高居首位，占总库存的38.8%，是绝对的库存重仓区。然而，其12个月去化周期仅为17.0个月，处于全市相对健康水平，表明该区域具备较强的市场承接能力。云龙区12个月库存去化周期仅9.2个月，为六区中最短，显示出极高的去化效率与市场热度。相比之下，鼓楼区、经济开发区和淮海国际港务区的去化压力显著更大：鼓楼区12个月去化周期达31.7个月，经济开发区为35.4个月，而淮海国际港务区更是高达37.6个月。尤其值得注意的是，淮海国际港务区的3个月去化周期竟长达61.4个月，反映出近期去化速度急剧放缓，市场信心不足。
04
市场展望
基于2026年4月的市场表现及政策环境，徐州市商品住宅市场有望延续回暖态势，并逐步迈向高质量发展阶段。以下三大驱动因素将构成未来市场发展的核心支撑：
1、政策红利将持续释放：住房公积金新政的实施效果将在二季度进一步显现，尤其对多子女家庭、人才群体及代际互助需求的覆盖，将不断激活潜在购房力。
2、土地供应结构持续优化：春季推介会推出的44宗优质地块将在未来数月陆续入市，特别是鼓楼、云龙、泉山三区的低密改善型地块，将有效填补高端市场供应缺口。
3、经济与人口基本面提供长期支撑：作为淮海经济区中心城市，徐州2026年一季度GDP增速、人口流入规模均保持稳健增长。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞徐州分析师孟萌，通过人机协作综合使用数据分析、报告功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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