杭州，2026年7月8日—享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2026年上半年的零售商业市场及写字楼市场进行多维度的解读，并对下半年的市场发展趋势进行展望和预测。
市场上半年坚持稳中求进，未来办公市场压力仍然持续
宏观情况看，杭州上半年坚持稳中求进工作总基调，聚焦高质量发展首要任务，因地制宜发展新质生产力，全市经济保持平稳运行。但同时也看到，当前国际环境更加错综复杂，有效需求仍显不足，经济持续回升向好的基础有待进一步巩固。1-5月，全市规模以上工业增加值1901亿元，同比增长6.1%，比1-4月加快0.1个百分点。分行业看，计算机通信和其他电子设备制造业、汽车制造业、通用设备制造业增加值分别增长14.3%、11.6%和10.1%。分产业看，数字经济核心产业制造业、高新技术制造业增加值分别增长14.6%和12.6%，快于规模以上工业增加值8.5和6.5个百分点。工业增速小幅回升，高新技术产业表现亮眼，显示杭州企业主体活力仍在，其空间需求以研发办公、产业园区为主，与标准写字楼形成差异化互补格局。
供应端持续放量，空置压力攀升。2026年上半年IFC汇西一座、安铂中心等项目交付入市，全市甲级办公总存量跃升至754.9万平方米，空置率同步攀升至24.8%，较25年同期上涨2个百分点。新增项目虽在硬件品质与区位能级上抬升了市场标杆，但对整体租金的拉动效应极为有限，低成交、高折让的恶性价格竞争循环仍在持续。新增供应积压下，租金动能匮乏，业主仍在积极调价，空置率上行趋势短期内难以逆转。杭州写字楼租金正处于"跌幅收窄但趋势未改"的磨底阶段。2026年上半年写字楼租金3.25元/平方米/天，较2025年同期下降4.7%，较2025年下半年下跌6%幅度有所收缩，显示市场正在寻找阶段性底部。
需求端大幅收窄，市场租赁成交活跃度较低，金融、专业服务等传统需求主力受业务量收缩与成本管控双重制约，租赁意愿减弱。科技类需求目前主要依靠政府产业政策带动，真实市场化成交面积有限，难以对市场去化提供有效支持。
展望下半年，杭州写字楼市场大概率延续新增供应持续放量、租赁需求恢复缓慢、租金在低位震荡的态势。供应端仍有约20万平方米新增项目计划入市，空置率预计将进一步攀升，租金下行压力尚未出清，但跌幅有望继续收窄。需求端短期内缺乏显著回暖催化剂，金融、专业服务等传统主力行业租赁需求预计仍将承压，科技类需求在政策托底下保持温和释放，但市场化动能不足，难以对冲整体需求缺口。整体而言，市场底部确认仍需时日，业主方需做好"以价换量"与"优化楼宇配套、提升运营服务"以面对市场挑战。
从政策端来看，《杭州市"十五五"规划》将"打造全球数字经济创新策源地"确立为核心战略，提出到2030年数字经济核心产业增加值占GDP比重超过35%，并明确以人工智能、数据要素、未来网络为三大主攻方向，配套建设"算力强市"和"数据要素配置枢纽"。这一系列政策计划积极引导科技、科技金融等高端产业向杭州集聚，有望为写字楼市场带来一定的增量需求，但政策红利向租赁市场的传导尚需时日，短期难以扭转供需格局。
戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示，杭州写字楼市场短期内仍将处于深度调整期，存量博弈与价格竞争是主旋律。即便"十五五"规划相关产业政策进入实质推进阶段，数字经济与人工智能产业的集聚效应转化为租赁需求的实质性增长，仍需经历企业培育、产能扩张、办公面积消化的完整周期，市场回暖难以一蹴而就。预计2026年全年乃至2027年上半年，市场仍将面临高空置、低租金的双重压力，市场参与者需做好中长期承压准备。
2026年商业市场政策效应持续释放，杭城商业引来消费迭代与供给扩容双重博弈
宏观数据来看，当前消费市场呈现总量企稳、结构分化的典型特征。据统计局数据，1-5月，全市社会消费品零售总额3795.2亿元，同比增长1.3%。依托庞大的消费存量基础，全市零售市场整体运行平稳，但商业各板块复苏节奏不均衡。粮油、日用刚需品等基础民生消费品类拉动效应趋于平缓，悦己消费成为拉动社零的新增长点。
体验型、品质型消费已成为本轮市场复苏的核心驱动力。1-5月，限额以上通讯器材类零售额167.4亿元，同比增长18.1%。限额以上化妆品类零售额165.8亿元，同比增长21.1%。两大细分赛道增长表现亮眼，成为拉动全市消费增量的核心支柱。居民消费理念与消费结构已发生迭代，基础性刚需消费的主导地位逐步弱化，悦己消费、情绪价值消费成为消费新主流。
上半年，杭州仅新增一个优质零售商业项目入市（恒隆广场），大部分项目延期开业。商业新开节奏放缓一方面是房企资金端承压，大型商业综合体投资体量巨大、回本周期长，开发商不愿盲目加快建设、招商节奏，选择放缓施工、暂缓开业来控制资金投入风险。另一方面杭州商业存量已趋于饱和，人均购物中心面积位居全国前列，商圈竞争日趋激烈，开发商招商压力和难度不断升级，为避免开业后出租率、租金承压，主动拉长筹备周期，保证开业后的经营质量。
杭州恒隆广场正式亮相，为杭州高端商业树立全新硬件标杆，拉高杭城商业综合体的设计、装修与场景打造标准。将进一步促进杭州高端商场空间升级与服务标准提升。但从品牌阵容来看，首期开业表现难以匹配市场期待，重奢矩阵完整度存在明显短板，让不少专程奔赴的消费者心生落差。大众此前对恒隆的固有印象是顶奢聚集场，此次恒隆放弃传统“重奢单一驱动”路线，以餐饮+潮流首店做引流主力，以多元年轻业态聚拢基础客流、分期渐进完善重奢阵容的布局思路，更贴合当下分层、理性的消费格局。
零售市场整体表现承压，全市优质零售物业平均租金降至6.23元/天/㎡，同比下降1.7%，跌幅有所收窄。核心商圈如武林、湖滨租金止跌，而萧山科技城、临平等新区域跌幅超2%。空置率方面，全市优质零售物业空置率升至9.87%，同比上升0.2个百分点，但市场分化显著，武林、湖滨等核心商圈凭借稳定文旅及城市客流、稀缺商业供给实现租金止跌、空置维持低位；而临平、萧山科技城、城东新城等新区及非核心板块人口导入不足、商业存量内卷严重，客流支撑薄弱，租金下跌幅度更多明显，空置率与核心商圈4%-5%形成鲜明对比，总体而言，当前杭州零售市场仍受消费复苏放缓、线上渠道持续分流等影响整体承压。
2026年下半年杭州商业供应可能迎来集中释放期，按之前公布预计将新增12座商业项目，总体量超过100万平方米，从增量数据看城市商业版图持续扩容，但深层供需矛盾持续凸显，存量商业饱和过剩、居民消费动能修复不及供给增速，双重压力将贯穿下半年市场全程。新增项目能否按期开业仍存不确定性，上半年多项目延期开业的行业风潮是否延续，将成为下半年杭州商业市场首要观察变量。
当前消费端呈现需求升级与理性审慎并行的结构性分化特征，居民消费决策底层逻辑已发生根本性重构：一方面，消费者愿意为沉浸式场景体验、差异化空间内容与成熟品牌价值支付品牌溢价，情绪价值与场景价值成为驱动溢价消费的核心支撑；另一方面，市场对商品定价、综合性价比敏感度持续走高，比价消费、平替选购、优惠囤货已成为常态化消费行为。
戴德梁行大中华区研究内容主管ShaunBrodie表示，杭州商业告别单纯规模扩张的粗放时代，正式进入存量博弈、精细运营的转型周期。新增供应放量将进一步加剧市场分层，缺乏清晰定位、价值模糊、性价比失衡的项目经营压力持续走高；唯有兼顾品质升级、极致性价比与情感价值，读懂当下分化的消费底层逻辑，方能穿越周期，实现客流、营收与用户口碑的长期稳定增长。
戴德梁行华东区总经理黎庆文表示杭州持续坐稳长三角“金南翼”核心地位，依托数字经济提质、科创产业赋能持续释放城市动能。全市超百万方商业体量集中入市，奥体、湖滨等核心板块持续承接首店经济与品牌总部落地。伴随城市更新、轨交完善与低碳基建持续推进，存量资产精细化运营与新兴消费场景深度融合，市场信心稳步修复。行业整体进入增量承压、存量博弈、品质制胜的新阶段，杭州持续向高能级现代化城市范例稳步进阶。
来源/戴德梁行杭州