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安云玖院

余杭改善型住宅联排

杭州余杭区销售均价榜第8名

约 39830 元/m²

好房点评得分 6.7 分

7.7 区域

6.8 项目

5.8 市场

4.1 口碑

点评资讯

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克而瑞好房评测安云玖院

6.7

楼盘评测得分

7.7

区域

6.8

项目

5.8

市场

4.1

口碑

亮点综述

评测时间：2026年06月30日

安云玖院是一款聚焦高净值客群精神归属与私密生活的隐奢低密院墅，其核心价值在于主城稀缺的1.01容积率、微型社区圈层纯粹性及优越的生态基底，适合追求静谧、专属生活方式且对通勤依赖度较低的改善型买家。然而，项目在开发商背书、物业服务质价比、交通便捷性及教育配套方面存在明显短板，叠加当前去化承压，反映出市场对其定价与价值兑现的审慎态度。若未来能强化服务落地与社区运营，并合理调整价格策略以匹配实际交付力，仍有潜力在细分客群中实现价值认同；但对于注重即时配套、品牌保障或子女教育的家庭，建议优先考虑兑现度更高的竞品。

区域价值 7.7

产业评价

9.21

地段评价

9.12

交通评价

5.20

教育评价

5.93

商业配套

8.04

医疗配套

6.98

生态评价

9.40

综合七大维度评估，安云玖院得分为7.85分（满分10分），在余杭区改善型项目中表现中上。项目依托良渚文化村稀缺生态资源与高能级产业背景，打造低密静谧的高端居住体验，商业配套层次丰富、医疗保障基本到位；但交通通达性不足、教育资源缺乏名校支撑、板块产业吸附力有限等问题制约其对核心改善客群的全面吸引力。

项目价值 6.8

社区规模

9.45

容积率

8.90

绿化率

4.52

得房率

7.86

精装评价

4.06

车位比

4.06

社区配套

8.41

安云玖院在项目综合测评中展现出鲜明的低密顶豪特质，凭借9.45分的社区规模、8.9分的超低容积率与8.41分的高规格私属配套，构建了稀缺性极强的隐奢产品基底。项目以36户极致小体量、1:2.5车位比及华为全屋智能系统，精准锚定高净值圈层对私密性、精神归属与生活品质的核心诉求，但在精装透明度与绿化营造上存在明显短板。

市场表现 5.8

价格合理性

6.91

销售情况

6.29

价值潜力

4.06

安云玖院作为良渚文化村板块稀缺的超低密改善项目，具备1.01容积率、36户微型社区及1:2.5高车位比等硬核产品力，但当前37110元/m²的定价显著高于市场公允价值（30346元/m²），导致近三次开盘去化率持续下滑至25%，综合表现承压。若能回归合理定价区间，有望凭借稀缺性与高配比实现差异化突围。

市场口碑 4.1

开发商口碑

4.06

项目口碑

4.06

物业口碑

4.06

安云玖院在项目口碑维度展现出一定的稀缺性价值，综合得分4.06分，整体表现偏弱。其依托良渚文化村低密资源与顶奢产品配置，在小众高端圈层中形成初步认可，但受限于开发商信息缺失、物业质价比失衡及市场接受度分化，尚未构建起稳固的大众口碑基础。

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