01
摘要——
供应缩量、成交企稳、均价微降、政策转折
2026年8月，合肥市区九区新建商品住宅市场呈现“供应缩量、成交企稳、均价微降、政策转折”四重特征。供应端显著收缩，全市仅供应6.06万㎡，环比大幅下降47.44%，同比下降43.15%；成交端保持平稳，成交面积为14.39万㎡，环比微增0.70%，同比下降11.88%；成交均价为21250元/㎡，环比下降2.67%，同比基本持平（-0.61%）。同时，8月28日全国性房地产新政密集落地，叠加合肥九区同日集中成交6宗涉宅用地（合计成交总价约22.62亿元，加权楼板价约8276元/㎡），共同构成本月市场的关键转折变量。
核心动态概述
政策端 8月28日全国五部委集中发布房地产新政组合拳（现房销售、预售资金监管、个人房贷最长40年、主办银行制、资本市场支持房企融资等）；合肥本地“好房子”导则试行过渡期结束，《合肥市推进“好房子”建设行动方案》持续深化落地。
土地端 8月28日九区集中成交6宗涉宅用地，结束6-7月连续空窗格局。合计成交建面约27.34万㎡，成交总价约22.62亿元，加权楼板价约8276元/㎡。央国企拿地金额占比约80.1%。
市场端 供应6.06万㎡（环比-47.4%），成交14.39万㎡（环比+0.7%），均价21250元/㎡（环比-2.7%）；包河区成交4.19万㎡领跑，经开区2.44万㎡、瑶海区2.42万㎡次之。库存降至201.54万㎡，去化周期11.6个月。
【研判】 8月合肥市场在“金九银十”前夕呈现出供应收缩、成交企稳、土地重启、政策转折四重信号叠加的复杂特征。全国性政策对销售制度与信贷管理的底层重构，将对合肥中长期房地产市场的开发模式、供应节奏及竞争格局产生深远影响，行业资金门槛提升与向“现房/准现房、好房子标准”演进的趋势已确立。
02
政策篇——
本地品质深化与全国制度重构共振
（一）合肥本地政策动态
7月底，《合肥市“好房子”技术导则》2个月的试行过渡期正式结束，8月起进入正式实施与深化落地阶段。8月7日至10日，合肥市住房保障和房产管理局联合自然资源和规划局、城乡建设局印发《合肥市推进“好房子”建设行动方案》。该方案明确了20项细则，提出到2030年高品质商品住房全面推广、新建保障房原则上全面建成“好房子”，并计划于2026年遴选5个以上在建项目按“好房子”要求进行提升。这标志着合肥“好房子”建设从“理念倡导”正式迈向“任务书+时间表”的系统性执行阶段。此外，市级普惠性购房补贴自5月14日到期后，8月仍处于政策真空状态。
（二）8月28日全国性房地产政策（“8.28政策”）解析
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门集中出台房地产新政，被称为“1998年房改以来最系统的一次基础制度调整”。
销售制度改革：住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，规定预售须主体结构封顶方可销售；购房资金全部存入主办银行监管账户，竣工验收合格后解除监管；新出让土地项目及已出让未取得规划许可证项目优先现房销售，已取得规划许可证项目鼓励现房销售，推行“交房即交证”，实施新老划断。
信贷管理改革：央行与金融监管总局联合印发意见，推行房地产开发贷款“主办银行制”；预售项目开发贷最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年；个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。
资本市场支持：证监会发布意见，从股权、并购、债券、资产证券化、不动产私募等维度支持房企合规融资，鼓励CMBS、不动产ABS、REITs发行。
公积金条例修订：国务院公布修改决定，提取情形从6类扩至9类，放开灵活就业人员自愿缴存，推进全国范围缴存记录互信互认。
对合肥市场的影响分析：短期来看，预售新规与现房销售导向将推高房企资金门槛，可能进一步放缓合肥新出让地块的开发节奏与供应上市速度；40年房贷期限延长有望边际改善购房者月供压力，对刚需及首置群体形成一定支撑。资本市场融资支持有利于央国企及经营稳健房企的拿地与开发能力，这与8月28日合肥土拍中华润、建发、中海等央国企主导拿地的结构形成呼应。
【研判】 综合本地“好房子”深化与全国性系统性新政的双重叠加，未来合肥新出让地块及新建项目将加速向“现房/准现房、好房子标准、央国企主导”方向演进。政策底层逻辑已从“稳交易规模”彻底转向“稳交付质量与资金安全”，房企过往的高杠杆快周转模式难以为继。
03
土地篇——
空窗打破与央国企主导格局巩固
（一）九区月度土地供求走势
8月土地市场结束6-7月连续空窗，供求同步放量且供求平衡。下表展示2025年4月至2026年8月合肥九区涉宅土地月度供求及楼板价走势。
（二）8月28日集中成交6宗地块明细
8月28日，合肥九区集中成交6宗涉宅用地，合计建筑面积约27.34万㎡，成交总价合计约22.62亿元。
（三）拿地主体结构与溢价特征分析
6宗地块中3宗溢价成交（JK202601、JK202602、YH202610），溢价率区间12.06%-43.93%，合计成交总价约18.12亿元，占比约80.1%；3宗底价成交，合计约4.51亿元，占比约19.9%。从拿地主体看，华润、建发房产、中海三家央国企合计拿地金额约18.12亿元，集中于溢价成交地块，反映央国企对核心地块的争夺积极性。
据克而瑞数据，8月央国企占据8成成交金额，地方城投平台及区域性民企以底价方式获取非核心地块。与7月“国企/城投联合体底价托底、民企缺席”的格局相比，8月民企重新出现但体量极小，市场主导力量仍是央国企。
【研判】 8月土地市场结束连续两月空窗、单月集中放量成交，或与“金九银十”前置补库存需求及8.28全国新政落地前房企抢跑窗口期有关。央国企占据8成成交金额的结构进一步印证行业资金门槛提升背景下投资主体集中化趋势，后续在“好房子”适配及现房销售导向下，核心地块的争夺仍将以央国企为主导。
04
市场篇——
供应缩量与成交托底并存
（一）全市近13个月量价走势
据克而瑞（CRIC）数据，2025年8月至2026年8月合肥九区新建商品住宅量价走势如下表所示。
据克而瑞数据，合肥新房供应在4月达到32.96万㎡的高点后逐月回落，8月降至6.06万㎡；成交面积在4月冲高后持续中低位盘整，均价则在2.1-2.2万元/㎡区间窄幅波动。
（二）8月量价特征与成因分析
8月供应6.06万㎡，环比下降47.44%，同比下降43.15%，为近13个月次低水平；成交14.39万㎡，环比微增0.70%，同比下降11.88%；成交均价21250元/㎡，环比下降2.67%，同比基本持平（-0.61%）。
供应大幅收缩主因新盘入市节奏放缓、房企在7月土地空窗后可推货源不足，叠加8.28全国新政发布在即，部分房企延后开盘。成交面积环比基本持平体现市场在低供应下依靠存量货源维持去化，“以价换量”特征延续，均价环比小幅回落或与成交结构中刚需盘、低总价盘占比提升有关。
【研判】 8月合肥新房市场呈现“供应缩量、成交托底、价格窄幅走低”的结构性特征。在土地端集中放量与政策端系统性新政的共同作用下，9月供应端有望迎来阶段性修复，“金九银十”传统旺季及新政落地效应将成为观察市场能否延续企稳的关键窗口。
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区域量价对比——包河领跑与均价梯队分化
据克而瑞数据，包河区以4.19万㎡领跑全市（占九区成交总量29.1%），经开区2.44万㎡、瑶海区2.42万㎡分列二三位。庐阳、新站、经开、政务四区本月供应为零，成交主要依赖存量库存消化。均价梯队分化格局延续，政务区31742元/㎡居首，滨湖区27336元/㎡次之，新站区12380元/㎡垫底。
【研判】 8月区域格局呈现“包河总量领跑、经开瑶海放量、政务滨湖高端均价坚挺、庐阳新站经开政务零供应下的存量去化”分化特征。改善高地价格支撑仍在，但零供应区域后续若不及时补库存，或将面临阶段性无货可售的风险。
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库存分析——整体去化加速与局部承压并存
（一）各区库存面积与去化周期对比表（按库存面积降序）
8月末全市库存合计约201.54万㎡，去化周期11.6个月。承压区域方面，蜀山区去化周期24.5个月为全市最高，庐阳区21.1个月、滨湖区18.4个月次之；健康区域方面，政务区2.4个月、经开区5.5个月处于合理偏快区间，政务区因库存基数极低呈结构性稀缺特征。
（二）全市区近一年库存走势
据克而瑞数据，全市库存自2025年9月的231.53万㎡高点以来总体呈波动去化态势，8月末降至201.54万㎡，为近一年低位，去化周期11.6个月，处于近一年中等偏健康水平。
【研判】 全市去化周期环比收窄，反映8月成交企稳对存量库存形成一定消化效应，但蜀山、庐阳、滨湖三区库存压力依然突出（去化周期均超18个月），需重点关注这些区域后续以价换量的持续性；政务、经开、新站等区域库存健康甚至偏紧，若供应不及时补充，或制约后续成交规模。
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排行榜——央国企与城市更新平台持续霸榜
（一）8月单月项目成交金额TOP10榜
（二）前三热销项目点评
意禾泓庐（瑶海区）：本月单盘销冠，以82套的成交套数与19316元/㎡的相对亲民均价，量额兼具，是瑶海区本月成交面积达2.42万㎡、跻身全市第三的核心贡献项目。
绿城中科星瀚府（蜀山区）：延续7月销冠地位，8月成交套数虽环比回落，但仍稳居全市第二，均价26616元/㎡较7月26190元/㎡进一步上行，反映蜀山城市更新平台产品的持续去化动能。
中海观庐府（包河区）：延续7月第二名地位，8月成交套数、金额均环比提升，央国企品牌与包河老城核心区位优势持续兑现。
（三）热销共性简析
央国企与城市更新/城投平台占优：TOP10中城投揽萃（合肥城建投资控股）、中海观庐府/中海时光之境（中海系）、招商百川序（招商蛇口）、华润嘉宸（华润置地）等央国企或城投系项目占据多数席位。
经开、包河两区表现突出：经开区占据TOP10中3席，包河区占据3席，二区合计贡献TOP10金额中较大比例。
高单价盘吸金能力强：金茂璞逸云湖以37108元/㎡的全市最高单价、绿城中科星瀚府以26616元/㎡的高单价均贡献可观金额。
量额分化延续：城投揽萃以72套的高套数但均价仅17069元/㎡，与意禾泓庐共同体现“以价换量”策略下的走量特征。
【研判】 8月项目成交金额榜呈现央国企/城市更新平台主导、经开包河两区集中、高低价位项目并行放量的格局。在供应总量收缩的背景下，市场动能进一步向具备产品力、品牌力及区位优势的标杆项目集中。
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总结与展望
（一）三端信号综述
核心动态概述
政策端 8月28日全国五部委集中出台房地产新政组合拳（现房销售、预售资金监管、个人房贷最长40年、主办银行制等），系统性重构房地产基础制度；本地“好房子”导则试行过渡期结束，《合肥市推进“好房子”建设行动方案》持续深化落地。
土地端 8月28日九区集中成交6宗涉宅用地，结束6-7月连续空窗，合计成交建面约27.34万㎡、成交总价约22.62亿元，加权楼板价约8276元/㎡；央国企（华润、建发、中海）合计拿地金额占比约80.1%，主导优质溢价地块。
市场端 8月供应6.06万㎡（环比-47.4%，同比-43.2%），成交14.39万㎡（环比+0.7%，同比-11.9%），均价21250元/㎡（环比-2.7%，同比-0.6%）；包河区4.19万㎡领跑；全市库存201.54万㎡、去化周期11.6个月，环比双降。
（二）下月（9月）市场研判
前瞻研判与策略建议
量价层面 8月28日土地集中成交后，预计9月新盘入市节奏边际改善，叠加“金九银十”传统旺季效应，供应端有望环比回升；成交或延续温和企稳态势，均价预计在2.1-2.2万元/㎡区间维持窄幅波动，改善高地（政务、滨湖、高新）价格支撑仍在。
库存层面 蜀山（24.5月）、庐阳（21.1月）、滨湖（18.4月）三区去化压力仍需重点关注；政务（2.4月）、经开（5.5月）、新站（7.4月）去化健康，若供应持续为零，需警惕后续结构性缺货。
政策层面 需持续跟踪8.28全国新政在合肥的落地细则出台节奏，以及9月20日起施行的住房公积金管理条例修订对本地公积金提取、贷款政策的具体调整。
拿地与营销建议 投资端建议关注8月28日成交地块后续开发节奏，及“好房子”标准适配产品的落地情况；关注庐阳、新站、经开、政务四区零供应后的补库存窗口。营销端建议强化现房/准现房交付确定性叙事，以及城市更新、央国企品牌背书等差异化卖点，把握“金九银十”入市窗口。
【研判】 综合8月市场表现与政策基本面，合肥房地产市场正处于新旧模式交替的临界点。短期内在“金九银十”带动下，供需两端有望迎来阶段性修复与企稳；但中长期来看，随着8.28新政全面落地，行业将加速向品质驱动、资金合规、央国企主导的新格局演进。机构投资者应顺应政策导向，聚焦核心城市优质资产与稳健型国央企标的，规避高杠杆与高库存区域风险。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（合肥）研究中心】分析师张婷撰写，【克而瑞（合肥）研究中心】深耕合肥房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。