本报告聚焦合肥经开区明珠广场板块的品质改善型住宅——皖投安澜府，以客观、专业的第三方视角，从区域价值、产品力、市场表现、竞品格局、开发商与口碑等维度展开定性与定量分析。报告结合项目基础数据以及克而瑞市场成交、库存数据，力求为购房者和行业读者提供一份中立、专业的选房参考。皖投安澜府位于繁华大道与佛掌路交口，是安徽省属国企皖投置业深耕经开区的重要作品，其"六恒科技系统"、约3000㎡下沉式会所与高车位比等配置，构成了其在板块内的产品特征。以下将逐项展开分析。
01
项目概览
皖投安澜府地处合肥市经开区明珠广场板块，属市区核心改善居住带。项目基本信息如下表所示：
产品规划：皖投安澜府规划15栋14-17层的小高层，共计648套房源，户型面积涵盖约153/179/228㎡，主打改善型大平层四房产品，整体属于典型的低密度高品质住区。项目三大产品特色鲜明：一是引入"六恒科技系统"（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智）；二是打造约3000㎡下沉式会所（含恒温泳池、私宴厅）；三是1:1.82的车位比。
02
区域价值分析
明珠广场板块依托国家级经开区成熟产业基底，是合肥市区核心改善居住带的价值高地。以下从各维度进行客观描述。
区位：项目落址经开区明珠广场核心板块，处于政务区向西、经开区向北、滨湖新区向东的三区交汇门户，天然承载城市核心资源的外溢与交汇，属市区核心改善居住带，区位能级突出。
医疗配套：项目3公里内覆盖安医大二附院、省立医院南区、省妇幼保健院、合肥市口腔医院西区等多家三甲医疗资源，诊疗体系完善、医疗设备先进，构建起15分钟医疗圈，日常健康咨询、慢病管理、常规体检及突发就诊需求均可就近响应。医疗资源密度是本项目在板块内不可替代的核心优势。
商业配套：项目一路之隔即为安徽首家山姆会员超市（已开业），周边正大广场、万象城、明珠广场欧风街、银泰城等商业集群成熟运营。其中明珠广场欧风街已于2023年入选国家级夜间文化和旅游消费集聚区，与明珠广场共同形成"一街双广场"的夜生活格局，商业氛围浓厚、业态完整。
交通配套：项目紧邻繁华大道、金寨路高架两条城市主干道，路网通达。轨道交通方面，地铁7号线一期设天都路站/佛掌路站，项目距站点约200-600米，目前已通车，通车后可与1/3/5号线换乘，通达合肥南站、滨湖新区、政务区、老城区等区域，立体交通网络逐步兑现。
教育配套：合肥一六八玫瑰园东校繁华校区已于2025年7月正式启用，办学规模达66个教学班，可容纳3000余名学生，优质教育资源率先落地。此外，项目北侧规划36班九年一贯制学校及代建幼儿园，未来教育配套将进一步完善。
生态环境：项目临近南艳湖、翡翠湖两大城市公园，坐拥"双湖生态绿心"，生态资源丰沛，居住环境宜人。
03
产品力分析
皖投安澜府在明珠广场改善住宅中产品力表现较为突出，能够较好匹配改善客群对高品质社区的居住诉求。
社区规模与规划：项目为低密小高层社区，以2梯2户为主，容积率2.2、绿化率40%。园林营造遵循"以画入园、因画成景"的东方造园哲学，构建"两轴八景、四进礼序"的空间叙事体系，主大门以6.6米挑高、88米超宽尺度彰显归家礼序，社区尺度舒适、景观层次丰富。
六恒科技系统：项目引入北京金茂人居环境科技有限公司提供的科技人居整体解决方案，打造涵盖恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智六大维度的"六恒科技系统"，这是该系统首次在合肥大规模落地。具体而言，地源热泵与毛细管网辐射系统协同工作，实现夏季室温约24-26℃、冬季约20-22℃；智能湿度控制系统有效应对合肥梅雨季，冬季湿度不低于30%、夏季不高于70%；24小时全置换新风系统配备四重过滤，高效隔绝PM2.5等污染物；建筑隔音构造与系统静音设计将背景噪音控制在舒适范围。该系统将居住舒适度提升至较高水准。
社区配套：项目配置约3000㎡下沉式会所，创新性融入绿意景观之中，内设恒温室内泳池与景观露天泳池双水系空间，搭配专业级健身中心、私宴厅、五大主题架空层（青年运动舱、全龄互动乐园、邻里共享书房、少儿童趣天地、长者康养驿站）等全龄化设施，构建覆盖全生命周期的健康生活支持系统。
户型产品：项目专注纯粹改善客群需求，仅打造153/179/228㎡三类旗舰户型，全部采用LDK一体化布局、大面宽、独立玄关收纳系统及主卧套房设计。据公开资料，项目户型空间方正、动线合理，实际使用率较高，采用三玻两腔窗强化隔音，兼顾美观与实用性，适配三口之家、多代同居及终极改善家庭的多元需求。
精装交付：项目全系采用精装交付，甄选德国威能、日本松下、德国博世等国际一线品牌建材与智能家电，并搭载六恒科技系统与华为智慧中控屏，交付即可拎包入住，交付标准较高。
外立面：项目建筑立面采用大面积玻璃幕墙与干挂石材一体化到顶工艺，材质肌理经精密推敲，兼具现代美学张力与建筑耐久性，高端质感突出。
04
市场表现分析
1. 项目自身成交
皖投安澜府在2025年8月至2026年7月期间呈现出较为活跃的成交表现（统计口径含普通住宅、别墅）。
从上图可见，项目成交呈现明显的脉冲式放量特征：2025年9月成交38套形成首个高峰，2026年4-5月再度显著放量（4月46套、5月57套），是项目去化的主力时段。成交均价整体在26767—28855元/㎡区间波动，价格走势平稳。据克而瑞数据，项目累计成交180套，累计成交金额约78779.5765万元（约7.88亿元）。稳健的价格走势印证了项目在改善市场中的价格合理性与市场认可度。（数据来源：克而瑞）
2. 板块整体成交
明珠广场板块（统计口径为商品住宅）2025年1月至2026年6月累计成交605套，累计成交均价23445元/㎡，累计成交金额约184428.6425万元。板块成交在2026年4-5月显著放量，其中4月成交115套、5月成交100套，市场活跃度明显提升。值得关注的是，皖投安澜府成交均价（26767—28855元/㎡区间）明显高于板块整体累计均价23445元/㎡，充分体现其高端改善定位。
3. 库存去化
据克而瑞数据分析，明珠广场板块（统计口径为普通住宅、别墅）2026年6月库存套数258套、库存面积3.8693万㎡，12个月去化周期为9.5个月，库存整体处于合理去化区间。
从上图可见，板块库存从2026年3月的439套逐月回落至6月的258套，去化周期由30.3个月大幅缩短至9.5个月，反映近期去化明显提速，板块整体供求关系持续改善。（数据来源：克而瑞）
开发商：皖投置业为安徽省属国企，深耕合肥地产领域多年，在经开区已连续落子五座作品，见证并参与了区域从产业高地向宜居高地的蜕变。其背后的国资信用与雄厚资金实力，决定了企业坚守稳健开发理念，全流程执行严苛品控标准，为项目交付与工程品质提供了有力保障，本土购房者认可度较高。
物业：项目依托皖投国企物业服务体系，践行高端服务标准，提供24小时即时响应、高标准精细化服务及全生命周期专属陪伴等全方位保障。从日常保洁、园林养护、设备检修到社区文化活动组织，服务覆盖全场景；同时结合科技社区属性，物业团队定期开展邻里沙龙、康养讲座等活动，构建有温度、有格调的社区氛围，服务标准与改善楼盘定位相匹配。
市场反馈：项目首开即售80余套，成为经开区高端市场热销项目。结合克而瑞成交数据来看，项目累计成交180套、成交均价平稳且高于板块整体均价，进一步佐证了其在改善市场中的认可度与市场表现。
05
测评总结与购房建议
综合来看，皖投安澜府是经开区明珠广场板块具备较强竞争力的改善型住宅，四大核心优势突出：
顶配医疗配套：3公里内覆盖安医大二附院、省立医院南区、省妇幼保健院、合肥市口腔医院西区等多家三甲医疗资源，构建15分钟医疗圈，医疗资源密度是板块内的突出优势。
成熟现成商业：山姆会员超市一路之隔（已开业），明珠广场（含国家级夜间文旅消费集聚区欧风街）、正大广场、万象城等商业集群完整兑现，生活便利度较高。
国企精工社区+六恒科技：省属国企皖投打造，中建八局承建，配置合肥首个大规模落地的六恒科技系统、约3000㎡下沉式会所、室内外双泳池、1:1.82高车位比等全维高配设施，居住体验较佳。
稳健的市场表现：克而瑞数据显示，项目成交均价平稳且高于板块整体均价，板块整体去化明显提速，市场表现稳健。
适宜客群建议：追求主城成熟配套、看重医疗资源、偏爱国企品质社区的改善家庭，皖投安澜府值得重点实地考察，建议购房者结合自身预算与用途，实地体验社区、户型与配套后综合判断。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞合肥分析师张婷，通过人机协作综合使用决策专家的AI行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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