在政策引导与市场需求的双轮驱动下，住房租赁行业正在从粗放扩张转向精细化运营发展。在此进程中，国企系企业凭借资源与信用优势，市场份额持续提升，逐步成为行业的主导力量，其角色定位亦从传统的不动产持有者与建设者，向专业化运营服务输出方延伸。如何提升存量资产运营效率、盘活既有房源，成为行业关注焦点。在此背景下，一批已积累运营能力的地方国企开始探索对外输出运营管理服务，探索"轻资产输出"这一新路径。
地方国企市场份额持续提升
角色从“建设者”向“运营服务方”延伸
据克而瑞住房租赁研究中心数据显示，截至2026年上半年，中国住房租赁企业开业规模TOP30达141.3万套，同比提升10.9%，环比提升3.7%。在这一稳健增长的格局中，国企系企业的市场份额尤为亮眼——国企系在TOP30中的市场份额占比22.7%保持稳定，同比大幅提升7.3个百分点，成为行业规模增长核心动力，头部格局正加速向国企主导方向演进。
数据来源：企业申报数据，克而瑞住房租赁研究中心整理，开业规模仅统计集中式公寓，且不含公租房。
开业规模TOP30中地方国企占据11席，郑州城发安居以7.63万间的开业规模领跑全国地方国企；合肥安居集团开业3.90万间；上海城方开业3.40万间。郑州城发安居、合肥安居、光谷安居集团·之寓、上海城投宽庭等开业规模年增长明显，直接带动TOP30榜单整体增长。此外，多地一批具备交通、空港、城投、产业等鲜明行业特色和地方属性的国企跨界入局，推出自有租赁品牌，如深圳机场“安翼嘉寓”、北京化工集团“光合寓”、福州地铁“地铁·美寓”等，地方国企品牌化入局趋势持续。
从地方国企商业模式选择来看，不同企业在轻重资产布局上有所不同，以安居瑾家、筑巢公寓、合肥高新租赁·云果等为代表的部分地方国企，已开业规模中轻资产占比已超50%；而湘江悦家、新黄浦·筑梦城等则以重资产运营为核心同时积极探索轻资产输出。
数据来源：企业申报数据，克而瑞住房租赁研究中心整理。
截止2026年6月，核心15城供应规模超205万套，随着大量租赁住房进入运营阶段，如何实现资产有效管理与价值提升，成为行业现实课题。在此背景下，越来越多的具备运营经验的地方国企开始从以建设为主，逐步向运营服务方向延伸，探索对外输出运营管理能力。
国企“轻资产输出”
典型案例验证路径可行
国企以轻资产方式输出品牌和运营管理能力，依托自身品牌、运营体系、产品标准及供应链能力，为资产持有方提供项目定位、改造/建设管理、运营维护、客户服务及退出路径设计等全周期或分阶段服务。
该模式优势在于：国企无需承担前期重资产投入风险，却能通过运营管理实现品牌扩张；而资产持有企业，如如民营企业、缺乏运营能力的地方平台公司，则可借助成熟国企品牌背书和运营规范提升项目品质与出租率，实现双赢。
典型案例：
辰寓
辰寓运用“轻、中、重”多元化模式拓展房源，已累计盘活各类资产47万平方米，推动约24亿元国有资产价值重塑。辰寓通过全周期托管轻资产合作模式代为运营管理房源，目前其代运营项目资源合作方多是为重庆市地产集团体系内的单位，含江北城建、盛景实业、智谷公司提供资产，辰寓负责改造与运营。通过输出品牌、智慧运营系统和专业运营团队，提供全流程的运营解决方案，帮助合作方盘活资产、提升租金收益。这种模式下，辰寓无需承担资产持有成本，仅通过收取管理费和收益分成实现盈利。实践案例如重庆龙盛xin智寓，由辰寓提供全方位运营服务，项目自入市以来，凭借精准的市场定位与高效的运营执行力，提前5个月超越预定目标，验证了辰寓在轻资产运营领域的专业实力。
图：辰寓轻资产模式案例
新黄浦·筑梦城
新黄浦·筑梦城的轻资产运营能力开启对外输出，其产品能力、标准化服务体系及资产赋能能力，开始对外复制落地。2025年年末、2026年初，云吉居·筑梦城、新黄浦·筑梦城徐汇华理店等轻资产管理项目相继开业，在云吉居·筑梦城，新黄浦·筑梦城全面导入标准化服务体系与数字化管理平台，并配备高标准社区运营官团队。
图：新黄浦·筑梦城轻资产模式案例
天津泰达商管
天津泰达商管通过“品牌输出+管理赋能”的轻资产模式，持续推动从“重资产持有”到“运营价值创造”的战略转型，进一步巩固其在城市综合服务赛道中的差异化竞争优势。天津泰达商管运营管理有限公司与天津泰达万嘉建设发展有限公司签署公寓项目运营服务协议，全面承接“爱米斯社区公寓、天江公寓、天泽公寓”三大项目的运营管理服务。项目总运营面积超13万平方米，可提供逾2000套品质房源。
图：泰达商管轻资产模式案例
中建·彩寓
中建·彩寓中标贵阳云岩产业园二期7号楼和三期20号楼宿舍运营服务商项目，为品牌首个轻资产运营项目。项目总建筑面积1.6万㎡，共计406套房源。采用委托运营模式，合作方提供物业资产，中建·彩寓输出全链条运营管理服务，涵盖招商租赁、客户服务、品质运维、社区运营、品牌标准化管理等核心环节。
图：中建·彩寓轻资产模式案例
福州新投海瑜公寓
5月15日，福州新投海瑜公寓管理有限公司首个市场化轻资产合作项目——铭林·新投海瑜菁英社区（城门地铁站店）正式开业。项目由福州铭林钢塔钢构制造有限公司开发建设，海瑜公司负责运营管理。
图：福州新投海瑜公寓轻资产模式案例
福州U厝公寓
福州市自来水有限公司与福州安住发展有限公司围绕台江CBD核心地段的U厝公寓金融街店项目展开合作。福州市自来水有限公司提供项目优质资产；福州安住发展旗下U厝公寓负责专业化运营，为福州新市民、青年人才打造高品质租住空间，共300余套房源。
图：福州U厝公寓轻资产模式案例
三重驱动力推动
地方国企拓展"轻资产"赛道
国企轻资产输出的动力既来自自身降杠杆、提质增效的内生需求，也来自市场存量资产运营缺口扩大的外部拉力，以及行业专业化分工深化的结构性推力，三者共同构成转型的必然逻辑。
1、国企自身转型需求
重资产投入大、周期长，而轻资产可实现风险分散与资金效率提升。一批国企系品牌已积累可验证的运营能力：如辰寓多个项目超前达成出租率目标，超前完成爬坡期；中建·彩寓已开业的项目均达到满租状态。能力沉淀为对外输出提供了背书，轻资产输出契合国企降杠杆、提质增效的改革方向。
2、资金与风险压力
前期资金投入量大、回收周期长是行业公认难题。市场数据显示，2026年Q2核心城市集中式公寓平均租金73.6元/㎡/月、同比下降1.9%。租金承压，经营压力考验下，轻资产模式可缓解资金压力、分散风险，使企业将更多资源投入运营和管理提升。
3、市场专业化分工
行业已从"规模竞赛"迈入"专业比拼"新阶段。当大量存量资产沉淀在国企与金融机构手中，真正稀缺的是能把资产运营出价值的专业能力，具备成熟能力的国企顺势加入轻资产输出行列。
小结
综观行业变化，国企正由"建设者"向"资产管理人/运营商"演进，轻资产输出成为其角色重塑的重要路径，并与国企自营的重资产项目形成"轻重并举"的格局。展望未来，仍需客观看到挑战：轻资产输出对企业前期产品设计、改造装修与后期运营的一体化服务能力要求更高，国企在市场灵活性、激励机制、决策流程等方面仍需补课。同时，近几年仍是保租房供应高峰、租金整体承压，竞争聚焦"存量争客"，产品力与运营效率将成为决定项目成败的核心。总体而言，从"建设者"到"运营商"的国企角色转变仍处于起步阶段，其后续发展值得持续观察。
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