**核心判断：2026年上半年哈尔滨二手房市场整体处于"筑底企稳、量稳价微降、结构分化"阶段。**在全国百城二手住宅价格累计下跌2.9%的背景下（数据来源：哈尔滨市房地产经纪行业协会、腾讯新闻转引，截至2026年6月30日），哈尔滨呈现出"量在降、价没崩"的差异化特征，主城区刚需与改善型房源成交集中，撑起市场成交底盘。
三条关键数据支撑（房协成交口径）：
上半年全市存量房成交47340套，成交面积393.1万平方米，成交金额196.25亿元；
5月、6月两个月成交量连续企稳回升，同比去年分别增长4.76%和7.47%；
全国百城二手住宅价格上半年累计下跌2.9%，哈尔滨走出"量在降、价没崩"的差异化曲线，跑赢全国整体表现。
大盛地产营销总监郝景坤表示："哈尔滨的二手房成交已连续3年呈增长趋势，目前来看，上半年要好于下半年。"其观察到，公司月均成交二手房约500套，最高的6月份成交接近700套（来源：大盛地产郝景坤，中房报采访）。
本月最重要的3条结构性变化信号：
信号一（区域分化）： 城六区合计成交37901套，占全市80%；松北区上半年成交5682套，同比上涨70.59%，成为全市唯一成交量大幅走高的板块。
信号二（客群变化）： 投资客回流明显，中指研究院数据显示截至2026年4月哈尔滨二手房年租金回报率达3.45%，成为全国50个重点城市中唯一长期处于3%-5%国际合理投资区间的省会城市。
信号三（价量背离）： 6月成交房源平均挂牌周期缩短至42天，较去年同期减少8天，市场正过滤出真正匹配需求的房产。
目录提纲：一、市场热点摘要；二、政策环境与市场背景；三、成交核心指标分析；四、多维成交结构分析；五、重点板块深度分析（群力/哈西/香坊）；六、挂牌与供需分析；七、结构性机遇与投资价值重估；八、多情景后市展望；九、市场总结。
政策名称
发布机构
发布/施行时间
核心条款
目标群体
对二手房市场影响研判
增值税新政
财政部/税务总局
2026年1月1日施行
个人出售购买不足2年住房增值税征收率由5%降至3%；满2年免征
卖方/置换群体
降低卖方交易成本，利好置换链条打通
换购住房个税退税延续
财政部/税务总局/住建部
2026年1月1日-2027年12月31日
出售自有住房后1年内重新购房，对已缴个税予以退税
换购改善群体
中期降低置换成本，激活"卖旧买新"
契税政策
财政部
现行执行
≤140㎡首套二套均1%；>140㎡首套1.5%、二套2%；三套3%
全体购房者
小户型刚需税负轻，托底刚需成交
房贷利率
商业银行
2026年初口径
商贷首套3.05%（初口径3.075%），公积金首套2.6%
首套购房者
降低月供压力，支撑刚需入市
哈尔滨公积金新政
哈尔滨市
2024年11月延续
缴存条件由12个月缩短至6个月；可贷倍数由20倍提至25倍；多子女家庭上浮30%；单职工最高由50万提至60万、双职工由70万提至80万；商转公放宽
公积金缴存职工
提升购买力，中期利好改善置换
哈尔滨购房补贴
哈尔滨市
2026年调整
三延续（生育、人才、农村补贴），三取消（外地、换购、退役补贴）；生育二孩1.5万、三孩2万
多孩家庭/人才/农民
补贴收窄对二手房直接影响有限
商贷首付统一
哈尔滨市
现行执行
不再区分首套二套，最低15%
全体购房者
降低入市门槛，利好刚需
二手房市场规范
哈尔滨市
2026年6月/7月15日起
网签备案系统升级（售前装修房源必填透明化）；三个月市场秩序整治专项行动
经纪/租赁/估价机构
短期规范交易秩序，提升信息对称度
公积金条例修订征求意见稿
住建部
2026年6月5日
新增装修和物业费提取，扩大灵活就业人员覆盖
灵活就业人员
中长期扩大缴存覆盖面，利好潜在需求
（数据来源：新华网、本地宝、财新网、佰策地产文库等公开政策文件整理，统计截止2026年7月）
研究判断：短期（1个月内），增值税征收率由5%降至3%对置换链条的疏通效应最为直接，卖方交易成本降低有助于二手房挂牌向成交转化；商贷首付统一为15%、房贷利率下调，则对低总价刚需入市形成即时支撑。中期（3-6个月），公积金新政（可贷倍数提至25倍、单双职工额度上限提升）与个税退税延续将逐步渗透至置换端，激活"卖旧买新"需求，但补贴"三取消"中外地补贴、换购补贴的退出，可能对部分边际改善需求产生轻微抑制。
据CRIC数据，哈尔滨新房2026年1-6月累计成交5828套，成交面积64.42万平方米，成交均价12764元/㎡（数据来源：克而瑞，含普通住宅、别墅等多物业类型，截至2026年6月30日）。同期二手房成交47340套（房协成交口径）。二手房成交套数远超新房，市场存量化特征鲜明。
据网签备案系统数据，2025年全年二手房占市场份额78%（新房22%），比2024年高9个百分点；成交面积是新房的3.5倍，成交套数是新房的4.5倍；而2019年二手房成交占比仅45%（来源：文档库，网签备案系统）。
解读：二手房成交套数（47340套，房协口径）显著高于新房（5828套，CRIC口径），呼应2025年"二手房占市场份额78%"的结构。（数据来源：CRIC、哈尔滨市房地产经纪行业协会，截至2026年6月30日）
研究判断：哈尔滨已进入存量主导时代。新房呈"改善主导"、二手房呈"刚需主导"，形成需求分层互补——二手房"低总价+近配套"适配刚需，改善客群倾向"买新不买旧"。当前置换链条在增值税、个税退税等政策疏通下有望进一步畅通，但整体仍处于信心缓慢修复阶段。
2026年上半年，全市存量房成交47340套，成交面积393.1万平方米，成交金额196.25亿元（数据来源：哈尔滨市房地产经纪行业协会，截至2026年6月30日）。5月、6月成交量连续企稳回升，同比去年分别增长4.76%和7.47%。
根据CREIS中指二手房版数据：
2026年1月：成交3570套（同比-1.8%），成交面积32.6万㎡（同比-4.8%），挂牌均价8832元/㎡（同比-7.5%）；
2026年2月：成交3299套（同比-19.7%），成交面积30.63万㎡（同比-21.3%），挂牌均价8938元/㎡（同比-5.7%）；
1-2月累计成交6869套（同比-11.3%），累计成交面积63.2万㎡（同比-13.6%）。
（数据来源：CREIS中指二手房版，统计截至2026年2月）
解读：1-2月成交套数由3570套回落至3299套，挂牌均价则由8832元/㎡微升至8938元/㎡，呈现"量缩价稳"特征。（数据来源：CREIS中指二手房版，截至2026年2月，注：成交套数为挂牌口径，与房协成交口径存在差异）
据房协报告，2026年6月成交房源平均挂牌周期缩短至42天，较去年同期减少8天（数据来源：哈尔滨市房地产经纪行业协会），表明市场正过滤出真正匹配需求的房产，购房决策效率提升。
研究判断：上半年成交呈"前低后稳"节奏，1-2月受春节及季节因素量能承压，5-6月同比连续正增长确认企稳信号。挂牌周期缩短印证需求端韧性，但价格端仍处窄幅下行通道，价格企稳信号初现，持续性有待观察。
据CREIS中指二手房版数据，70㎡以下小户型成交占比最高（1月31.3%、2月30.1%），刚需主导特征显著。
解读：70㎡以下小户型稳定占据三成以上成交份额，是二手房成交核心支撑。（数据来源：CREIS中指二手房版，截至2026年2月）结构性机遇：低总价小户型契合刚需与投资双重需求。
值得关注的是，据骄阳地产上半年数据，其成交中71-100㎡大两居占比29.57%，101-150㎡改善型大户型占比28.08%（来源：骄阳地产，腾讯新闻转引），反映在部分机构客群中，改善型需求同样活跃，客群结构呈现分层特征。
据CREIS中指二手房版数据，60-100万元总价段成交占比最高（1月32.8%、2月33.6%），反映市场刚需主导。
解读：60-100万总价段占比由32.8%升至33.6%，中低总价段持续集中，与低总价刚需支撑逻辑一致。（数据来源：CREIS中指二手房版，截至2026年2月）
刚需客群：聚焦低总价小户型+近配套房源，是市场成交底盘。
改善客群：倾向品质地段、学区，部分转向新房"买新不买旧"。
投资客群：呈明显回流态势。据中指研究院数据，截至2026年4月哈尔滨二手房售租比约29年，年租金回报率达3.45%，成为全国50个重点城市中唯一长期处于3%-5%国际合理投资区间的省会城市。上海投资客孔先生购12套"老破小"，每套总价十几万至20多万元，月租1300-1500元，出租约10年回本；大盛地产郝景坤观察其区域近30名投资客群体，锁定地铁沿线、景区、商圈和学校周边小户型（来源：中房报、腾讯新闻、大盛地产郝景坤）。
外地购房占比提升：2025年1-8月主城区新建商品房外地人购房面积占比53.7%，首次超过本地购房群体（来源：中房报）。
研究判断：客群结构由本地刚需为主转向"刚需托底+投资回流+外地流入"多元格局，投资客对低总价"老破小"的现金流回报诉求，与刚需的居住需求形成叠加，共同支撑了低总价房源的成交活跃度。
据房协上半年数据：南岗区9324套，位列全市成交榜首；道里区成交均价7278元/㎡，为全市价格最高区域；城六区合计成交37901套，占全市80%；松北区上半年成交5682套，同比上涨70.59%，全市唯一成交量大幅走高的板块。
解读：南岗区以9324套居首，城六区合计37901套占全市八成，松北区5682套且同比上涨70.59%。（数据来源：哈尔滨市房地产经纪行业协会，截至2026年6月30日）
分区成交概况表：
区域
成交套数（房协口径）
均价参考
区域特征
南岗区
9324套（全市首位）
—
核心区位+教育资源，改善家庭首选
道里区
—
7278元/㎡（全市最高）
高端改善硬核抗价区，群力板块支撑
香坊区
—
6902元/㎡（房天下口径）/7121元/㎡（另一口径）
产业赋能，刚需活跃，小户型交易活跃
松北区
5682套（同比+70.59%）
—
跨江置业，宜居价值释放，唯一量能大幅走高板块
城六区合计
37901套（占全市80%）
—
主城成交底盘
（数据来源：哈尔滨市房地产经纪行业协会成交口径、房天下挂牌参考价口径，成交数据截至2026年6月30日、挂牌参考价抓取时间2026年7月）
结构性机遇标注：
松北区（结构性机遇）： 量价背离，成交量同比大幅上涨70.59%，跨江置业需求释放，是本月最异常活跃的细分市场。
香坊区（结构性机遇）： 依托哈东新区产业落地，刚需韧性强，是2025年六区中唯一房价上涨区域。
道里区（结构性韧性）： 均价7278元/㎡为全市最高，核心地段品质房源价格坚挺。
据房天下挂牌参考价（抓取时间2026年7月）：群力东区二手房参考均价12287元/㎡（7月环比+0.23%；6月12259元、5月12331元）；群力西区9716元/㎡（7月环比-0.48%；6月9763元、5月9877元）；群力新区参考均价约13855元/㎡。
群力东为哈尔滨公认的成熟高端改善板块，坐拥松花江一线江景与29个公园，二手房均价稳居1.8万+/㎡（改善板块之首）。典型小区包括群力观江国际15791元/㎡、中海寰宇天下13695元/㎡、外滩首府21331元/㎡、群力新城12813元/㎡、璞悦湾11647元/㎡、群力家园9537元/㎡等（来源：房天下挂牌参考价）。
群力西为2026年最受瞩目的改善板块，开年三宗地块高溢价成交，最高楼面价6891元/㎡（来源：文档库）。
研究判断：群力板块呈现明显东西分化——群力东以江景+公园生态构筑价格护城河，抗跌属性突出；群力西受土拍高溢价驱动，价格体系有望重塑，为承接外溢改善需求的价值洼地。
据房天下挂牌参考价（抓取时间2026年7月），哈西板块二手房参考均价11281元/㎡（环比+0.26%）。哈西集商业、教育、交通、产业于一体，板块价值梯度15000元/㎡，为改善板块中最高；地铁1、3号线交汇，配套继红小学、花园小学、69中学、哈西万达广场、西城红场。在售项目华润·九里芳华、宸央峯邸、纳帕英郡三期，2026年汇龙启曜、华崴宸院等新盘入市定位高端改善（来源：文档库、房天下）。
研究判断：哈西凭借"交通枢纽+全能配套+学区"三重优势，改善成交占比稳居全市前列，是南岗改善外溢主要方向。新盘入市将进一步激活板块二手房联动，核心改善资产抗跌性强。
据房天下挂牌参考价（抓取时间2026年7月），香坊区二手房参考均价6902元/㎡（环比-0.41%）；另一口径香坊区7121元/㎡（同比-4.61%）。香坊是2025年六区中唯一房价上涨区域，凭借配套升级与产业赋能，依托哈东新区产业落地吸引就业人群，刚性需求旺盛，小户型房源交易活跃。安埠板块二手房均价约1.1万左右，罗马公元9536元/㎡、四季上东16095元/㎡；亚麻厂板块二手房11588元/㎡（来源：文档库、房天下）。
研究判断：香坊以产业+人口双轮驱动，刚需韧性突出，是刚需群体高性价比之选，产业落地为其提供了长期支撑逻辑。
解读：群力东以12287元/㎡领跑，哈西11281元/㎡紧随，群力西9716元/㎡，香坊6902元/㎡，板块价格梯度分化明显。（数据来源：房天下挂牌参考价，抓取时间2026年7月，注：为挂牌参考价口径，非成交口径）
三大板块特征对比表：
板块
所属区
挂牌均价
板块定位
核心配套
驱动因素
典型小区
群力东
道里区
12287元/㎡
成熟高端改善之首
松花江一线江景、29个公园、地铁3号线
江景+生态资源稀缺
群力观江国际、中海寰宇天下、外滩首府
群力西
道里区
9716元/㎡
2026最受瞩目改善板块
群力实验小学、三中、地铁3号线
土拍高溢价（楼面价6891元/㎡）
璞悦湾、群力家园
哈西
南岗区
11281元/㎡
城市核心改善
地铁1、3号线、继红小学、哈西万达
交通枢纽+全能配套+新盘入市
华润·九里芳华、宸央峯邸、纳帕英郡三期
香坊
香坊区
6902元/㎡
唯一价涨区、产业刚需
哈东新区产业、安埠商圈
产业落地+就业人口刚需
罗马公元、四季上东、亚麻厂板块
（数据来源：房天下挂牌参考价口径、文档库，挂牌参考价抓取时间2026年7月）
据CREIS中指二手房版数据，2026年1月哈尔滨二手住宅存量挂牌套数115309套（环比增加5255套）；2月108559套（环比减少6750套）。
解读：挂牌量由1月115309套降至2月108559套，环比减少6750套，呈"挂牌收缩"态势。（数据来源：CREIS中指二手房版，截至2026年2月）
以道里区为例，成交均价7278元/㎡（房协成交口径），而全市挂牌均价8832-8938元/㎡（中指挂牌口径），成交价与挂牌参考价之间存在价差，反映市场仍存在一定议价空间与"以价换量"特征。全国百城二手住宅价格上半年累计下跌2.9%，哈尔滨挂牌均价同比亦呈下行（1月-7.5%、2月-5.7%）。
研究判断：当前哈尔滨二手房整体仍属买方市场，"以价换量"是成交达成的重要方式。但核心区（如道里群力、南岗哈西）品质房源韧性强，议价空间相对收窄。"挂牌收缩、成交放量"的组合，意味着市场正从流动性修复走向供需再平衡。
松北区上半年成交5682套，同比上涨70.59%，为全市唯一成交量大幅走高板块，而其挂牌均价相对城六区偏低。投资价值重估：随路网建设、口袋公园落地、教育医疗配套兑现，江南老旧小区业主选择跨江置业，用同等预算购得洋房或大三居，量价背离下松北宜居价值持续释放，具备重估空间。
中指研究院数据显示，哈尔滨二手房年租金回报率3.45%，为全国50个重点城市中唯一长期处于3%-5%国际合理投资区间的省会城市。投资价值重估：低总价"老破小"以稳定现金流回报为核心逻辑，一套总价15万元房源月租约1300元，租金收益率优于银行定存。文旅市场火爆为租金提供支撑，带租客、拎包入住房源尤受青睐。
香坊作为2025年六区唯一房价上涨区域，产业+人口双支撑下刚需活跃，小户型交易旺盛，是韧性最强的刚需板块。
群力东（1.8万+/㎡）与哈西（价值梯度1.5万/㎡）核心改善资产，凭借江景生态、学区教育构筑价格护城河，抗跌性突出。
研究判断：需警惕两类结构性风险——其一，非核心区10年以上房龄房源去化周期延长，流动性承压；其二，新房降价促销对二手房形成冲击，松北、香坊等区域挂牌量增但需求增长相对缓慢，局部供大于求。
情景
概率
触发条件
成交量预测（下半年）
价格预测
基准情景
约60%
政策托底延续，增值税/公积金政策效应持续释放，居民预期平稳
与上半年基本持平或微增（上半年基数47340套）
挂牌均价窄幅波动，核心区企稳
乐观情景
约25%
政策进一步加码（公积金额度上调、补贴扩围），投资客与外地客持续流入
成交放量，环比上半年温和上行
价格企稳，核心改善板块转稳
悲观情景
约15%
居民收入预期走弱、补贴退坡、新房降价冲击加剧
成交回落，低于上半年水平
价格延续下探，非核心区跌幅扩大
（数据来源：基于哈尔滨市房地产经纪行业协会成交数据及中指研究院市场判断综合研判，截至2026年6月30日）
解读：基准情景概率约60%为主导预期，乐观情景约25%，悲观情景约15%，整体判断下半年市场大概率维持企稳格局。（数据来源：基于房协数据及中指研究院市场判断综合研判）
研究判断：基准情景下（概率约60%），预计下半年成交量与上半年基本持平或微增，价格窄幅波动；若政策进一步加码（乐观情景，概率约25%），成交有望放量、价格企稳；若市场情绪回落（悲观情景，概率约15%），成交或回落至上半年水平以下、价格续跌。克而瑞长春分析师王宝鹏认为，2026-2030年是东北楼市从"筑底企稳"迈向"良性循环"的关键五年，产业+人口是长期支撑。
月度成交套数同比变化（能否延续5-6月正增长态势）；
挂牌量走势（"挂牌收缩"能否持续，供需再平衡进度）；
挂牌均价环比跌幅收窄情况；
松北跨江置业成交量能否维持高增；
投资客入市节奏及"老破小"成交活跃度；
二手房市场秩序整治专项行动对交易透明度的影响；
公积金条例修订落地进度及政策催化效应。
2026年上半年哈尔滨二手房市场在全国百城价格下跌2.9%的背景下走出"量在降、价没崩"的差异化曲线，成交47340套、成交面积393.1万平方米、成交金额196.25亿元，5-6月同比连续回升，确认筑底企稳信号。最重要的结构性变化信号有三：一是松北量价背离，成交量同比大幅上涨70.59%成为全市唯一量能大幅走高板块；二是投资客回流，年租金回报率3.45%使哈尔滨成为全国唯一长期处于国际合理投资区间的省会城市；三是市场从全域普涨转向结构性增长，核心区教育与生态资源构筑价格护城河，板块分化持续加剧。
风险提示与合规声明：本报告基于公开网签数据及第三方平台挂牌数据整理分析，数据口径可能与其他机构存在差异（房协成交口径与中指CREIS挂牌口径、房天下/安居客参考价口径并存，引用时已分别标注），仅供市场研究参考，不构成购房或投资决策建议。市场受政策、金融环境等多重因素影响，实际走势可能与研判存在偏差，读者应结合自身情况独立判断。