2026年7月6日，住房城乡建设部、人民银行、金融监管总局、自然资源部、财政部、税务总局六部委联合出台房地产新政（据网络公开信息整理）。我们认为，此次政策明确区别于以往的单点松绑，其本质是一次跨部门协同的系统性调整。业内将其定义为"四年调整以来力度最大、覆盖最广、逻辑最完整的一次政策落地"。从这里可以看出，政策逻辑已从"需求释放"转向"存量盘活"、从"房企纾困"转向"保障房长效机制"的完整闭环。
特征/类别
具体描述
协同层级
六部委联动，跨信贷、税费、供给、土地、金融多领域同步发力
政策定性
"政府托底、自住优先、双轨并行"新模式，拒绝大水漫灌
需求端力度
首套最低首付降至15%、二套降至25%；公积金首套利率2.6%
供给端力度
央行配套3000亿元保障性住房专项再贷款，年化利率1.75%，最长使用周期5年
分化属性
官方只兜核心区域、品质合格房源，远郊大盘、20年以上老破小基本不进收储名单
底线原则
"保交楼、保民生、保稳定"，支持项目而非无条件救企业
资料来源：新浪财经、公元物业等网络公开信息整理，2026年7月
需要说明的是，上述收储折扣（8.5-9折）、专项再贷款规模（3000亿元）、专项资金规模（约2500亿元）等细节均为市场机构及媒体报道口径，尚未经官方文件原文逐条核实。
此次政策并非孤立事件，而是2024年以来一系列稳楼市举措的延续与集成。我们将关键节点梳理如下。
时间
事件/指标
影响/说明
2024年5月
"5·17新政"：设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%）、降首付、取消房贷利率下限
首次将存量收储上升至国家层面，21家全国性银行按本金60%发放再贷款、可带动5000亿元
2024年10月
城中村改造100万套货币化安置部署
中指测算按套均建面100㎡计可带动约1亿㎡住宅销售、对市场总量贡献约10%
2024年11月
财政部等2024年第16号公告
契税1%优惠面积标准提至140㎡；取消普宅标准城市满2年免征增值税
2025年12月
中央经济工作会议
明确"着力稳定房地产市场""鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房"
2026年1月
换购个税退税延至2027年底、商业用房首付降至30%、结构性降息0.25个百分点
密集松绑，政策工具箱进一步丰富
2026年3月
政府工作报告
首次将"控增量、去库存、优供给"三者并列为核心方向
2026年7月6日
六部委新政落地
系统性集成，信贷、税费、供给、土地、金融五端协同
资料来源：生态环境部转载官方吹风会、新京报、人民网、财联社、人民日报等，发布时间见各节点
总结来看，"7·6"新政以六大工具类别构成完整政策组合。
工具类别
具体内容
政策力度
需求端信贷
首套最低首付15%、二套25%；5年期以上LPR维持3.5%；公积金首套利率2.6%
首付降至历史低位
税费
取消普宅/非普宅划分；满2年免增值税、不满2年税率5%降至3%；卖旧买新个税全额退税延至2027年底
交易成本显著下降
存量收储
央行3000亿元专项再贷款（利率1.75%、最长5年）；70余城/80余座城市启动收储，收购价锁定小区半年网签均价8.5-9折
转为保障性租赁住房、人才公寓
保障性住房
财政部放开专项债用于存量房收储与旧房改造；中央约2500亿元用于老旧小区、城中村改造
双轨并行长效机制
土地政策
差异化供给：人口流入/库存低城市增供、人口流出/库存高城市缩减新增；结合城市更新盘活存量
供地与需求挂钩
金融支持（房企端）
"白名单"从应急支持转向常态化融资支持；开发贷、并购贷、经营性物业贷适度放松
保项目不救企业
资料来源：新浪财经、公元物业等网络公开信息整理，2026年7月
对比项
旧规标准（2024年及以前）
2026·7·6新规标准
变化幅度
影响分析
首套最低首付
多数城市15%-20%
全国统一15%
降至历史最低
刚需上车门槛下降
二套最低首付
普遍25%以上
25%（京沪广深核心主城区守25%，其余多降至15%）
部分城市大幅下降
改善置换成本降低
增值税（不满2年）
5%
3%
下降2个百分点
二手房交易成本降近一半
普宅/非普宅标准
按面积、总价、容积率划线
全面取消
制度性简化
大户型计税档位统一
存量收储再贷款
5·17设立3000亿元、期限1年可展期4次
3000亿元、年化1.75%、最长使用周期5年
使用周期延长
收储资金稳定性提升
白名单
应急支持、以国企央企为主
常态化融资支持、扩围至优质民营及出险房企保交楼项目
转向常态化
融资环境改善
土地供给
"一刀切"供地
差异化供给、与市场需求挂钩
机制性转变
源头减少库存压力
资料来源：网络公开信息整理及财政部税务总局住建部2024年第16号公告，2026年7月
需要说明的是，将"7·6"新政简单等同于"2015年去库存"是误读。我们从核心维度辨析如下。
对比维度
2015年棚改
2024年"5·17新政"
2026年"7·6"新政
核心逻辑
居民加杠杆、刺激全民买房
首推国家层面存量收储
政府托底、自住优先、双轨并行
资金主渠道
央行PSL累计投放超3万亿元
3000亿再贷款、期限1年可展期4次
3000亿再贷款、最长使用周期5年+专项债扩围
安置/消化方式
货币化安置为主，比例高达50%
收购已建成未出售商品房转保障房
收储次新房+城中村货币化安置并行
需求区分
不区分自住与投机
支持刚需改善
严格区分自住与投机，限制多套资金
长期取向
透支行业长期空间
保交楼、防风险
搭建商品房+保障房双轨长效体系
资料来源：标普信评、国泰君安期货研究、网络公开信息整理
需求端双降打通置换链条：信贷与税费同时发力，首付降至15%、增值税降至3%、卖旧买新个税退税延续，精准对准"旧房难卖、新房不敢买"的堵点。
供给端存量收储上升为国家工具：3000亿专项再贷款配合专项债扩围，兼顾去库存与保障房供给，效率显著高于新建。
房企端从救企业转向保项目：白名单常态化、对民营房企一视同仁，但坚守"该出清仍要出清"的底线。
分化是主旋律：官方只兜核心区域、品质合格房源，政策红利在城市间、板块间、房源间高度分化。
我们从六个维度研判新政的传导路径。
维度
预期影响
拿地
差异化供地推动土地"缩量提质、向核心城市集中"，房企聚焦高能级城市优质地块
开工
白名单常态化支持保交楼，新开工仍受制于去化预期，整体谨慎
供应
人口流出、库存高企城市缩减新增出让，新增供给结构性收缩
成交
信贷税费双降激活刚需与改善，核心城市率先企稳
库存去化
收储直接消化存量，去库存进程加快但城市分化显著
房企财务与融资
开发贷、并购贷、经营性物业贷适度放松，优质与出险保交楼项目融资改善
资料来源：网络公开信息整理，2026年7月
从全国重点城市数据看，2026年1-6月商品住宅成交金额呈现明显头部集中格局。
上图显示：上海（1705.7亿元）、深圳（1484.4亿元）、北京（1348.4亿元）居前，成交金额向核心城市高度集中，反映"核心城市率先企稳、分化加剧"格局（数据来源：克而瑞，仅统计商品住宅，统计截至2026年6月）。
城市
成交金额（万元）
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
成交套数（套）
上海
17057052
2317094
73614
18603
深圳
14843890
2248247
66024
22534
北京
13483724
2346698
57458
19036
广州
12733880
3700170
34414
34355
杭州
10696470
2747227
38936
18710
成都
7479130
4024587
18584
30298
天津
6060449
3344330
18122
29574
资料来源：克而瑞，物业类型为商品住宅，数据截至2026年6月
土地端亦呈现同样特征。2026年1-6月土地成交总价上海达521.4亿元（成交22幅、楼板价42185元/㎡）、杭州481.4亿元、北京340.1亿元，土地市场"缩量提质、向核心城市集中"特征鲜明。从这里可以看出，新政的正向传导在核心城市更为顺畅，而弱二线及三四线城市更多依赖收储托底。
据reference_files《哈尔滨新房市场分析》研判，哈尔滨处于"深度调整后的筑底修复期"，土地"缩量提质、点状高热"，一二手房"点状回暖、整体筑底"。核心指标如下。
维度
核心指标
数据
土地
2026年一季度土地收入
33亿元，溢价率全国第二（仅次于杭州）
土地
重点地块溢价率
道里思齐路76.52%、群力第二大道64.42%、香坊红旗大街60.61%
新房库存
库存套数（规划口径，含普通住宅、别墅、酒店式公寓）
由2025年1月91096套降至2026年6月81761套
新房库存
库存面积（同上口径）
由864.93万㎡降至776.09万㎡
新房去化
去化周期（12个月口径）
2025年1月76.3个月降至2025年11月低点58.9个月，2026年上半年回升至60-74个月区间
新房成交
2026年6月成交
1699套（环比增113.17%、同比增21.79%），均价11564元/㎡（同比降10.62%）
二手房
2026年上半年成交
47340套，5月、6月同比分别增4.76%和7.47%
二手房
松北区上半年成交
5682套、同比上涨70.59%（全市唯一大幅走高板块）
投资属性
年租金回报率
3.45%，全国50个重点城市中唯一长期处于3%-5%国际合理区间的省会城市
资料来源：克而瑞及reference_files《哈尔滨新房市场分析》，数据截至2026年6月
上图显示：库存套数（规划口径）总体趋降，去化周期（12个月口径）在2025年下半年明显改善后于2026年上半年回升，反映去库存进程尚未线性推进（数据来源：克而瑞）。需要说明的是，2026年5-6月去化周期回升至73.7、71.8个月，主要与成交节奏波动及供应结构变化有关，去库存压力仍处高位。
我们认为，"7·6"新政对哈尔滨的正向传导集中在四个维度：
去库存：3000亿收储再贷款（8.5-9折收购）叠加专项债扩围，为哈尔滨主城区、地铁沿线中小户型次新房提供了国家队消化通道，有望缓解81761套（规划口径）的库存压力。
价格预期：核心区高溢价地块（思齐路76.52%）反映房企对核心区价值预期改善；二手房"量降价稳"、5-6月连续企稳回升，价格底部趋于夯实。
房企拿地：差异化供地与国资托底并行。哈尔滨拿地主体以汇龙系、哈尔滨住房开发集团（地方国资）、懋景置业为主导，底价地块（如东铁路零溢价）为稳健房企提供补仓窗口。
融资环境：哈尔滨2024年11月《若干措施》已明确合规项目全部纳入白名单应进尽进，本轮白名单常态化进一步巩固保交房融资底盘。
需要说明的是，作为东北省会核心城市，哈尔滨面临特有的结构性约束，政策传导存在明显折损。
政策工具
哈尔滨传导效果
限制因素
首付/信贷双降
边际提振刚需，但哈尔滨2024年11月已统一15%首付，增量效应有限
人口结构：2024年常住人口985.8万，户籍人口由935.15万降至933.03万，需求内生动力弱
存量收储（8.5-9折）
核心区次新房可进名单，去库存获国家队支持
收储门槛：远郊大盘、20年以上老破小、物业差房源基本进不了名单
差异化供地
引导聚焦核心区优质地块
去化周期高位（12个月口径60-74个月），非核心区流动性弱
税费减负
降低置换成本，激活二手房链条
产业支撑弱：第三产业占比67.3%、工业占比偏低（工业1165亿元），人均GDP 61266元偏低
白名单常态化
巩固保交房融资
本地房企与国资主导，市场化资金参与意愿有限
资料来源：克而瑞宏观数据、reference_files《哈尔滨新房市场分析》及网络公开信息整理，数据截至2024年（宏观）/2026年6月（市场）
从这里可以看出，哈尔滨的机会是结构性而非全域性的——核心区（南岗、道里、松北）率先受益，松北跨江置业成为新增长点；而非核心区仍将在库存高位下缓慢筑底。
结合reference_files策略研判与"7·6"新政环境，我们建议房企采取如下应对框架。
维度
策略要点
政策抓手
风险提示
拿地
聚焦南岗、道里、松北核心区及地铁沿线优质地块，把握底价窗口，关注国资合作与存量收储盘活
差异化供地、结合城市更新盘活存量用地
规避高溢价"地王陷阱"，思齐路76.52%地块后续去化需审慎测算
产品
对标"好房子"标准，聚焦71-150㎡改善主力户型；松北布局洋房、大三居承接跨江改善
房屋品质提升工程、好房子建设
库存去化周期高位，避免非核心区低质刚需大盘盲目新增
营销
借势购房补贴、公积金改革（2026年缴存基数上限28430元）、卖旧买新退税；针对租金回报3.45%的投资客差异化推盘
卖旧买新个税退税延至2027年底、公积金可贷倍数提至25倍
价格同比仍承压（6月均价同比降10.62%），慎用高杠杆促销
风险防控
坚守现金流安全底线，控制拿地节奏与货值久期
白名单常态化融资支持、保交房制度
非核心区流动性风险、去化周期60-74个月高位风险
资料来源：reference_files《哈尔滨新房市场分析》及网络公开信息整理，数据截至2026年6月
总结来看，我们对新政后全国及哈尔滨市场作出如下研判，并明确标注假设前提与不确定性。
研判一：全国市场分化格局延续，核心城市率先企稳。 假设前提为信贷税费政策保持连续、收储资金按计划投放。不确定性在于居民收入预期与就业形势的修复节奏。核心城市（上海、深圳、北京等）成交金额领先、土地缩量提质，有望持续企稳；弱二线及三四线更多依赖收储托底。
研判二：哈尔滨维持"点状回暖、整体筑底"格局。 假设前提为核心区供应保持缩量、收储名单向核心区次新房倾斜。不确定性在于人口与产业的中长期支撑力。核心区（南岗、道里、松北）结构性回暖延续，松北跨江置业成新增长点，但整体去库存压力（去化周期12个月口径60-74个月）尚未根本缓解。
研判三：收储与"好房子"是双主线，品质定价权确立。 假设前提为专项债与再贷款资金落地效率提升。不确定性在于收储门槛下大量非核心房源难以进入名单、产权与规划冲突制约存量改造落地效率。房企竞争逻辑将从"地段溢价"转向"品质与科技溢价"，稳健运营者方能穿越周期。
研判四：政策底线明确，风险防控不放松。 白名单常态化以"保交楼、保民生、保稳定"为底线，支持项目而非无条件救企业，债务包袱重、资产质量差的房企仍将出清。这一取向决定了本轮修复是高质量、可持续的筑底，而非透支未来的强刺激。
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