我们认为，2026年上半年哈尔滨土地市场呈现的"冰火两重天"格局，是观察当前区域房地产市场结构性分化的最佳切口。本报告以道里区思齐路-崂山北路地块76.52%的高溢价为核心样本，系统解析高价地块入市对新房市场的传导机制、去化风险及房企战略应对，供房企战略与投资决策层、金融机构投研人员及行业分析师参考。
需要说明的是，本报告所有数据均严格引用公开资料及克而瑞数据库，不作任何自行计算或换算。
2026年7月8日，道里区思齐路-崂山北路地块由黑龙江省中澜置业竞得，溢价率高达76.52%，楼板价8960元/㎡，为2026年1—7月哈尔滨样本地块中最高。
维度
具体内容
地块名称
道里区思齐路-崂山北路地块
受让方
黑龙江省中澜置业
成交时间
2026年7月8日
溢价率
76.52%
楼板价
8960元/㎡
容积率区间
1.1—2.4（适中）
区位
道里区群力板块及周边，属主城建成区
市场地位
2026年1—7月哈尔滨样本地块楼板价最高
资料来源：克而瑞数据库，数据截至2026年7月21日；材料"数据解读.md"
从这里可以看出，主城优质商住地与外围区县地块之间已形成显著的价值断层。
地块/受让方
区域/板块
用途
楼板价（元/㎡）
溢价率（%）
思齐路-崂山北路（黑龙江省中澜置业）
道里区群力板块
商住
8960
76.52
群力第二大道与沂山路围合区（黑龙江省懋景置业）
道里区群力板块
商住
—
64.42
和顺街与沂山路交口（黑龙江省懋景置业）
道里区群力板块
商住
—
59.94
江帆路与崂山北路围合区（黑龙江省懋景置业）
道里区群力板块
商住
—
50.19
红旗大街与化轴路交口（黑龙江锦诚汇龙）
香坊区
商住
—
60.61
油坊街与农场街交口（黑龙江锦诚汇龙）
香坊区
商住
—
56.29
南岗区商住地（黑龙江明邦置业）
南岗区
商住
4331
0（底价）
南岗区商住地（哈尔滨住房开发集团）
南岗区
商住
2687
0（底价）
远郊纯住宅地（尚志市/宾县/依兰县三宗）
远郊区县
纯住宅
199—586
0（零溢价）
资料来源：克而瑞数据库，数据截至2026年7月21日；材料"数据解读.md"
需要说明的是，上表中部分单宗地块楼板价材料未披露，故留空处理，不作推算。
我们认为，思齐路地块76.52%的溢价并非孤立事件，而是多重因素叠加的结果：
主城优质商住地稀缺：群力板块及香坊核心区位处主城建成区，容积率适中（1.1—2.4），是房企视为稀缺资产的核心区位土地，获取意愿强烈。
本地房企与城投主导：拿地企业几乎全部为黑龙江本地注册企业，懋景置业、锦诚汇龙、中澜置业等激烈竞逐核心地块；城投平台（如哈尔滨住房开发集团、黑龙江省共建房地产）则承担非热点地块托底角色。
改善需求集中释放：据网络公开信息，2025年哈尔滨新房市场改善盘占成交8成，三代产品占据大份额，核心区改善供不应求，支撑房企对核心地块的溢价预期。
供地节奏调整：据网络公开信息，哈尔滨出台《关于进一步推动哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（哈尔滨市，2026年3月），在土地、规划方面对打造"好房子"给予支持，去化周期未超36个月红线，供地节奏相应调整。
我们认为，思齐路地块8960元/㎡的楼板价对未来入市定价具有显著标杆意义。从机制层面看，项目保本售价通常由楼板价、建安成本、财务及销售费用、合理利润等构成，楼板价越高，其对最终售价的托底要求越强。需要说明的是，本报告仅作机制性描述，不给出任何精确测算数字。
对照群力板块现有新房价格：据克而瑞数据，群力板块翠湖天地成交均价22492元/㎡（含普通住宅、别墅、酒店式公寓，统计截至2026年7月21日）；道里区2026年7月成交均价16290元/㎡（商品住宅口径）。从这里可以看出，高楼板价地块入市后，其定价预期存在向现有高价改善盘看齐的上行空间。
区域
土地成交楼板价（元/㎡）
土地溢价率（%）
区域新房成交均价参考（元/㎡）
均价口径
道里区
5521
34.19
13317—17494（2026年1—7月区间，7月16290）
商品住宅
香坊区
6408
57.03
10943—12840（2026年1—7月区间）
商品住宅
南岗区
3555
0（底价）
—
—
资料来源：克而瑞数据库，土地数据统计区间2026/01/01—2026/07/21，新房月度数据统计截至2026年7月31日
需要说明的是，道里区月度成交均价在13317—17494元/㎡之间波动较大，主因为高价改善盘上下榜带来的结构性变化，而非区域价格实质性剧烈波动；南岗区因土地底价成交、材料未提供对应新房均价，故留空处理。
总结来看，标杆效应传导路径存在双向风险：
核心区地价房价螺旋上行：道里区（楼板价5521元/㎡、溢价34.19%）、香坊区（楼板价6408元/㎡、溢价57.03%）的高溢价地块，可能推高区域新房定价预期，形成地价—房价螺旋上行。
外围区县底价滞销：南岗区两宗商住地及远郊三宗纯住宅全部零溢价，楼板价最低仅199元/㎡（纯住宅），反映外围市场对房企吸引力极为有限，"二八分化"格局可能进一步加剧。
我们认为，理解高溢价地块的风险，必须置于哈尔滨新房市场"整体筑底"的大背景下。
指标
数值
同比（%）
口径说明
供应套数
3614套
-12.45
商品住宅
供应面积
42.08万㎡
-9.75
商品住宅（建面）
成交套数
5592套
-26.26
商品住宅
成交面积
60.54万㎡
-22.85
商品住宅（建面）
成交均价
12585元/㎡
+5.62
商品住宅
供求比
0.7
—
商品住宅
套均价
136万元/套
+10.5
商品住宅
库存套数
81761套
-9.69
普通住宅、别墅、酒店式公寓
库存面积
776.09万㎡
-10.07
普通住宅、别墅、酒店式公寓（建面）
去化周期（6个月口径）
76.9个月
—
营销口径测算
去化周期（12个月口径）
71.8个月
—
营销口径测算
资料来源：克而瑞数据库，供求及库存数据统计截至2026年6月30日
需要说明的是，上述去化周期为库存除以月均去化速度的营销口径测算结果，71.8—76.9个月的去化周期仍显著高于36个月的供地警戒线。从这里可以看出，哈尔滨新房市场呈现"成交量同比下滑、成交均价结构性上行、库存去化周期偏长"的典型筑底特征。
上图显示，香坊区土地溢价率高达57.03%、楼板价6408元/㎡居主城之首，道里区次之，南岗区则为底价成交。可见土地热度高度集中于香坊、道里两区，为区域定价决策提供了地价参照。数据来源：克而瑞。
我们认为，思齐路等高溢价地块面临去化与利润的双重考验：
去化风险：据网络公开信息，改善需求虽在核心区集中释放（如群力东、群力西、哈西、学府路、世茂大道等），但总量有限；同时松北等外围区域以价换量（据网络公开信息，天玖澜湾墅降至5088元/㎡）可能分流部分购房客户。哈尔滨新房上半年成交套数同比下滑26.26%，供求比仅0.7，整体去化承压。
利润空间风险：思齐路楼板价8960元/㎡已处高位，高地价对项目利润空间形成挤压。若未来面临限价约束或市场降价压力，项目盈利安全边际将明显收窄。
据网络公开信息，业内判断哈尔滨主城改善红利期约为一年半左右，之后市场窗口将逐渐关闭。总结来看，随着主城土地大批出让、改善型供应集中放量，改善项目整体去化速度存在放缓预期。高溢价地块若入市节奏与供应高峰重叠，去化压力将进一步显现。
区域类型
代表区域
拿地价值分级
核心策略建议
主城稀缺优质区
道里区群力板块、香坊核心区
高价值，重点获取
聚焦优质地块，但需严控溢价上限，警惕高溢价透支利润
主城一般区
南岗区（非核心）
中等价值，审慎评估
结合去化与地价综合测算，谨慎决策
外围区县
尚志市、宾县、依兰县、松北外围
低价值，规避为主
需求支撑有限、库存高企，审慎评估或规避
资料来源：综合克而瑞数据库及材料"数据解读.md"，数据截至2026年7月21日
我们认为，产品定位应与区域分化格局精准匹配：
主城做改善/好房子：据网络公开信息，2025年哈尔滨改善盘占成交8成，三代产品占据大份额，主城应聚焦改善及三代、四代好房子产品，形成差异化供给。
外围做刚需性价比现房：外围区域库存高企、以价换量，应以刚需性价比现房为主，加快去化。
据网络公开信息，"提前兑现惊艳实景+理性放风价+低于放风价的开盘价"已成为哈尔滨新盘成功范式。总结来看，房企应务实制定放风价、采取低开高走策略、并将实景兑现前置，以加速蓄客、确保首开成功。
面向房企、金融机构、地方政府三个主体，我们提出如下建议：
面向房企（拿地端）：审慎评估高溢价地块的保本售价与去化预期，避免在改善红利窗口尾声阶段高价获取地块透支利润；优先布局主城稀缺优质区，对外围区县保持规避态度。
面向房企（运营端）：坚持产品力差异化，主城聚焦好房子改善产品，外围以现房性价比去库存；定价采取务实放风价与低开高走策略，实景兑现前置以提升首开成功率。
面向金融机构：在投研与授信评估中，应充分关注哈尔滨71.8—76.9个月（营销口径）的偏长去化周期及成交量同比下滑态势，对高溢价地块项目的现金流回正周期与利润安全边际进行审慎测算，区分核心区与外围区县的风险差异。
面向地方政府：延续供地节奏调整与结构优化思路，在去化周期未超36个月红线的前提下，加强优质"好房子"用地供应的精准投放，避免外围区县低效供地进一步加剧库存压力，促进市场平稳健康发展。
总结来看，我们对哈尔滨新房市场后续走向作出如下研判，并明确标注假设前提与不确定性因素：
核心区高溢价地块将强化区域定价标杆，但传导幅度受去化制约。假设前提为改善需求延续释放、无强限价政策落地。不确定性因素在于改善红利窗口期（业内判断约一年半）临近尾声，若供应集中放量，标杆效应向房价的传导可能被去化压力对冲。
"局部高热、整体筑底"的结构性分化将持续甚至加剧。假设前提为主城优质地稀缺格局不变、外围需求支撑有限。不确定性因素在于外围区县以价换量的力度及城投托底节奏，可能影响整体分化的演进速度。
市场筑底修复仍需时间，去化周期偏长构成主要约束。假设前提为宏观环境与政策面保持平稳。据网络公开信息，市场普遍认为哈尔滨楼市最冷时刻已过，但仍需经历"信心缓慢修复、市场自身蓄力"的过程；不确定性因素在于二手房分流（据网络公开信息，二手房占比已升至78%）对新房去化的持续影响，以及后续供地与产品迭代节奏。
需要说明的是，以上研判均基于当前公开信息与既定假设，若关键前提发生变化，相关结论可能相应调整。
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