作为东北省会核心城市，哈尔滨房地产市场在2025年至2026年上半年整体呈现"深度调整后的筑底修复期"特征。土地市场"缩量提质、点状高热"，一手房去库存压力边际改善、量价筑底，二手房"量在降、价没崩"、局部企稳。核心区（南岗、道里、松北）已现结构性回暖信号，非核心区仍偏冷，呈"点状回暖、整体筑底"格局。
本周精选五条关键信息：
土地溢价率全国第二——2026年一季度哈尔滨土地收入33亿元、溢价率仅次于杭州（详见第二部分）；
新房库存去化周期回落——12个月口径去化周期从2025年1月76.3个月降至11月低点58.9个月（详见第三部分）；
二手房上半年成交47340套，5月、6月连续企稳回升（详见第四部分）；
松北区二手房上半年成交同比上涨70.59%，为全市唯一大幅走高板块（详见第四部分）；
售租比全国唯一合理区间——哈尔滨年租金回报率3.45%，是全国50个重点城市中唯一长期处于3%至5%国际合理投资区间的省会城市（详见第四部分）。
据克而瑞《哈尔滨2025年01月01日-2026年07月21日部分成交土地列表》（含纯住宅、商住、商办等用途），期内共110宗成交，汇总成交总价约75.5亿元、出让底价约64.3亿元、平均楼板价4568元/㎡、平均溢价率17.4%。
地块（区域）
受让方
成交总价(万元)
楼板价(元/㎡)
溢价率(%)
成交时间
南岗区同济街地块
赋玺（黑龙江）房地产
95070
4699
11.1
2025/12/24
南岗区东铁路地块
黑龙江明邦置业
50350
4331
0.0
2026/01/20
香坊区红旗大街地块
黑龙江锦诚汇龙
50082
6372
60.61
2026/01/19
道里区和顺街地块
黑龙江省懋景置业
39491
6614
59.94
2026/01/26
道里区群力第二大道地块
黑龙江省懋景置业
31138
6891
64.42
2026/01/27
道里区思齐路地块
黑龙江省中澜置业
28143
8960
76.52
2026/07/08
数据来源：克而瑞《哈尔滨2025年01月01日-2026年07月21日部分成交土地列表》
上表清晰呈现溢价率的"两极分化"：一方面明邦置业（东铁路、清华大街）、晟益汇龙（征仪路）、锦钰汇龙（花厂街）、哈尔滨住房开发集团（群力第五大道、电缆街）、万载置业（前平路）等多宗地块以零溢价底价成交；另一方面香坊红旗大街（60.61%）、道里和顺街（59.94%）、群力第二大道（64.42%）、思齐路（76.52%）等优质地块高溢价成交。
据中指《哈尔滨土地市场月报2026年02月-快报》：2026年1-2月哈尔滨共成交11宗住宅用地，规划建筑面积62.65万㎡，楼面均价5247元/㎡、同比上涨625.7%，溢价率28.7%，出让金32.87亿元、同比激增2861.9%；汇龙集团以7.78亿元拿地金额居首，黑龙江省懋景置业包揽住宅楼面价前三（6891元/㎡）。据腾讯新闻《哈尔滨楼市回暖：土拍收入33亿元！溢价率全国第二》，2026年一季度哈尔滨土地收入33亿元位列全国第18位，土地溢价率位居全国第二、仅次于杭州，领先广州、北京、上海等一线城市。
深度点评：哈尔滨土地市场呈现"缩量提质、区域集中、主体本地化+国资托底、优质地块高溢价而普通地块底价成交"的结构性特征。成交高度集中于南岗、道里、香坊三区；拿地主体以汇龙系（锦诚、钰宸、锦悦、锦沅、晟益、锦钰）、哈尔滨住房开发集团（地方国资）、懋景置业等本地房企与国资为主导。这一格局折射出房企"聚焦核心区、审慎补仓"的普遍逻辑——高溢价只出现在稀缺优质地块，普通地块则依赖国资托底。房企在补仓决策中应精准识别地块的区位与去化能力，而非盲目追逐溢价热度。
据克而瑞《哈尔滨新房2025年01月-2026年07月月度供求数据》（物业类型：商品住宅），2025年月度成交套数在968-1808套区间波动，其中2025年5月（1808套）、6月（1395套）为高点；2026年上半年成交承压，但2026年6月成交1699套、环比大增113.17%、同比增21.79%，边际回暖迹象明显。成交均价方面，2025年大体在11720-12938元/㎡区间；2026年6月成交均价11564元/㎡、同比下降10.62%，价格总体承压但相对平稳。
上图显示：新房成交套数呈波动筑底态势，2026年6月成交跳升至1699套为近期高点；成交均价除个别月份波动外整体维持在11500-12900元/㎡的窄幅区间。（数据来源：克而瑞）
据克而瑞《哈尔滨新房2025年01月-2026年07月月度库存数据》（物业类型：普通住宅、别墅、酒店式公寓），库存套数从2025年1月的91096套持续下降至2026年6月的81761套，库存面积从864.93万㎡降至776.09万㎡；12个月口径去化周期从2025年1月的76.3个月降至2025年11月低点58.9个月，2026年上半年回升至69-73个月区间。
上图显示：库存套数总体趋降，去化周期在2025年下半年明显改善后于2026年上半年回升，反映去库存进程尚未线性推进。（数据来源：克而瑞）
深度点评：新房市场供应主动缩量特征鲜明——供应套数同比大幅波动、部分月份深度收缩（如2025年11月供应642套、同比下降66.63%），供应收缩直接推动库存去化改善。但需清醒认识到：去化周期仍处高位（60-73个月区间），去库存压力依然显著，量价筑底特征明显。房企在哈尔滨的核心命题不是"抢供给"，而是"控节奏、优结构"，以品质与去化能力取胜。
据中指《哈尔滨二手房市场监测月报2026年02月》：2026年2月哈尔滨二手住宅成交3299套、同比下降19.7%，2026年1-2月累计成交6869套、同比下降11.3%；二手住宅挂牌均价8938元/㎡、同比下降5.7%，挂牌量108559套、较上月减少6750套。据腾讯新闻《哈尔滨二手房市场：上半年成交47340套，5月6月连续企稳回升》，2026年上半年全市存量房成交47340套、成交面积393.1万㎡、成交金额196.25亿元，5月、6月成交量连续企稳回升，同比分别增长4.76%和7.47%。据房天下数据，2026年7月哈尔滨二手房参考均价约7314元/平、比上月下降0.41%。
据腾讯新闻上述报道，城六区南岗、道里、香坊等板块合计成交37901套，占全市二手房总成交量的80%；南岗区以9324套位列全市成交榜首；道里区成交均价7278元/㎡，为全市价格最高区域。松北区上半年成交5682套、同比上涨70.59%，成为全市唯一成交量大幅走高的板块——随着路网建设、口袋公园、教育医疗配套陆续兑现，江南老旧小区业主选择跨江置业，在松北核心板块用同等预算可买到洋房或大三居。成交结构以70㎡以下小户型（占比30.1%，据中指2026年2月数据）和60-100万元总价段（占比33.6%）为主。
据腾讯新闻援引中指研究院数据，截至2026年4月，哈尔滨二手房售租比约为29年、年租金回报率达3.45%，使哈尔滨成为全国50个重点城市中唯一长期处于3%至5%国际合理投资区间的省会城市。文旅市场火爆带动短租长租需求，带租客及拎包入住房源尤受投资客青睐。
深度点评：在全国百城二手住宅价格上半年累计下跌2.9%的背景下，哈尔滨走出"量在降、价没崩"的相对韧性曲线。改善型与投资性需求共同支撑成交底盘——71-150㎡改善户型合计占比可观（据报道骄阳地产71-100㎡占29.57%、101-150㎡占28.08%），而地铁沿线、景区商圈周边的小户型则承接稳定现金流型投资需求。松北跨江置业成为新增长点，是配套兑现驱动区域价值重构的典型案例，值得房企在产品与客群定位上重点研判。
综合研判：
其一，供需关系。新房供应主动收缩配合去库存，土地缩量传导下未来新增供给受限，供需边际改善，但库存绝对水平仍高（2026年6月库存81761套、776.09万㎡）。
其二，价格走势。新房、二手房价格同比仍下行但环比趋稳；土地高溢价地块（如思齐路溢价76.52%）反映房企对核心区价值预期的改善。
其三，周期阶段判断。哈尔滨处于"深度调整后的筑底修复期"，核心区（南岗、道里、松北）已现结构性回暖信号，但整体去库存压力尚未根本缓解、非核心区仍偏冷，属于"点状回暖、整体筑底"格局。
政策与研判印证：据2025年12月中央经济工作会议及2026年3月十四届全国人大四次会议政府工作报告，2026年房地产工作明确"着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"。据《2026全国两会后，东北房地产将如何走？》研判，长春、哈尔滨库存已从2024年的1063万㎡、836万㎡分别降至746万㎡、713万㎡，去化周期有望回落至12-15个月合理区间，核心城市商品住宅均价将稳中有升。
一、拿地策略。聚焦南岗、道里、松北核心区及地铁沿线优质地块，规避非核心区高库存板块。关注地方国资托底与合作拿地机会，把握底价地块窗口期，规避高溢价"地王陷阱"——溢价率76.52%的地块虽反映市场热度，但后续去化与利润空间需审慎测算。同时关注低效用地再开发、存量收储盘活机会，呼应中央"结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地"的政策方向。
二、产品定位。对标"好房子"新住宅规范标准（据住建部3月发布、5月实施的新住宅项目规范，新建住宅层高不应低于3米，起居室室内净高不应低于2.6米），聚焦71-150㎡改善型主力户型，呼应二手房成交结构中改善户型占比高的现实需求，以品质引领需求。松北等新兴板块可布局洋房、大三居，承接江南老旧小区业主的跨江改善置换。
三、营销策略。借势购房补贴、住房公积金制度改革、盘活存量商品房等政策工具。针对改善客群与文旅带动的投资客群（小户型、地铁/景区/学校周边、租金回报3.45%）制定差异化方案。用足二手房网签备案透明化等制度红利——2026年6月哈尔滨升级存量房交易网签备案系统、将售前装修房源设为必填项，激活置换链条，打通"卖旧买新"通道。
四、风险防控。坚守现金流安全底线，控制拿地节奏与货值久期。关注去化周期高位风险（60-73个月）、非核心区流动性风险。用好"保交房"白名单融资支持机制——据政府工作报告，2026年要"进一步发挥'保交房'的白名单制度作用，防范债务违约风险"，稳健运营方能穿越周期。
政策"稳"字定调之下，哈尔滨新房市场有望在核心区带动下加快筑底修复。土地"缩量提质、点状高热"、新房"库存趋降、量价筑底"、二手房"量降价稳、局部企稳"三者联动，共同指向"深度调整后的筑底修复期"这一周期定位。对房企而言，机会是结构性的而非全域性的——唯有在"安全优先、精准布局"的框架下，聚焦核心区、做优好产品、用足政策工具、守牢现金流底线，方能在分化格局中把握结构性机会，实现稳健穿越。
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