日前，第140届广交会正式收官。
据新华社统计，截至19日，共有来自214个国家和地区的18.9万名境外采购商到会，比上届同期增长13.3%，规模创历史新高，充分展现我国外贸的韧性和活力。
一年两次的广交会，让大家的关注度持续向海珠区看齐。
在楼市上，海珠区部分项目同样持续获得市场关注——例如中海广府万宸、广州地铁珑璟台。
今天小编结合实地踩盘体验，一起来分析两个盘优劣势与差异之处，同步对两个项目的市场表现进行盘点总结。
01
中海广府万宸
项目前身为广州大道南二期地块，由中海地产在2025年10月以9.2亿元成交总价、15285元/㎡成交楼面价，6.97%溢价率竞得。
交通配套方面，项目位于海珠区新港西板块内，距离地铁3、8号线双地铁交汇客村站直线距离约900米，11号线上涌站约1公里，可快速通达广州各区，东侧为广州大道南，对于需要自驾的业主同样友好,不过绝大多数情况下，广州大道南处在塞车的状态，通勤便捷度需要进一步衡量。
早上9：30广州大道南车流量
商业配套方面，丽影广场、珠影星光城、海珠合生汇、海珠万达距离项目约2公里，能满足业主日常生活需求。
教育资源方面，客村小学、第六中学、第九十七中学等教育配套环伺周边。（具体入读要求以教育局为准）。
项目占地面积1.44万㎡，建筑面积6.01万㎡，容积率2.9，在高容积率项目遍地的海珠，项目具有一定的优势。
中心园林采用 “岭南立体游园”多层次立体设计，配悬浮无界泳池、空中观景台、下沉式双会所包含咖啡会客厅、阅读室、棋牌室、私宴厅等功能区，能满足全龄段业主的需求。
项目园林实拍
值得注意的是，公开资料显示，物业费5.9-6.81元/㎡，初步计算每户业主月均物业费1100元上下，但项目内部规划了两个会所、一个恒温游泳等一系列功能区，后续会采取什么样的运营方式保证会所正常运营是一个业主们需要留意的地方。
项目会所空间实拍
全盘规划建设3栋楼，共154户，仅165㎡一个产品类型，2梯2户设计，26-28层高。
项目缺点也相对明显：东侧为广州大道，部分业主或将受到噪音与粉尘的影响；西侧为老旧小区与城中村，城市界面有待进一步提升。
02
广州地铁地产珑璟台
与中海广府万宸不同，珑璟台与地铁11、18号线交汇站龙潭站仅150米，据项目介绍，未来小区内会有一条地下通道直通地铁内部，业主实现“无痛”出行。
项目占地面积3.56万㎡，由东西两个地块组成，总建筑面积10.43万㎡，容积率4.3，全盘规划建设4栋，其中2栋部分梯队包含人才房，1、4栋为2梯3户、3栋2梯4户设计，29-30层高，全盘共367户，提供120-195平米多个面积段选择，从这个角度看，珑璟台居住舒适度略逊一筹。
目前已是现楼的状态，即可实现即买即住。
项目南侧为海珠湿地湿地公园，部分户型可无遮挡望园，远离新滘西路等主干道，实现了“闹中取静”。
春天的海珠湿地公园
在交通配套上，除地铁外，自驾业主可通过项目北侧的石榴岗路前往华南快速干线或新滘中路，通达广州各个城区。
在教育配套上，项目西侧规划一所18班中学，附近还有赤岗东小学、赤沙小学、海珠小学、海珠中学市一级聚德中学等教育配套。（具体入读要求以教育局为准）
商业配套方面，两个项目均与板块内的大型商业体存在一定的距离，不过珑璟台内部规划建设建设约1.44万㎡底层商业空中花园和2300㎡生鲜超市。
不仅如此，项目内部打造五重诗意园林，构建云端花园、全景露台、无边泳池等。
项目缺点也明显，项目被一条市政路分为东西两个地块，导致小区缺乏连贯性，且市政路会带来一定的噪音影响，低楼层受影响更明显。
2栋部分梯腿为政府回购的人才房，导致小区圈层不够纯粹，影响部分改善型购房者的居住体验。
北侧为红卫村，城市界面有待进一步提升，未来随着旧改的持续进行，部分楼栋或将长时间受到噪音与粉尘的影响。
03
两个项目该怎么选
从市场表现上看两个项目，克而瑞数据监测显示，中海广府万宸5月入市至今新房累计网签63套，成交均价76309元/㎡，珑璟台2026年3-9月累计网签17套，成交均价69366元/㎡。
具体看两个项目的月度均价走势，克而瑞数据监测显示，中海广府万宸今年以来入市成交均价在7.62-7.41万元/㎡不等，珑璟台均价6.1-7.5万元/㎡不等。
由此可见，同等千万预算买家，在珑璟台可购入195㎡户型，拥有更大的居住体验，还可以实现“即买即住”。
进一步拆解两个项目的成交节奏，分化同样明显：广府万宸自5月入市以来累计网签63套，月均约10套，月度均价始终稳定在7.41-7.62万元/㎡的窄幅区间，价格体系较为坚挺；珑璟台2026年前9个月累计网签17套，月均不足2套，且6.1-7.5万元/㎡的均价跨度接近1.4万元/㎡，说明其成交结构受楼层、朝向和面积段的影响更大。
对购房者而言，这组数据背后的含义并不复杂——万宸胜在价格稳定、去化节奏健康，珑璟台则以更大的价差空间和现楼属性，为精打细算的改善客户留出了足够的挑选余地。
综合两个项目不同维度的表现——万宸赢在产品尺度、低密舒适和配套成熟，珑璟台赢在轨道通勤、景观资源和交付确定性，两边没有任何一个维度是双赢的。
这正好解释了为什么这两个盘会同时出现在同一批改善客户的备选清单里——它们是同一个预算区间内两种生活方案的代表，而不是简单的替代关系。
THE END
特别提醒：
1、本文由克而瑞广佛研究中心分析师赵仁婕撰写，克而瑞广佛研究中心深耕广佛房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租、城市更新等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、产品客研等五大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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