昨日克而瑞对9月广州商品住宅成交均价结构进行了盘点总结：7连涨之后，广州还有多少套“月供4000元”的房子？。
克而瑞数据监测显示9月受外围及近郊低单价板块放量，中心区高价板块成交占比收缩双重影响下，广州商品住宅成交均价31609元/㎡，同比结构性下跌6.6%。
佛山新房均价结构又会有什么信号值得我们关注？
01
价涨量稳，“金九”成色显现
克而瑞监测显示，在传统购房旺季的带动下，9月佛山房企取证积极性提升，商品住宅供应面积55.85万㎡，环比翻倍增长，同比增长15%，为近一年供应最高峰；购房者入市积极性提升，商品住宅成交面积25.83万㎡，环比增长16%，同比减少4%，成交均价17049元/㎡，环比结构性上涨2%，同比上涨9%，呈现"供应放量、成交缩量、价格上行"的组合特征。
还可以看到，9月佛山成交套均面积约128㎡、套均金额约218万元，均较去年同期提升，这是推动佛山均价结构性上涨的重要因素。
按照区域划分，克而瑞数据监测显示，9月佛山除三水区外，其余四区商品住宅成交均价有不同幅度的结构性上涨。
9月南海区以21957元/㎡领跑，在高价项目集中网签带动下，同比增长8.9%。
禅城区以19904元/㎡次之，同比增长5.1%，顺德区商品住宅成交均价14203元/㎡，同比结构性上涨10.2%，主要来自北滘板块9月“供求量价齐升”的市场行情带动。
02
结构错位：板块价格与成交金额的分布背离
具体到板块，剔除5个无网签板块后，全市40个录得网签的板块中，有12个板块成交均价高于全市均价，其中奇槎板块以31309元/㎡位列全市首位，东平河板块25885元/㎡居次，同比结构性上涨33.5%，成交主力来自龙湖央璟颂的集中网签；平洲板块25822元/㎡，成交主力来自保利天汇的集中网签。
按单价段划分，克而瑞数据监测显示，9月佛山板块成交主力单价段为1万元/㎡以下，共有14个板块，占比35%；其次是1-1.5万元/㎡，录得10个板块，占比25%。
从板块揽金维度看，9月佛山市场呈"中部集中、两端偏薄"的形态：2-3万元/㎡单价段贡献全市48.5%的成交金额，叠加1.5-2万元/㎡单价段后，1.5-3万元/㎡区间合计占72.6%，单价3万元/㎡以上仅占4.1%，1万元/㎡以下降至9.3%。
在这其中，大良板块以5.12亿元居首，北滘板块4.49亿元位列第二，大沥板块3.85亿元紧随其后。
相反，9月有14个板块成交金额不足1500万元，其中8个不足500万元。两端拉开之后，佛山楼市的购买力向"区域中心+临广节点"集中的迹象较为明显。
另一方面，基于佛山9月房价表现，小编把"成交套数≥20套"的板块按套均总价排列，能大致划分佛山购买力为三个台阶：
①总价350万+：奇槎、平洲、大沥、东平河、千灯湖——改善与高端置业的主战场，奇槎以488万/套一骑绝尘；
② 220-320万主力带——大良、狮山西区、北滘；其中狮山西区凭借板块内高价物业的集中网签带动板块近一年套均价维持在300万以上；北滘板块凭借临广的地理位置优势、不断补齐的板块配套，在9月份表现不俗，累计网签面积2.71万平米，成交200套，夺得全市板块成交规模冠军。
③ 110-130万上车带——绿岛湖、三水新城，合计228套，是刚需的最后主阵地。
03
政策影响：贴息覆盖面受门槛内房源占比约束
9月28日，财政部等三部门出台购房贴息新政：首套、120㎡以内、总价150万元以内住房，年化贴息1个百分点，最长5年，新房二手均可享受。
克而瑞监测显示，9月符合条件的佛山新房累计成交709套，占全市总量的35%，低于去年同期的41.4%。
占比回落说明的是门槛内房源的成交比重在收缩，而非房源绝对数量的减少——在均价同比上涨9%的背景下，总价150万元以内的可选范围本身在被压缩。
经初步测算，贴息前该类房源月供3436元，贴息后2757元，每月少还679元，5年贴息期累计省息约4.07万元。
政策在区域之间呈"等比减负"的特征，差异主要体现在月供的绝对水平，而非减负幅度。
从区域来看，禅城、南海两区房价水平较高，符合条件的房源数量偏少，贴息的覆盖面相对有限，其作用更接近于对既有意向客户的成本优化。
相反，高明、三水两区月供的绝对水平本就低于禅城、南海，贴息的意义更多落在预期与信心层面，成交量的修复仍需价格端配合。
下附佛山40板块房价地图
南海区
禅城区
顺德区
三水区
高明区
THE END
特别提醒：
1、本文由克而瑞广佛研究中心分析师赵仁婕写，克而瑞广佛研究中心深耕广佛房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租、城市更新等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、产品客研等五大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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