金秋九月，不止住宅项目忙着上新，土地供应端也非常热闹。
继8月28日南沙完成今年首宗宅地出让后：一宗底价、两宗溢价，海珠33%高溢价领跑：2026年8月广州挂牌土拍快评。近日，广州规划自然资源局发布了南沙区港湾街大角山隧道西侧、横沥镇大元路南侧两宗地块控制性详细规划。
两宗地块调整了哪些内容？
01
南沙区港湾街大角山隧道西侧地块
公告显示，片区拟调整范围7.92公顷，024、025地块用地性质由原来的公建&住宅用地、中小学用地调整为商业商务用地，并拆分为4宗小地块。
这四宗小地块最低用地面积0.29公顷，最高1.69公顷，绿地率均为20%，容积率1.2-1.8不等，建筑限高60米。
从位置上看，地块位南沙湾板块内，南沙著名景点南沙天后宫、蒲州花园为步行可到的距离，与地铁4号线南沙客运港距离1公里，周边多个大型楼盘林立。
从这个角度看，在该片区增加商业用地，补充片区的商业配套空白，对于小区业主与游客而言都是一项重大利好。
02
横沥镇大元路南侧地块
公告显示，片区拟调整范围11.42公顷，将071地块的用地性质由产业用地调整为二类居住用地，容积率3.0，建筑限高80米。
022、029地块地块由商住混合用地调整为商业设施用地，其他指标保持不变。
调整后071、022、029地块总建筑面积减少3.23万㎡，商业用地建筑面积增加9.29万㎡。
摊开地图可见，地块位于南沙明珠湾板块内，与地铁18号线横沥站直线距离约500米，周边有中山大学附属第一医院南沙园区、中国教育科学研究院南沙实验小学等配套，其他商业配套处于待补充的状态。
市场表现方面，克而瑞数据监测显示，2026年1-8月南沙区商品住宅成交4146套，较去年同时期增长9%，成交均价21363元/㎡，同比结构性下跌8%，其中地块所处的明珠湾板块成交1123套，成交均价27123元/㎡。
库存方面，克而瑞数据监测显示，截至20226年8月末明珠湾板块商品住宅库存2724套，去化周期20.7个月。
从这个角度看，地块若能顺利进入土拍市场，或将进一步加剧明珠湾市场的竞争。
不过有媒体表示，在8月28日南沙已完成两宗现房销售宅地出让后，不排除该地块同样实行现房销售的可能。
若实行现房销售，不仅能放缓项目入市节奏、为板块去化留出缓冲期，购房者的合法权益也能得到更充分的保障。
03
广州土地供应策略的一次转向
此次广州官方在南沙实行“产改住”与“住改商”并举，是今年以来广州土地供应策略转换的缩影：存量用地功能转型。
存量用地功能转型，既能盘活长期闲置的存量土地，也能优化商办供给结构、补齐生活配套短板。
另一方面，商业配套短缺一直是南沙业主的一大痛点——小区入住率提升了，业主却长期面临“下楼买杯咖啡都要开车”的困境。
以“住改商”破解南沙商业配套短缺的问题，能够进一步优化居住布局、提升城区职住平衡。
克而瑞监测到，目前明珠湾板块内在售项目超10个，已入住业主超千户，但板块内商业配套少，宜居属性持续降低。
横沥岛效果图 来源：南沙发布
回到前面提到的横沥镇大元路南侧地块，这次调整的核心是优化用地结构：一方面把商住混合用地转为商业设施用地，增加商业配套规模；另一方面通过“产改住”补充居住供应。与此同时，原规划建设的中山一院南沙院区（国家医学中心）依旧保留。
整体来看，南沙“产改住”与“住改商”并举，对于已经入住明珠湾的上千户业主来说，最好的消息不是地块调整本身，而是“住改商”背后的信号——随着商业、医疗等配套陆续补齐，这片区域正在从“睡城”向真正的宜居城区转型。中山一院南沙院区（国家医学中心）如期保留，则给这份宜居加上了确定性。
THE END
特别提醒：
1、本文由克而瑞广佛研究中心分析师赵仁婕撰写，克而瑞广佛研究中心深耕广佛房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租、城市更新等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、产品客研等五大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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