政策解读|佛山商品住房"以旧换新"再优化，房源"扩容升级"

2026年6月22日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于优化调整商品住房"以旧换新"有关事项的通知》（以下简称"优化通知"）。这是继4月20日佛山启动首批商品住房"以旧换新"工作以来，时隔两个月再推出的优化调整。

通知开宗明义指出，自首批政策启动以来，"市场反响热烈，市民参与热情高涨，有效激活改善型住房需求，促进一二手房市场良性循环"。在此基础上，本次优化聚焦三大方向：一是对禅城区、南海区参与企业的旧房收购标准及范围进行调整优化；二是优化新房项目供给；三是新增保利华南实业有限公司、招商蛇口佛山公司等企业的多个优质楼盘项目参与活动。

如果说4月20日的首批政策是"破冰试点"，那么本次优化便是顺应市场期盼的"扩容升级"——尤其是品牌房企的正式入局，标志着佛山"以旧换新"从国企主导的探索阶段。

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政策演进脉络

佛山"以旧换新"并非一蹴而就，而是一条循序渐进、稳步推进的清晰路径：

· 2025年11月起：佛山市住建局牵头开展多轮跨省深度调研，学习扬州"国企收储+中介帮卖"模式，并结合本地实际进行因城施策的本土化改造。

· 2026年4月20日：首批政策正式启动，覆盖五区共22个新房项目，确立三种实施模式（委托销售、收购转售、收购盘活）、五项支持措施（个税退税延续至2027年12月31日、公积金贷款额度最高上浮20%、公积金带押过户、优质房源专属优惠、中介优先推介减免费用），并设置不少于90天的"解约保护期"。

· 2026年4月30日：佛山"以旧换新"首单在南海招商青雲臺落地。

· 2026年6月12日：招商青雲臺"帮卖模式"迎来首单成交，一位禅城业主成功跨区换新，打破区域限制。

· 2026年6月13日：顺德区首单在顺控博悦湾新翼签约落地，一位顺德业主旧房80多万元成交，换购123平方米（建筑面积）四房，宣告五区全面开花。

· 2026年6月22日：本次优化调整通知发布，扩范围、增企业、添项目，进入扩容升级新阶段。

这条时间线清晰显示，佛山"以旧换新"始终遵循"调研学习—试点落地—成效检验—优化扩容"的稳健逻辑。

政策要点

4月20日首批《通知》原文进行系统梳理：

参与对象：一是有意愿出售旧房（商品住房）并购买新建商品房的居民个人（即"换房人"）；二是具备住房租赁和房地产开发相关资质或业务的房地产企业。

参与条件：旧房须位于参与企业发布的收购范围内；原则上为2000年1月1日以后竣工备案的成套商品住宅（高明区为1995年以后），不含自建住房、商业、办公、公寓等非住宅性质房屋；房屋权证齐全、产权清晰，不存在除银行按揭贷款抵押以外的任何权利负担。

三种实施模式是政策的核心。

· 委托销售：换房人与房企参照市场评估价协商挂牌价格，签订委托协议挂牌出售，同时选购该房企开发的新房，设置不少于90天"解约保护期"，期内旧房未售出可无责解约、定金全额退还。适合不急于套现、希望卖出更高价的市民。

· 收购转售：房企按市场化原则、参照市场评估价协商收购旧房，房款直接用于抵扣新房款，一步到位、快速回笼资金。适合追求确定性的市民。

· 收购盘活：房企收购符合条件的旧房后，可用作保障性租赁住房、人才房，或改造为市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等。

五大支持措施：①个人所得税退税（即日起至2027年12月31日，出售旧房后1年内购新房符合条件可享）；②住房公积金贷款最高额度上浮不超过20%（以原本最高可贷100万元的家庭为例，可提至120万元）；③住房公积金"带押过户"；④优质房源及置换专属优惠；⑤中介优先推介、费用减免等服务。

关于"优化调整"的趋势性解读：参考全国多地经验（如广州南沙开建集团收购范围扩大至全市、湖南推行"卖旧/收旧/拆旧"三路径、各地普遍降低门槛等），以及第一财经2026年6月11日报道指出"以旧换新参与门槛正在逐步降低"的趋势，预计佛山6月的优化方向有望包括扩大旧房收购范围、新增参与项目、降低参与门槛、放开"谁收房买谁房"限制等。需要特别说明的是，以上为基于行业趋势的研判，并非已确认的6月通知条款，具体请以佛山住建局官方发布为准。

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各企业收购标准、范围与新房项目对比梳理

为方便购房者"对号入座"，下面综合首批五区差异化方案与本次新增企业信息，对不同主体的"旧房收购标准、收购范围、新房换购项目"三大维度进行系统梳理。

上图以分组对比方式呈现了各主体的差异化方案。需要提示的是，南海区的收购范围在本次优化通知中已被列为重点调整对象，具体扩容后的范围与标准以官方附件及参与企业公告为准。

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企业旧房收购标准、范围及新房换购项目