01
南宁也"分期付款"卖地了
10月12日上午，南宁市自然资源局挂出一宗宅地预公告。公告不长，备注栏跟往常不一样：竞得人签合同后30日内付50%地价款，剩下50%一年内付清。
"分期缴纳"四个字，第一次出现在南宁的土地出让条款里。
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发了《关于完善商品住房销售制度的通知》，土地端给的空间是：首付30日内不低于50%，余款最长两年缴清，不计利息。
国家给的期限是两年，各地怎么执行，看各地实际情况来。
预公告的“用地预申请须知”部分截图
预公告地块的蓝线图
02
同一份新政，六个城市六种落地方案
“一城一策”前提下，同一份新政，我们把已经有细则落地的城市进行对比：
国家给的是"最长两年、免息"。北京把余款按参不参加预申请切成两档，上海和武汉搞"1+1"弹性，广州各区各定各区的，深圳有的还要按LPR收利息。“一城一策”，甚至“一成多策”，本次政策灵活性很强，更符合属地化市场。
南宁给的是首付50%、余款12个月。余款期限，差不多是北京、上海、武汉的一半，跟广州、深圳的下限差不多。
03
这块地，什么来头？是块"回锅肉"
地块位于良庆区，三定路以北、东风路以东，35.574亩，城镇住宅用地，起始价364万/亩。
2024年10月第一次预公告，434万/亩；2025年9月再挂，410万/亩；2025年12月正式挂牌，编号GC2025-075，还是410万/亩，保证金2918万。那一批13宗地，成交了8宗，结果公示里没有它。
今天第三次挂，364万/亩。两年，起价降了70万/亩，等于在2024年的报价上打了8.4折。保证金也从1543万降到1290万。
去年12月同片区两宗地成交：GC2025-072卖了332万/亩（西部时代楼面价2490元/㎡），GC2025-074卖了431万/亩（建宁+凯誉汇，楼面价2586元/㎡）。364万/亩这个新起价，正好卡在它俩中间——比自己上一轮低，比邻居实际成交略高，算合理区间。
房企端，新的算账逻辑需要一定时间反应。余款1年，意味着2027年10月前要付清全款。按现在的去化速度，这个体量从拿地到卖完未必赶得上。分期是缓冲，不是最大程度降低门槛。828新政之后房企拿地普遍只给"确定性"出价，这块地确定性够不够，成交那天见分晓。
新房市场端，土地出让条件是党宽松，以及未来要卖现房准现房，跟当下市场主要矛盾，关联性不大。付款放宽先解决开发商资金关，跟新房价格没直接换算关系。这个片区供应大、去化慢，"以价换量"还是当前的大趋势，不会因为一宗地改了付款方式就变。
05
还有一半悬念没揭开
828新政的另一半是销售制度——预售门槛抬高、推现房销售。这块地预公告没写，正式公告出来，现售还是封顶预售、定金收多少，才是真正影响房企拿地情绪的部分。
正式出让公告近期就会挂。这块地，算是南宁828后宅地市场的第一块试金石。克而瑞后续也会持续跟进，进行解读。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（广西）研究中心】分析师韦凤仙撰写，【克而瑞（广西）研究中心】深耕房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、城市更新、产城融合等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、城市周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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