克而瑞视点：9月市场核心判断
1. 供求比0.99，但这是“缩量换来的改善”。 供应环比-10.96%、同比-49.28%，成交端并无实质回暖。供求关系阶段性修复，来自开发商主动收供应，不是买房人回来了。 2. “金九”未现，同比降幅明显。 成交面积同比-27.80%、金额同比-35.33%、均价同比-10.42%；环比仅温和修复（面积-12.75%、均价-0.78%）。传统旺季开局没有放量。 3. 结构清晰：刚需首改仍是基本盘。 110-130㎡首改区间占成交37.9%，70-120万元总价段占56.3%；改善型在缩量中保住价格韧性。 4. 区域分化进一步加剧。 西乡塘量价同环比齐升（成交面积同比+14.18%），青秀缩量幅度最大（同比-62.52%）但价格仍处高位（12577元/㎡）；“量在良庆、价在青秀”格局未变。 5. 库存是长期主线。 |
01
政策环境：宽松托底，效应待10月底显现
9月政策延续宽松，但与以往“中央定调、地方跟进”不同，本轮是“地方先行、国家跟进”：
南宁8月1日率先落地公积金新政，国家《住房公积金管理条例》9月20日施行；
广西新建商品房补贴9月25日落地，国家购房贷款贴息10月1日实施。
三项工具分别作用于公积金、购房补贴、贷款利息三个环节，构成需求端减负框架。从9月成交看，两项工具月末才落地，对成交的拉动有滞后性——克而瑞判断政策效应到10月底才会完全显现。
图1 2026年8-10月份需求端政策工具箱
信息来源：南宁住房公积金管理中心、广西壮族自治区住房和城乡建设厅、财政部
02
供求与价格：供应缩量，成交环比修复
总量：供求比回落至0.99
9月主城区商品住宅供应1268套、15.27万㎡；成交1315套、15.47万㎡；成交金额15.06亿元；成交均价9737元/㎡；套均价115万元/套。供求比0.99，是年内首次落到1以下——但供应端收缩（-49.28%）是主因，需求端并未反转。
03
成交结构：刚需首改为主力，改善型保价格韧性
面积段：110-130㎡为成交核心带
100㎡以下刚需产品合计344套（27.6%）；
110-120㎡成交248套、120-130㎡成交225套，两档合计473套（37.9%），是当月第一、第二主力区间；
160㎡以上合计90套（7.2%），缩量中仍显韧性。
供应过剩集中在140-150㎡（供求比2.13）与200-220㎡（4.55）。
改善型价格随面积段上行：160-180㎡均价11631元/㎡，240-260㎡达22119元/㎡。
图2 面积段成交套数（柱）与成交均价（线）：中间集中、两端收敛
总价段：承载力集中于70-120万元
70-120万元区间合计741套（56.3%），是绝对主力；
140万元以上合计244套（18.6%），高总价段明显收缩。
100-120万元成交228套居首；160-180万元供求比5.27、140-160万元1.72，供应相对过剩。
图3 总价段成交套数：70-120万元区间（深蓝）为成交主力
图4 六区成交面积（柱）与成交均价（线）：量价倒挂
同比环比：分化同步放大
西乡塘是六区唯一量价同环比齐升的区域（成交面积同比+14.18%、均价同比+11.34%），供求比1.24；良庆量在前列但均价同比-12.63%，呈“以价换量”特征；青秀缩量幅度最大（成交面积同比-62.52%）但价格仍处高位；江南供求比1.37为六区最高，呈“供强销弱”；邕宁均价6475元/㎡为六区最低，是总价洼地。
图5 六区成交面积同比（%）：区域间分化明显
供应端西乡塘（43478㎡，环比+19.05%）放量最大，江南、兴宁推盘强度亦高；良庆、青秀供应环比分别-19.53%、-56.50%，核心区推盘克制。供求比上，江南1.37、西乡塘1.24供大于求，良庆0.98、兴宁0.68、青秀0.63成交大于供应。总量供求比回落至1以下，但区域冷热在供应、成交、价格三维同步放大，并未收敛。
05
库存与去化：高位缓降，区域分化明显
主城区商品住宅证载存量约538万㎡、47740套，按近12个月成交流速测算，去化周期约25个月，高于12-18个月的合理区间，去库存仍是主线。
分区看，西乡塘去化周期14.1个月，为六区中最接近合理区间；
兴宁16.6个月亦处相对合理水平；
江南24.2个月、青秀25.2个月略高于主城整体水平；
良庆库存绝对量最大（15527套、193.64万㎡），去化周期38.7个月；
邕宁去化周期73.1个月为六区最长，远郊库存压力短期内难以明显缓解。
注：去化周期按近12个月成交流速测算（单位：月）
06
项目销售排行：头部集中，保利盛棠印双榜居首
9月商品住宅项目成交金额TOP10合计5.62亿元，约占当月商品住宅成交总额的37%，头部集中度较高。
保利盛棠印以1.23亿元、1.03万㎡双榜居首；
威宁青运村、北投印象分列金额榜第二、三位；
面积榜中北投印象（7213㎡）、北投时代（3243㎡）双双入榜，北投系项目表现活跃；
盛邦香颂二期金额、面积榜均居第七，承接稳定。
07
后市预判
四季度市场将延续“筑底震荡+结构分化”。政策端以公积金、广西补贴、国家贴息三条线为主，效应预计10月底显现、边际递减；供应端房企年末冲量或致供求比阶段性回升（第38周已升至1.34）；需求端在补贴与贴息窗口下有望获支撑，但同比转正仍需时间。
机会点
核心区改善型产品最稳：110-130㎡主力区间、160㎡以上价格韧性明确，西乡塘量价齐升、青秀价格高位，是承接力最强品类。
刚需高性价比盘靠价格走量：盛邦香颂二期等刚需盘金额、面积榜双入榜证明，弱市下价格仍是撬动成交的第一变量，70-120万元段需求厚实。
风险点
库存去化周期高于合理区间：主城区约25个月，邕宁约73个月（均按近12个月流速测算），远郊库存压力短期内难以明显缓解。
同比降幅仍大：六区成交面积同比普遍为负，青秀-62.52%、江南-42.11%、兴宁-34.15%，尚未走出下行通道。
区域供强销弱：江南供求比1.37、西乡塘1.24，盲目放量易加剧价格竞争。
注：以上为基于现有数据与政策的方向性研判，非投资建议，以后续官方数据为准。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（广西）研究中心】分析师韦凤仙撰写，【克而瑞（广西）研究中心】深耕房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、城市更新、产城融合等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、城市周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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